Взыскание арендной платы без договора аренды

Содержание

Как получить долг с арендаторов, если договора нет?

Взыскание арендной платы без договора аренды
HASLOO/Depositphotos

Если арендаторы добровольно не выселяются, то выселить их помогут сотрудники полиции.

Но если, что крайне редко, но бывает, арендаторы зарегистрированы в съемной квартире и не желают добровольно сняться с регистрационного учета, необходимо обратиться в суд с соответствующими требованиями. Делать какие-либо прогнозы касаемо взыскания оплаты за аренду жилья затруднительно.

С одной стороны, между арендодателем и арендатором не заключен договор, содержащий условия о размере ежемесячного платежа, порядке, сроке и обязанности его оплаты.

С другой стороны, если арендодатель докажет наличие обязанности арендатора по оплате аренды, ее размер и порядок оплаты, то можно надеяться на положительное решение суда. Попробовать доказать это можно на основании других платежей, поступивших от арендатора за время его проживания в Вашей квартире. При этом стоит обратить внимание на размер таких платежей и их периодичность.

Арендатор не платит за съем и коммуналку – что делать?

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Однако перед обращением в суд советую в спокойной обстановке поговорить с арендатором и предложить ему заключить договор аренды задним числом, то есть с даты фактического заселения, с одновременным составлением расписок о получении денежных средств за каждый оплаченный месяц. Отсутствие расписки за какой-либо месяц будет являться доказательством отсутствия оплаты. Если арендатор действует добросовестно, то не будет уклоняться от заключения такого договора.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:

В соответствии с действующим законодательством возмездное владение и пользование жилым помещением физическими лицами может осуществляться только в рамках договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме. В нем должны быть указаны плата за наем, адрес объекта и сведения о нанимателе.

Несоблюдение письменной формы лишает Вас возможности требовать от проживающих в Вашей квартире физических лиц какие-либо денежные средства, в том числе в судебном порядке.

Доказать факт возмездных отношений в отсутствии договора найма практически невозможно. При этом свидетельские показания не являются надлежащим доказательством факта найма. В связи с этим Вам необходимо либо заключить с нанимателями договор найма, либо потребовать освободить Вашу квартиру, а в случае отказа Вы можете потребовать выселения жильцов в судебном порядке.

Может ли арендодатель требовать оплаты ЖКХ без договора аренды?

Может ли хозяйка повысить плату до окончания договора найма?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

С юридической точки зрения, их нахождение в квартире незаконно. С другой стороны, при отсутствии письменно подписанного договора Вы не сможете требовать с них уплаты каких-либо денежных средств за аренду. Поэтому оптимальный вариант — выселить арендаторов из квартиры, если они в течение двух дней не погасят Вам всю задолженность.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

В данном случае проживающие в Вашей квартире члены семьи нарушают жилищное законодательство, а именно —  обязанность своевременно и в полном объеме оплачивать коммунальные услуги. Поэтому Вы имеете право взыскать образовавшийся долг через суд.

Вам необходимо составить соответствующий иск и приложить к нему доказательства проживания семьи в квартире (можно также вызвать в суд свидетелей), а также наличия задолженности по оплате коммунальных услуг.

При этом выселение данных граждан проблемой не является: в этом же иске Вы можете заявить требование об их выселении. Тогда одним решением суд взыщет сумму долга и объявит о выселении недобросовестных жильцов.

Что касается формы заключенного с семьей договора, то отсутствие письменной формы — не препятствие для обращения в суд. Факт устной договоренности можно доказать другими доказательствами (например, если передача денег оформлялась распиской, то она будет подтверждать сделку).

Как расторгнуть договор найма, если квартиру снимает семья с ребенком?

Арендатор не заплатил и скрылся с ключами – что делать?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Каждый жилец квартиры обязан осуществлять уплату коммунальных услуг даже при отсутствии письменно оформленного договора. Эту обязанность предусматривает жилищное законодательство РФ.

В данном случае договор имеет устную форму. Подтвердить факт устной сделки можно любыми письменными доказательствами (к примеру, переписка, выписка из домовой книги и др.

), а также свидетельскими показаниями.

Соответственно, Вы имеете право взыскать накопленную жильцами задолженность в судебном порядке. Для этого нужно подать исковое заявление в суд по месту их жительства (то есть по месту нахождения квартиры). Если долг, который Вы потребуете погасить, не превысит 50 тысяч рублей, то иск необходимо подать мировому судье, а если превысит, то в районный суд.

