Узаконить реконструкцию дома через суд

Содержание

Как узаконить самовольную реконструкцию частного жилого дома в 2021 году: без разрешения, на собственной земле

Узаконить реконструкцию дома через суд

/ Жилищные споры / Самовольная постройка / Как узаконить самовольную реконструкцию частного жилого дома

Просмотров 649

Жилые дома могут иметь разную конструкцию. Но со временем даже современное здание нуждается в улучшении. Если собственник захочет увеличить площадь – он сделает пристрой.

Возникла необходимость в дополнительном этаже? Нет проблем – стройте мансарду. Все это часть реконструкции частного дома. Однако процесс имеет ряд нюансов.

Один из таких – уведомление властей о проводимых изменениях с домом.

Очень часто о согласовании вспоминают в последний момент, когда переустройство уже закончено. Встает вопрос, можно ли узаконить самовольную реконструкцию жилого дома? Вашему вниманию актуальная информация о легализации изменений.

Что такое реконструкция частного дома?

Термин «реконструкция жилого дома» закреплен в Гражданском и Градостроительном кодексе, а также в иных нормативно-правовых актах. Многие путают это понятие с капремонтом и перепланировкой объекта. Однако, это совершенно разные термины.

Обратимся к пункту 14 ст. 1 ГрК РФ:

Реконструкция частного дома – это восстановление или замена конструкций, а также изменение характеристик здания с целью увеличить площадь или этажность объекта. Переустройство всегда подчиняется нормам СНиПов и требует соблюдение градостроительных регламентов.

Иначе говоря, если вы решили увеличить высоту дома за счет второго или третьего этажа – это реконструкция. Хотите восстановить фундамент, пристроить к дому гараж или баню – это тоже реконструкция. Основные характеристики здания всегда сохраняются. Сооружение не потеряет несущих стен, не лишится крыши, основания и т.д.

Реконструкция связана с увеличением общей или жилой площади. Это отличает ее от перепланировки и капитального ремонта. Первая затрагивает внутреннюю часть дома (перегородки, лестницы, санузел, камин). Капремонт – это замена или восстановление изживших себя частей здания. Отличие реконструкции в том, что она изменяет площадь и фасад частного дома.

Пример:

Егор имеет в собственности участок ИЖС и возведенный на нем дом. Домовладелец хочет «приделать» к зданию гараж для автомобиля. Конструкция будет капитальной – с фундаментом и кирпичной кладкой.

В данном случае гараж – это объект реконструкции жилого дома. Перепланировкой его назвать нельзя, поскольку пристрой будет со стороны улицы.

Капремонтом процесс также не является, потому что гараж возводится «с нуля».

Как узаконить реконструкцию?

Процесс узаконивания строительства и/или реконструкции претерпел изменения. Начиная с 4 августа 2018 года, легализация обходится без разрешений на стройку – в силу изменений Федерального закона № 342 от 03.08.2018.

Теперь, чтобы оформить реконструкцию жилого или садового дома, достаточно выслать уведомление о своих намерениях. Орган местного самоуправления (МСУ) примет уведомление, изучит предоставленные сведения и даст ответ – положительное или отрицательное решение (см. «Как получить разрешение на реконструкцию частного дома«).

Разберем, как оформить реконструкцию с учетом изменений.

Частного дома

Перестройка дома носит разный характер. Хозяин может надстроить еще один этаж, обустроить мансарду, сделать комнату, кухню, гараж или пристрой в виде бани.

Узаконивание изменений лучше делать в административном порядке. Так вы сэкономите деньги и время.

Что нужно делать:

  1. Обратиться в администрацию с уведомлением о реконструкции частного дома.
  2. Получить одобрение на переустройство.
  3. Завершить реконструкцию.
  4. Обратиться в БТИ, Росреестр или кадастровую компанию. Там заключается договор на кадастровые работы и изготовление техплана.
  5. Геодезисты проводят обмеры и передают информацию главному инженеру.
  6. Оформление техплана на CD-диске в формате XML.
  7. Хозяин дома вновь подает уведомление – на этот раз об окончании работ, прикладывает техплан и квитанцию об оплате госпошлины.
  8. Регистрация изменений в ЕГРН.