Кроме того, в иске одновременно можно заявить требование о выселении жильцов в связи с неисполнением обязанности по уплате коммунальных услуг. В этом случае суд взыщет с ответчиков задолженность и вынесет решение об их выселении. Но если такое дополнительное требование будет заявлено, то иск обязательно подается в районный суд.

Следует добавить, что подача иска в суд может мотивировать жильцов погасить долг еще до заседания. Подобные действия ответчиков очень распространены на практике. 

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

К сожалению, написали Вы действительно правильно — нет соответствующего договора, значит, нет обязательств. Однако при такой незначительной сумме правоотношения, в которые Вы вступили, не обязательно должны быть оформлены в письменной форме. Вы можете попробовать истребовать деньги с помощью привлечения свидетельских показаний, но такая практика встречается очень редко.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли сдавать неприватизированную квартиру?

Арендаторы квартиры завели котят – какие права у собственника?

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_poluchit_dolg_s_arendatorov_esli_dogovora_net/100001

Взыскание долга по договору аренды

Взыскание арендной платы без договора аренды

  • Если арендатор не платит
  • Взыскание долга по договору аренды
  • Претензия арендатору о неуплате арендной платы
  • Образец претензии по арендной плате
  • Судебный порядок взыскания долга по договору аренды
  • Требования к Исковому заявлению о взыскании долга по арендной плате

      К сожалению, на практике нередки такие случаи, когда перед лицом, сдавшим в аренду свое имущество, встает вопрос о том: что делать, если арендатор не платит ? Ответ на данный вопрос изложен в этой статье.

Что делать, если арендатор не платит аренду

         Одной из основных обязанностей арендатора является внесение арендной платы за переданное ему имущество.

Данную обязанность арендатор должен исполнять своевременно, то есть в срок и в порядке, установленном договором. Если договором они не определены, то как следует из ст.

614 Гражданского Кодекса РФ, считается, что установлены условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

   Если договором аренды не было предусмотрено внесение арендатором обеспечительного платежа, за счет которого арендодатель мог бы без согласия арендатора удержать из него задолженность, необходимо взыскивать  арендную плату в установленном законом и практикой порядке.

     Процесс взыскания задолженности по арендной плате состоит из трех этапов:

  • проведение устных переговоров
  • направление арендатору соответствующей претензии;
  • если претензия должного действия на арендатора не произвела, нужно подавать исковое заявление о взыскании долга по договору аренды в соответствующий суд

    Такие методы воздействия на арендатора, как отключение его от отопления или электроэнергии, препятствие в доступе к объекту аренды, или угрозы здесь не рассматриваются, так как они не законны и чреваты негативными последствиями для самого арендодателя.

    Единственная «угроза», которая уместна – это предупреждение арендатора о его выселении в случае неуплаты долга за пользование имуществом.

Претензия арендатору о неуплате арендной платы 

      Если арендатор не платити, а устные переговоры не привели к успеху, необходимо направить арендатору претензию об оплате задолженности.

      В претензии необходимо указать: наименование сторон, дату и номер договора, из которого возникла задолженность и за какой период, размер долга и срок, в течение которого арендатору необходимо оплатить задолженность.

    Претензия направляется по юридическому адресу арендатора, а когда должником является физическое лицо, по месту его жительства. Если договором предусмотрен иной адрес для направления почтовой корреспонденции, нужно отправить претензию так же по данному адресу.

Отправлять претензию необходимо способом, позволяющем в последствие доказать факт ее направления арендатору, например, заказным письмом с уведомлением о вручении или личного вручения арендатору (его уполномоченному представителю) под роспись на втором экземпляре претензии, остающемся у арендодателя.

     Если договором на случай нарушения сроков внесения арендной платы установлена неустойка, имеет смысл так же либо потребовать ее уплаты, либо просто сослаться на нее в претензии, используя как «рычаг воздействия».

Когда договором неустойка не предусмотрена, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов на сумму долга за пользование чужими денежными средствами, установленным ст.395 Гражданского кодекса РФ.

Проценты начисляются на сумму долга, их размер определяется размером установленной ЦБ РФ ключевой ставки, действующей в период просрочки.

    Важно иметь в виду, что претензия не только может решить проблему без суда, в случае ее удовлетворения, но и может являться обязательным этапом досудебного урегулирования спора. В частности ст.

4 АПК РФ предусмотрено, что возникшие из договора споры о взыскании денежных средств, могут быть переданы в арбитражный суд, только после соблюдения мер по досудебному, то есть претензионному порядку. Данное правило распространяется и на требование о взыскании арендных платежей.

Соответственно, если сторонами договора аренды являются организации и/или индивидуальные предприниматели, соблюдение претензионного порядка является обязательным.