Если на земельном участке есть чужая недвижимость или линейные объекты, при легализации нужно учесть интересы третьих лиц. Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, реконструкция не должна нарушать их законных прав. В противном случае ее признают самовольной.

Второй момент узаконения связан с соблюдением прав совладельцев дома. Если жилое здание принадлежит нескольким лицам, они должны дать согласие на реконструкцию. Чье-то несогласие поставит процесс под угрозу. Поэтому, первым делом, нужно заранее обо всем договориться.

Рекомендуем почитать «Как узаконить самострой на своем земельном участке«.

Многоквартирного дома

Многоэтажные жилые дома могут подвергаться реконструкции по инициативе собственников квартир или управляющей компании.

Вопрос о целесообразности реконструкции выносится на общее собрание собственников жилья (пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для принятия решения нужно собрать кворум и большинство .

Если реконструкция уменьшит размер общего имущества в доме, то нужно согласие 100% собственников и держателей машино-мест в МКД – пп. 6.2 п. 1 ст. 51 ГрК РФ.

Планировщик должен согласовать с архитектурой намечаемую реконструкцию. Вместе с уведомлением подается проект переустройства многоэтажного дома. Схема составляется организацией из состава СРО. Обязательное условие – наличие лицензии и допуск к оформлению проектной документации. Если администрация даст добро, реконструкцию можно узаконить в обычном порядке.

Нежилого помещения

Узаконение нежилых объектов подчиняется тем же правилам, что и жилые дома. Специалисты Росреестра советуют владельцам включать в состав технического плана заключение специалиста по организации инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования.

Заключение должно содержать сведения о завершенных работах. Чтобы легализация прошла успешно, нужно отметить:

  • заключение о несущих конструкциях (стенах);
  • характер демонтажа перегородок (несущие/не несущие);
  • информацию о дверях, окнах;
  • данные о новой нагрузке на несущие конструкции;
  • сведения о безопасности нежилого помещения;
  • отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Нарушения требований СНиП, СанПиНа и прочих регламентов затрудняют узаконивание нежилой пристройки к дому. Владельцу придется либо устранить нарушения, либо попытаться узаконить реконструкцию через суд.

Не знаете, где и с кем согласовать перестройку? Читайте нашу статью «Как получить разрешение на реконструкцию нежилого здания«.

Какие нужны документы?

Прежде чем затевать «переустройство», правообладателю придется собрать документы. Они нужны для согласования реконструкции с отделом архитектуры и строительства в регионе.

До начала реконструкции готовятся:

  • заполненный бланк уведомления в адрес администрации;
  • паспорт РФ;
  • нотариальная доверенность – если от имени нескольких совладельцев дома действует один представитель;
  • документ о праве собственности на свой земельный участок – по желанию;

Администрация может затребовать ГПЗУ на участок. Однако предоставлять его с остальными документами необязательно. Чиновники сами запросят его путем межведомственного взаимодействия.

После реконструкции нужно подготовить:

  • аналогичное уведомление – но уже об окончании работ;
  • паспорт РФ;
  • соглашение об определении долей частного дома + графический план – на случай, если вы не единственный правообладатель жилого здания;
  • техплан на реконструированный дом;
  • квитанцию об уплате госпошлины за внесение изменений в ЕГРН.

Дальнейшее участие заявителя не потребуется. Уполномоченный орган проверит документы, оформит их для передачи в ФКП «Росреестра» и отправит в ЕГРН по межведомственным каналам. Собственнику (-ам) останется дождаться документов. Речь идет о двух выписках – с кадастровыми данными (технический паспорт) и праве собственности на жилой дом.

Сроки и стоимость

Вместе с обновлением Градостроительного кодекса изменились и сроки легализации строительства/реконструкции домов.

Период подготовки ответа на уведомление составляет 7 рабочих дней. Однако срок действует только в случае одобрения со стороны администрации. Если последовал отказ, срок увеличится до устранения его причин.

Узаконение после реконструкции продлится от 10 рабочих дней. За это время уполномоченный орган передаст документы в ЕГРН, а Росреестр подготовит нужные выписки.