Если же одной из сторон является физическое лицо, не имеющее статуса ИП, обязательно соблюдать претензионный порядок следует, только его соблюдение установлено договором. При несоблюдении обязательного претензионного порядка суд не будет рассматривать спор по существу и вернет иск арендодателю.

Образец претензии по арендной плате

ПРЕТЕНЗИЯ

Об оплате арендной платы и неустойки

Исх.№__________ от __________г

                                                                                                                                                    Директору ООО «Арендатор»

    Между АО «Арендодатель» и ООО «Арендатор» заключен договор аренды нежилого помещения №___от _____________г. (далее по тексту — Договор).

   В соответствии с п. 2.1. Договора размер арендной платы составляет 100 000 рублей в месяц и подлежит оплате в срок не позднее 10-го числа месяца, следующего за месяцем аренды, в котором осуществлено пользование имуществом.

    В нарушение указанного п.2.1. Договора на настоящий момент вашей организацией не оплачена арендная плата за сентябрь 2018г.

    Долг по арендной плате на дату составления настоящей претензии составляет 100 000 (Сто тысяч рублей).

   В соответствии с п.5.1. Договора за нарушения сроков внесения арендной платы предусмотрена уплата неустойки из расчета 0,1 % от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

  На дату составления настоящей претензии период просрочки по внесению арендной платы составляет 27 дней. Таким образом, сумма неустойки за указанный период просрочки составляет __________ рублей, что подтверждается нижеследующем расчетом:

     РАСЧЕТ неустойки: ____________________________________________________________= рублей.

   Руководствуясь изложенным, ст.ст.309, 614 Гражданского кодекса РФ предлагаю в течение ____ дней с момента получения настоящей претензии:

  1. оплатить задолженность по арендной плате за сентябрь 2018г в размере: 100 000 (Сто тысяч) рублей.
  2. оплатить неустойку по договору из расчета 0,1% от указанной суммы задолженности за каждый день просрочки по дату фактического погашения долга по арендной плате.

    В случае оставления данной претензии без удовлетворения, АО «Арендодатель» будет вынуждено обратиться за защитой своих прав в Арбитражный суд, с последующем возложением всех судебных издержек на арендатора.

    Сумму указанной задолженности и неустойки прошу перечислить по платежным реквизитам, указанным в Договоре.

                                                                                                                                       Директор АО «Арендодатель» _____________

 

    Если ни устные переговоры, ни направление претензии к положительному результату не привели, нужно подавать Исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате в соответствующий суд.

    Конкретный суд, в который следует обращаться, определяется следующими факторами: стороны договора, размер задолженности, наличие арбитражной оговорки.

     Если договор аренды заключен между юридическими лицами и/или индивидуальными предпринимателями, иск нужно подавать в Арбитражный суд. Если хотя бы одной из сторон является физическое лицо, не имеющее статуса ИП, необходимо подавать в суд общей юрисдикции, если размер исковых требований превышает 50 000 рублей, а если не превышает, то – в мировой суд.

      По общему правилу иск о взыскании арендной платы подается по месту нахождения Ответчика. Однако договор аренды может содержать так называемую «арбитражную оговорку» об изменении территориальной подсудности.

В частности может быть предусмотрено, что споры, вытекающие из Договора, передаются в суд (или арбитражный суд), например, по месту нахождения арендодателя.

При наличии такой оговорки о подсудности исковое заявление подается в суд, указанный в договоре.

        Требования к исковому заявлению:

      В случае подачи иска в арбитражный суд, Арбитражным процессуальным кодексом РФ в ст.125 установлено, что исковое заявление должно содержать следующую информацию:

  • наименование истца, его место нахождения, когда истцом является организация;
  • если истцом является гражданин, в иске указывается его места жительства, дата и место его рождения, работы или дата и место его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца;
  • наименование ответчика, его место нахождения или место жительства;
  • требования истца к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты;
  • обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и доказательства, которые их подтверждают;
  • цена иска, если иск подлежит оценке;
  • расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы;
  • сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка;
  • перечень прилагаемых документов.

     К исковому заявлению должны быть приложены копии всех документов, обосновывающие ваши требования, в том числе копии договора аренды, претензии и доказательства направления претензии и копии иска арендатору. 

     За подачу искового заявления необходимо оплатить государственную пошлину, размер которой определяется Налоговым Кодексом РФ и зависит от суммы требований.

   Если иск подается в арбитражный суд, до его подачи необходимо копию иска с прилагаемыми к нему документами отправить ответчику. Почтовая квитанция об отправке копии иска ответчику вместе с платежным документом об оплате государственной пошлины так же прилагаются к исковому заявлению.