Уведомление о начале реконструкции подается бесплатно.

Заявитель оплачивает лишь расходы на оформление технического плана. Стоимость колеблется в зависимости от региона. Минимальный чек – 8 000 рублей, а цена за сложные объекты – до 20 000 рублей.

Уведомление об окончании строительства также бесплатное. Однако правообладателю нужно сразу оплатить госпошлину за узаконение реконструкции частного дома. Как и в случае со строительством, она составляет 350 рублей. Квитанция прикладывается в оригинальном виде.

Штраф за неузаконенную реконструкцию

Забыв легализовать изменения, собственник рискует нарваться на санкции со стороны государства. Отсутствие разрешения и/или уведомления о реконструкции наказывается:

  • Административным штрафом – в связи с незаконной реконструкцией, применимо к вашей ситуации (ст. 9.5. КоАП РФ). Физическим лицам (гражданам) придется заплатить от 2 000 до 5 000 рублей, а также от 500 до 1 000 рублей – за отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию.
  • Уголовной ответственностью – в связи с мошенничеством по ст. 159 УК РФ, либо вредом жизни и здоровью людей.

Встречается и снос (демонтаж) частного дома. Однако прежде придется выяснить, является ли реконструкция дома самовольной постройкой? Если изменения несут угрозу здоровью граждан, владельца дома обяжут осуществить снос самостроя. Если реконструкция не несет угрозы, не нарушает интересов соседей, отвечает нормам СНиП и прочим требованиям – есть шанс ее узаконить. В таком случае жилой дом не будет признан самостроем.

Узнали о самострое соседа? Читайте «Куда и как жаловаться на незаконное строительство?»

Как узаконить самовольную реконструкцию дома через суд

Проще, выгоднее и быстрее легализовать реконструкцию в административном порядке. Но зачастую это невозможно. Одна из причин – отсутствие разрешения на «переустройство». Это происходит, если собственник дома не уведомил власти о реконструкции, а провел ее тайком.

Впоследствии, когда потребуется продать, подарить или заложить дом – нарушения всплывут. И тогда нужно будет узаконить изменения. Администрация, естественно, откажет – остается вариант с легализацией через суд.

Источник: http://law-divorce.ru/kak-uzakonit-samovolnuyu-rekonstruktsiyu-chastnogo-zhilogo-doma/

Регистрация после самовольной реконструкции здания

Узаконить реконструкцию дома через суд

Мы перестраиваем своё жилище для удобства и комфортного проживания в нём, при этом сталкиваясь с бюрократией, думаем «авось прокатит без оформления» и вносим самовольные изменения в этажность строения, добавляем пристройки и меняем планировку.

Не задумываясь о последствиях, мы навлекаем на себя проблемы, которые выливаются штрафами, судебными разбирательствами, а также сносом реконструкции и восстановлением здания в первоначальный вид. А это влечёт к огромным убыткам застройщика.

Но что делать, если реконструкция уже состоялась, а разрешения на неё нет? Использовать такую жилплощадь можно, но где гарантии того, что администрация не узнает о произошедшем изменении и не потребует ответственности застройщика по закону.

Наши кадастровые инженеры помогут узаконить внесённые изменения, зарегистрировать их в Росреестре.

Оформление самовольной реконструкции происходит в досудебном порядке и через суд, в процессе которого потребуется помощь юристов нашего агентства.

Они проконсультируют клиента, предложат варианты решения конкретного случая, подготовят доказательную базу, получат справки и выписки в срочном порядке, представят интересы заказчика в ходе суда.

Как узаконить реконструкцию частного дома

Если самовольная реконструкция была произведена внутри помещения и при этом затронут фундамент (оборудование подвала) или несущие стены (снос, смещение, установка дверного проёма), в нежилое помещение проведено отопление, что автоматически делает его жилым (увеличилась жилая площадь), такие изменения должны быть оформлены. Для узаконивания реконструкции, сделанной в частном доме, наш инженер выполняет обмеры помещения, фиксирует изменения в новом техническом плане. Далее техплан, правоустанавливающие документы на земельный участок, уведомление о начале реконструкции подаются в администрацию.