Источник: http://arbitrsamara.ru/vzyskanie-dolga-po-dogovor/

Порядок взыскания арендной платы: помощь адвоката

Взыскание арендной платы без договора аренды

   Взыскание арендной платы в судебном порядке – вопрос решаемый. Просрочить платеж могут как частные арендаторы квартир, так и владельцы бизнеса.

   Наши адвокаты помогут Вам не только составить иск, но и представят Вас в суде, взыскав кроме задолженности и траты на помощь адвоката по гражданским делам в полном объеме.

Взыскание неосновательного обогащения по договору аренды

   Частный сектор практически никогда не оформляет отношения аренды через договор. Но аренда для бизнеса – это важный аспект коммерческой деятельности. Взыскание денежных средств по договору аренды возможно после того, как у арендодателя будет просрочка по договору.

В этом случае можно не только потребовать, чтобы он заплатит причитающееся владельцу недвижимости, но и расторгнуть договор досрочно через суд.

Если договор с арендатором не был согласован в надлежащем виде, не зарегистрирован в государственном органе – взыскание также возможно, просто свои требования в суде Вы будете основывать уже на нормах вопроса взыскание суммы неосновательного обогащения, подробнее о данном правовом основании по ссылке. 

Срок исковой давности по взысканию арендной платы

   Исковая давность — это срок, в течение которого законом гарантирована судебная защита прав. Иными словами – в течение данного периода взыскание задолженности по арендной плате гарантируется (в случае подтверждения требований конечно).

   Срок исковой давности имеет принципиальное значение, поскольку его пропуск при соответствующем заявление ответчика почти наверняка приведет к отказу в исковом заявлении.

   С требованием о взыскании долга по аренде возможно обратиться в суд в течение трехлетнего периода. Началом исчисления срока является конкретный день, когда оплата должна была быть произведена арендатором по договору. Например, аренда должна поступить 01 января 2010 года, соответственно подать иск в суд за данный период необходимо не позднее 01 января 2013 года.

Важно отметить: срок давности будет применен судом исключительно по заявлению должника. При этом, такое заявление должно поступить только в суде первой инстанции. Таким образом, отсутствие требования должника о применении срока давности в полной мере лишит суд возможности отказать в взыскании задолженности по данному основанию.

   Вместе с тем, сам факт формального пропуска срока еще не означает невозможность взыскания аренды через суд. Необходимо рассмотреть причины пропуска срока.

В случае признания долга через электронную переписку, путем гарантийного письма, ответа на претензию от должника и так далее – срок будет аннулирован и начнет исчисляться заново.

Более того, наличие уважительных причин пропуска (например, тяжелая болезнь) поможет законно восстановить срок давности и позволит взыскать долг в суде.

Взыскание арендной платы при отсутствии договора

   Основным документом для взыскания долга по аренде естественно выступает подписанный сторонами договор, где зафиксирован сам факт использования помещения, а также размер арендной платы.

   Однако, отсутствие подписанной бумаги совсем не означает, что фактический арендатор не должен платить за пользование вещью. Подтверждением заключения договора в равной степени может выступать электронная переписка между сторонами, которая может содержать все условия договора – срок и оплата по аренде. Подобная форма заключения договора допускается законом.

   Немаловажно отметить, что отсутствие даже указанной электронной переписки опять же не препятствует требованию оплаты аренды. Взыскать долг возможно также через суд.

При этом, нужно будет представить доказательства реального пользования имуществом со стороны ответчика.

Размер арендной платы будет устанавливается на основании заключения оценщика, который определяет среднерыночную аренду конкретного имущества.

Взыскание пени по договору аренды

  1. В случае любой просрочки исполнения обязательства наступает соответствующая ответственность. Просрочка по аренде не является исключением. Одновременно с заявленным в суде требованием о взыскании суммы основного долга по аренде возможно требовать взыскания размера неустойки за просрочку внесения аренды.

  2. Размер штрафных санкций устанавливается в самом договоре либо на основании гражданского законодательства. При этом, приоритет всегда отдается договорной неустойке, даже в случае, если ее размер меньше законной.

  3. Вместе с тем, отсутствие указания в договоре на пени за просрочку либо договора аренды вообще не лишает права на неустойку. В таких ситуациях истец вправе требовать взыскания пеней на основании закона.
  4. Период, в течение которого должник должен будет оплатить пени равняется времени просрочки.

    Иначе говоря – с того дня, как аренда должна была быть оплачена до дня фактической оплаты возможно требовать взыскания пеней через суд.

Исковое заявление о взыскании арендных платежей. Какие документы требуются представить?

Вам нужно собрать пакет документов:

  • исковое заявление;
  • претензия о взыскании арендной платы;
  • действующий договор аренды;
  • копии чеков или иных документов, подтверждающих внесение арендной платы за прошлые периоды для определения итоговой суммы задолженности;
  • прочие документы, подтверждающие отсутствие обязательных платежей.

   В исковом заявлении указываются личные данные истца и ответчика, описывается суть проблемы, полная сумма задолженности с учетом штрафных санкций.

Если вы используете услуги опытного адвоката, который специализируется на таких делах, то дело будет выиграно. Потом оно передается в исполнительную службу, которая занимается взысканием задолженности с ответчика.

Исковое заявление о взыскании арендных платежей необходимо заполнять в соответствии с образцом. Если оно будет оформлено неправильно, суд его не примет.

Образец искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате

В Арбитражный суд Свердловской области

ИСТЕЦ:

ИП

ОТВЕТЧИК:

Цена иска: 33 735 рублей.

Госпошлина: 2 000 рублей.

Исковое заявление

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

   01 июля 2011 года между мной и ответчиком был заключен договор аренды транспортного средства без экипажа.

   В соответствии с ст. 642 ГК РФ: «по договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации».

   Согласно данному договору я должен был передать во временное пользование грузовой тягач седельный, марки МАЗ-54329-020. Ответчик же обязался принять транспортное средство и ежемесячно не позднее 20 числа оплачиваемого месяца вносить арендную плату в размере 25 000 рублей.

   Согласно акту приема-передачи, транспортное средство было передано ответчику в день заключения договора, то есть 01 июля 2011 года. 11 ноября 2011 года было подписано соглашение, согласно которому указанный договор был расторгнут с 01 ноября 2011 года.

   Транспортное средство было передано мне обратно 11 ноября 2011 года.

   Согласно ст. 614 ГК РФ: «арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах».

   При расторжении договора за ответчиком осталась задолженность по арендной плате за октябрь в размере 25 000 рублей, за ноябрь 8 333 рубля (сумма рассчитана до дня фактического возврата транспортного средства на основании ст. 622 ГК РФ, которая предусматривает, что: «если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки».

   До настоящего времени задолженность по арендной плате ответчиком не уплачена, не смотря на отправление уведомления о наличии задолженности 21 ноября 2011 года с требованием об ее оплате.

   Согласно п. 9.1. договора аренды транспортного средства, «в случае просрочки по уплате арендных платежей арендатор несет ответственность в виде пени в размере 0, 01 % от суммы долга за каждый день просрочки.

   Согласно расчету, пеня составляет 402 рубля и также подлежит взысканию с ответчика.

   На основании изложенного и руководствуясь действующим законодательством

ПРОШУ:

  • взыскать с Ответчика в мою пользу задолженность по арендной плате в размере 33 333 рубля.
  • взыскать с Ответчика в мою пользу денежную сумму в размере 402 рублей за пользование чужими денежными средствами.
  • взыскать с Ответчика в мою пользу уплаченную мной госпошлину в размере 2 000 рублей.

Дата, подпись

Источник: https://katsaylidi.ru/article/vzyiskanie-arendnoy-platyi

Порядок действий, когда арендатор вовремя не платит за аренду

Взыскание арендной платы без договора аренды
Порядок действий, когда арендатор вовремя не платит за аренду

Ситуации, когда вопреки оговоренным условиям договора арендатор перестает своевременно платить за аренду, не редкость.

Если злого умысла у арендатора нет, то он сам попробует найти компромисс с арендодателем и попросит его о рассрочке или отсрочке платы.

Но не слишком добросовестные арендаторы могут и вовсе не выходить на контакт, когда подходит срок очередного платежа.

Порядок действий

В ситуации с задолженностью арендодателю нужно придерживаться законного порядка действий. Он сводится к следующему.

Во-первых, при возникновении просрочки следует арендатору направить письменную претензию. Однако претензионный порядок в случае спора должен предусматриваться договором. Если пункта о нем в арендном соглашении не содержится, то и направлять претензию необязательно. Но все же желательно это сделать. Возможно, арендатор и ответит на нее.

Претензия, сводящаяся к требованию погасить задолженность, может до арендатора доводиться любым способом. В ней же можно указать, что при дальнейшей просрочке арендодатель отказывается от договора. Главное, у арендодателя должна остаться отметка, которая в последствии может стать важным доказательством, что контрагентом претензия получена.

Если конкретное местоположение арендатора неизвестно, претензию нужно отправить на все известные арендодателю потенциальные адреса нахождения контрагента, включая адрес нахождения того имущества, которое взято им в аренду.