После получения решения органов местной власти мы подаём заявление в Росреестр на регистрацию. Если при строительстве соблюдены СНиПы (3 метра от дороги и 5 метров от забора) и при реконструкции эти параметры не вышли за допустимые пределы, то узаконить действия можно в обычном порядке.

Если отступы в норме, но имеются обременения на участке, которые невозможно согласовать, например зона ЛЭП, то госорган ответит отказом и направит застройщика в суд.

Стоит учитывать, что в суде засчитывается согласие всех собственников на внесение изменений, участников сервитута, что желательно подтвердить документально.

Советуем заручиться одобрением смежных землепользователей, иначе есть вероятность встретиться с ними на судебном заседании и услышать доводы против реконструкции рассматриваемого здания.

Таким образом, будет сформирована доказательная база, которая показывает то, что вы пытались восстановить нарушенное право в досудебном порядке.

Так как это сделать не удалось, формируется иск о признании права собственности на строение (обратите внимание, что признаётся право на весь объект недвижимости, а не на реконструированную часть) и подаётся в судебный орган.

Ещё на этапе планирования стоит помнить:

  1. Земельный участок, где расположено здание, и планируется проведение реконструкции, должен быть отмежёван. В противном случае получить уведомление о начале работ в администрации, и узаконить такие изменения будет невозможно.

    Без информации о точных координатах границ застройщик не сможет определить правильные отступы при строительстве, а инженеры (эксперты) не смогут определить есть ли обременения на участке.

  2. Если вносятся коррективы в конструкцию здания, собственник теряет право и обязан вновь его получить на уже изменённое строение.

    Например, нашими кадастровыми инженерами проводится проверка на соответствие выполненной реконструкции строительным нормам, выдаётся досудебное заключение. Если в досудебном порядке узаконить изменения не получается, тогда на основании всей доказательной базы подаётся заявление в суд.

Если дом построен, а на кадастровом учёте не числится, значит, он считается самовольным, и юридических прав у застройщика на него нет.# Регистрация недвижимости

На практике наших кадастровых инженеров часто встречаются случаи:

  • реконструкции двухквартирных домов (на два хозяина участок и строение), которые были построены ещё в советские времена. По документам до сих пор у многих собственников недвижимость зарегистрирована, как квартира. То есть уведомительный порядок не действует на такие объекты и через администрацию узаконить их невозможно, только через суд. Наши юристы советуют ещё до начала процесса не тратить время зря, а привести документы в порядок (выделить квартиры в индивидуальные жилые блоки и разделить землю на 2 разных участка). Обязательно требуется провести межевание и получить согласие соседей;
  • объединения нескольких квартир в одну. Но узаконить такую реконструкцию не всегда под силу собственнику, так как после внесения самовольных изменений был создан новый объект недвижимости, на который требуется получить право собственности. Использовать помещение в таком виде можно, но продать или выполнить другое юридическое действие не получится. Информация в техническом плане будет отличаться от фактических сведений, что выяснится при попытке зарегистрировать сделку и переход права собственности в Росреестре.

Оформление самовольной реконструкции нежилого здания

Если реконструкция проведена в производственном, коммерческом или нежилом здании самовольно, то собственнику, предпринимателю выписывается штраф, приостанавливается деятельность застройщика сроком до трёх месяцев, физическое и юридическое лицо несёт ответственность за ввод в эксплуатацию строения с незаконными изменениями. Сейчас по всей России действуют службы: департамент городского имущества (ДГИ) и Мосжилинспекция, которые используют автоматизированную программу обнаружения самовольных пристроек. Её работа заключается в том, что раз в год выполняется спутниковая съёмка и передаёт снимки в вышеуказанные госорганы, где отслеживается состояние коммерческих и нежилых зданий. Если обнаружено несоответствие контуров строения, то представители муниципальных органов выезжают на объект и выписывают предписание о том, чтоб вы снесли это здание (реконструкцию).

Если только планируется реконструкция нежилого здания, то наш совет, делать всё по порядку, как при строительстве нового объекта. Первым делом требуется провести изыскания, заказать проект реконструкции. Далее нужно получить разрешение на реконструкцию, загрузить документы в ИСОГД и ввести здание в эксплуатацию.