Лучше претензию отправлять ценным письмом, содержащим опись вложения и с необходимостью получения отметки о вручении.

При реализации данного условия справедливо можно утверждать, что предварительный претензионный порядок разрешения возникшего спора соблюден, что очень важно, если дело обернется судом.

Если долг после получения претензии арендатор и дальше погашать не спешит, можно переходить ко второму этапу разрешения спора – расторжению соглашения.

Расторжение соглашения

Идеальной ситуацией будет расторжение арендного договора по обоюдному согласию контрагентов. Но если арендатор на связь не выходит, действовать так не получится. Арендодатель в праве в силу закона прекратить исполнение обязательств, если арендатор неоднократно и длительное время за аренду не платит.

Если в отправленной претензии содержалось условие об отказе от продолжения договора, тогда его сила теряется с получением претензии арендатором. Договором может и не предусматриваться возможность арендодателя отказаться от него при длительной просрочке. Тогда он подлежит расторжению судом.

Основанием для расторжения в указанном случае будет существенное нарушение договорных условий арендатором (длительная неоднократная просрочка). Без суда можно обойтись, если арендодатель может подождать, когда срок договора истечет естественным образом, например, когда заключался краткосрочный арендный договор.

Право взыскать неполученную плату за аренду при этом сохраняется, как и возможность за просрочку получить неустойку. Требования его будут удовлетворены или в добровольном (досудебном) порядке, или судом.

Выдвигая иск о взыскании возникшей задолженности, арендатор может приплюсовать к сумме долга размер неустойки, определяемой правилами Гражданского кодекса, либо рассчитать процент (когда пункт об этом есть в арендном договоре) за пользование чужими деньгами. Само заявление дополняется документами, наглядно подтверждающими попытку досудебного разрешения конфликта (переписка с контрагентом, почтовые документы, квитанции, основной арендный договор и пр.).

Когда есть просрочка, у арендатора нет повода для беспокойства. Однако здесь может возникнуть другая проблема – что до решения суда делать с арендуемым объектом и имуществом арендатора в нем. До официального прекращения арендного договора с имуществом арендатора ничего нельзя делать. Это имущество чужое для арендодателя.

И всякие действия с ним, будь то его вынос на какой-нибудь склад для освобождения арендуемого объекта или что-то иное, в итоге могут обернуться уже иском против арендодателя. Даже противостоять попыткам арендатора забрать имущество, не смотря на невнесение вовремя платы арендодателю нельзя.

Лишь с официальным прекращением арендного договора (либо с момента вынесения соответствующего судебного решения, либо после вручения претензии арендатору, содержащей пункт об отказе от договорных обязательств и нереагирования на нее), если арендатор сам имущество не забрал, арендодатель может до исполнения требования погасить задолженность, данное имущество удержать, например, путем смены замка в арендуемом помещении для запрета доступа туда недобросовестного арендатора.

Порядок действий, когда арендатор вовремя не платит за аренду

Возмещение убытка

Также официальное прекращение договора дает право арендодателю продать данное имущество и за счет вырученных средств получить возмещение убытка от невнесения арендной платы арендатором. Но продажа тоже подчиняется ряду требований.

В частности, здесь будут применяться правила для заложенного имущества, реализация которого является длительным делом.

Если только стороны сами не оговорили в договоре указанную возможность, определив, что конкретно из имущества возможно продать на случай просрочки.

Имущество может передаваться на хранение иным субъектам, в том числе новому арендатору. Если стоимость имущества не велика, и арендатор никак не выражает намерения забрать его, то имущество можно признать брошенным.

Описанный порядок действий справедлив, когда в аренду передавалась недвижимость. Но арендный договор возможно заключить и в отношении движимых вещей, например, транспортного средства или какой то крупногабаритной бытовой или строительной техники.

Если арендатор допустил длительную просрочку в платежах за движимое арендованное имущество, то арендодатель должен требовать в суде не расторжения договора, а в первую очередь истребования такого имущества из незаконного владения (когда возникла просрочка). Такого рода иск называется виндикационным. Вместе с ним арендатору следует просить суд применить еще и обеспечительные меры (запрет на реализацию этого имущества, удержание и др.).

Если же арендатор движимой вещи исчез и связь с ним отсутствует, выход здесь один – обращение в полицию. Его действия возможно квалифицировать в качестве преступления, что однако не освобождает его от возврата арендодателю долга.

В современном законодательстве существует большое количество тонкостей, знание которых поможет избежать лишних неприятностей, потерь времени, нервов и средств.

Бесплатная онлайн-консультация с каждым годом становится всё более популярным видом услуг в юриспруденции, так как помогает сэкономить время и деньги. Это быстро, удобно и надёжно!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/whitejurist/poriadok-deistvii-kogda-arendator-vovremia-ne-platit-za-arendu-5f5b26ead5e15d30de8b7ae4

Нюансы взыскания арендной платы за период «вынужденных» выходных

Взыскание арендной платы без договора аренды

Разбираемся, на что нужно обратить внимание, если защищать свои права и интересы приходится в суде.

Способы взыскания долгов по аренде

Судебные дела о взыскании арендной платы рассматривают в приказном или упрощенном порядке, а также по общим правилам судопроизводства. Выбор того или иного вида зависит как от желания истца, так и от некоторых условий спора.

Виды производств по арендным делам

Вид производстваСумма искаСроки рассмотренияОсобенности
ПриказноеДо 500 000 руб.5 дней на выдачу приказа;10 дней на подачу возражений.Самый быстрый способ взыскать долг, если подписаны договор и акт приёма-передачи помещений.Госпошлина уплачивается в размере 50 %.
Упрощенное До 800 000 руб. для юридических лиц.До 400 000 руб. для ИП.В течение 2-х месяцев с даты принятия иска.Стороны в суд не вызывают, суд принимает решение после изучения документов.
Общие правила судопроизводстваОграничений нет.Сроки зависят от сложности дела.Стороны участвуют в заседаниях и пользуются всеми процессуальными правами.

Какой бы способ вы ни выбрали, важно активно участвовать в судебном процессе, грамотно подготовить документы и доказательства. Если долги по аренде образовались частично или полностью в период с марта по октябрь 2020 года, нужно знать и учитывать особенности рассмотрения таких дел. 

Нюансы взыскания арендной платы за период пандемии COVID-19

В апреле 2020 года Верховный суд Российской Федерации выпустил Обзор № 2, в котором разъяснил некоторые спорные моменты по арендным отношениям в период пандемии. В том числе установил, что арендатор вправе требовать отсрочку платежей до 1 октября 2020 года или уменьшение арендной платы.

В августе и сентябре 2020 года стали появляться первые судебные акты по таким делам. Мы изучили их и выделили особые условия, от которых зависит принятие решения. Такими обстоятельствами стали:

  • работа арендатора в отрасли, наиболее пострадавшей от коронавирусной инфекции;
  • досудебные переговоры о предоставлении отсрочки или снижении арендной ставки;
  • наличие фактической возможность у арендатора работать, если его деятельность не была запрещена;
  • период возникновения долга. 

Почему важно выяснить, относится ли ответчик к отраслям экономики, наиболее пострадавших от коронавируса

Из-за мер, принятых государством для недопущения распространения инфекции, в арендных делах возникает особый правовой режим взыскания. Поэтому необходимо выяснить, относится ли деятельность арендатора к отраслям, которые понесли наибольший ущерб.

Полный перечень отраслей, пострадавших от COVID-19 утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.

Подавая в суд на арендатора, нарушившего договор, проверьте, указан ли его код ОКВЭД в этом списке. Это важно.

Арбитражный суд Ростовской области отказал истцу в выдаче судебного приказа, который не проверил и не указал это обстоятельство в своем заявлении (определение по делу № А53-12166/2020).

Если основная деятельность арендатора не указана в перечне наиболее пострадавших отраслей, арендодатель не обязан предоставлять ему налоговые каникулы.

Это установлено арбитражным судом Тверской области, который взыскал арендную плату за период вынужденного простоя с ООО «МК», чей ОКВЭД не был включен в перечень видов деятельности, признанных пострадавшими от коронавируса (решение от 20.08.2020 по делу № А66-6639/2020).

Зачем согласовывать отсрочку с теми арендаторами, которые имеют на неё право

Если деятельность арендатора включена в список наиболее пострадавших отраслей, необходимо уведомить арендаторов о возможности предоставления отсрочки.

Арендные каникулы до 1 октября 2020 года имеют право использовать те компании, чья основная деятельность ведется в пострадавших отраслях экономики, а договоры аренды были заключены до введения на территории субъектов «режима повышенной готовности».

Арендодатель обязан заключить соглашение об отсрочке в течение 30 дней после получения запроса от арендатора.

Если арендатор не обращается за рассрочкой, уведомите его о такой возможности. Получите его согласие или отказ. В некоторых случаях арендаторы отказываются от рассрочки и подают иск о расторжении договора в связи с форс-мажором или изменением обстоятельств.

Например, суд по заявлению арендатора расторг договор аренды, основываясь на том, что деятельность включена в перечень наиболее пострадавших отраслей и стороны не смогли договориться о снижении арендной платы или других изменениях договора (решение от 14.08.2020 по делу № А26-4576/2020).

В другом примере арендатор подал иск о взыскании арендной платы за апрель — июль 2020 года. Арендодатель подал встречный иск о расторжении договора аренды с апреля 2020 года.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что арендатор работал в отрасли, не признанной пострадавшей, и проигнорировал предложение арендодателя рассмотреть вопрос о возможных скидках и рассрочках. Суд указал, что введение режима повышенной готовности дает возможность изменить условия договора, а не полностью отказаться от оплаты аренды (решение от 10.08.2020 по делу № А45-11448/2020).

Зачем разбираться, мог ли арендатор работать в ситуациях, когда его деятельность не была законодательно ограничена

Для некоторых компаний сложилась парадоксальная ситуация, когда законодательно их деятельность не была ограничена, но работать они не могли.

Например, основные покупатели товаров или услуг не работали (отсутствовал спрос) или доставка людей на строительный объект была затруднена.

Законодательно такие арендаторы не могут рассчитывать на меры поддержки, установленные государством. Однако это обстоятельство можно доказать в суде.

Например, отказывая в выдаче судебного приказа о взыскании арендной платы за участок земли, предоставленный под строительство, суд указал на то, что истцом не уточнено то обстоятельство, насколько ответчик мог реально осуществлять свою деятельность в условиях распространения коронавирусной инфекции (определение от 14.05.2020 по делу № А53-12163/2020).   

Расторжение договора аренды из-за коронавируса

В случаях, когда сторонам не удалось договориться о снижении ставки аренды или предоставлении отсрочки, договор может быть расторгнут по правилам ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

Рассматривая споры о расторжении арендных договоров, суды исходили из того, в какой период заключался договор, когда передавалось помещение и пытались ли стороны достичь соглашения об изменении условий договора.

Если об изменении условий договориться не удалось, арендатор может отказаться от его исполнения и освобождается от выплаты убытков и неустойки за досрочное расторжение, если они предусмотрены условиями договора. Арендодатель при этом имеет право не возвращать обеспечительный платеж.

Ссылаясь на закрытие магазина и изменение обстоятельств из-за коронавируса, арендатор просил расторгнуть договор аренды в торговом центре.

Помимо этого он хотел взыскать обеспечительный платеж, расходы по оплате арендных и маркетинговых услуг за апрель, когда он уже фактически не работал.

Решением суда в иске отказано, поскольку помещение не было возвращено до расторжения договора, а от льготных условий и рассрочки арендатор отказался (решение от 11.09.2020 по делу № А40-77771/20-180-584).

В другом деле суд установил, что истец-арендатор принял договор по акту приёма-передачи уже в период вынужденных выходных. Впоследствие он отказался от исполнения договора и просил вернуть ему обеспечительный платеж.

Суд указал, что, принимая помещение и заключая договор, арендатор должен был действовать разумно и осмотрительно, а значит, учитывать ситуацию с коронавирусом.

Право арендодателя на удержание обеспечительного платежа в соответствие с договором было подтверждено решением от 17.08.2020 по делу № А09-5926/2020.

Что делать участнику процесса по взысканию арендной платы

Если вы участник судебного процесса по взысканию арендной платы, обратите внимание на следующие важные нюансы и обстоятельства:

  • Активно участвуйте в судебном процессе, не пускайте всё на самотек и не надейтесь, что «суд разберется».
  • Определите, относится ли сфера деятельности арендатора к отраслям, которые признаны пострадавшими от распространения коронавирусной инфекции.
  • Если основной ОКВЭД арендатора включен в перечень пострадавших отраслей, уточните, предлагались ли ему отсрочка или снижение ставки аренды.
  • Если основной ОКВЭД арендатора не включен в число пострадавших видов деятельности, выясните, мог или не мог арендодатель фактически работать в условиях пандемии.
  • Помните, что долги, которые образовались до введения «режима повышенной готовности», не подлежат уменьшению и будут взысканы в полном объеме. Сфера деятельности арендатора в этом случае не имеет значения.
  • Учтите, что, если стороны не достигли согласия по отсрочке и снижению арендной ставки, расторгнуть договор возможно только по правилам ст. 19 Федерального Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

Елена Тарасова, юрист, налоговый консультант

Источник: https://kontur.ru/articles/5893

Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ

Взыскание арендной платы без договора аренды
Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

  • при установлении в тексте договора срока его действия;
  • при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
  • при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.

ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).

Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Источник: https://buh.ru/articles/documents/116878/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.