Для проведения всех процедур по реконструкции в нежилом здании с экономией времени и денежных средств, заказывайте услуги кадастровых инженеров агентства недвижимости ГКИ Недкадастр. Они также узаконивают самовольно внесённые изменения, формируют техплан и проект реконструкции, направляют необходимый пакет документов в Мосгосстройнадзор.

После согласования реконструкции новые сведения передаются в Росреестр. В случае отказа можно попробовать узаконить изменения через суд.

Мы поможем оформить документацию для подачи в госорганы, сформируем геоподоснову, составим заключение о техническом состоянии здания после самовольной реконструкции. Для МКД создадим поэтажный план со схемами и чертежами нежилых помещений.

Проведём собрание, где будет получено письменное согласие собственников (жильцов), если объект находится на территории жилого здания. Для заказа наших услуг позвоните по телефону +7(495)409-41-51 или заполните на сайте форму обратной связи.

Мы найдём решение ваших проблем с недвижимостью и поможем разрешить даже самую безвыходную ситуацию. Вы наш следующий клиент!

Источник: https://gkai.ru/news/registraciia-posle-samovolnoj-rekonstrukcii.html

Как узаконить реконструкцию жилого дома

Узаконить реконструкцию дома через суд

Для того чтобы узаконить реконструкцию жилого дома, – а именно, сообщить об изменении его параметров, следует провести ряд мероприятий, иначе реконструкцию могут признать незаконной.

Кому и для чего нужно легализовать реконструкцию дома

Жилые дома стоят на кадастровом учете. Это значит, что сведения о них (в том числе, площадь, этажность, материалы стен, месторасположение) содержатся в едином реестре недвижимости государства (ЕГРН).

Если мы меняем конфигурацию и параметры дома, то значит ранее представленные сведения о нем не соответствуют действительности.

На что это влияет:

  • власти могут не досчитаться налога, и признать вас недобросовестным плательщиком;
  • новые параметры дома могут нарушать градостроительные, пожарные нормы, а также правила отступа от забора – что обязывает Вас устранить нарушения;
  • при продаже недвижимости возникают сложности из-за несоответствия фактических и документальных данных.

Легализовать все что построено (или реконструировано) должен собственник земельного участка, так как он несет ответственность за постройки.

Как узаконить реконструкцию дома на собственной земле рассмотрим более детально.

Уведомление о реконструкции дома – порядок обращения

В идеале, прежде чем приступить к глобальным перестройкам своего жилища об этом надо уведомить органы местной власти.
Но на практике чаще всего сталкиваются с узакониванием уже сделанной реконструкции.

Как должно быть по правилам:

  • подаем уведомление о реконструкции дома в администрацию (форма, порядок подачи установлены Приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр);
  • получаем добро от местной власти;
  • приступаем к реконструкции;
  • сообщаем о завершении работ + подтверждаем новые параметры дома техпланом;
  • получаем бумагу от администрации, что дом соответствует принятым параметрам;
  • подаем сведения о реконструкции в Росреестр;
  • получаем выписку ЕГРН где уже указаны новые параметры.

Для того, чтобы обычный работающий гражданин занимался этими делами самостоятельно – он должен обладать массой свободного времени.

Ведь надо выяснить, какое именно заявление заполнить и в какой отдел в вашей местной власти подать, затем еще собрать и заполнить нужные документы и заявления.

Кроме того, при реконструкции дома обязательно надо обратиться в кадастровую организацию для того, чтобы заказать технический план на дом – а это доп. затраты. (Узнать, сколько стоит подготовить техплан в вашем регионе можно здесь).

В каждом отдельном регионе страны есть свои местные правила относительно расположения и конфигурации жилых построек. Кроме того, в зависимости от категории земель и вида разрешенного использования могут быть установлены те или иные ограничения. Так, например, реконструкцию домов, расположенных на участках для садоводства, можно оформить в упрощенном порядке (по дачной амнистии).

Поэтому, в конкретном случае для узаконивания реконструкции могут быть затребованы дополнительные документы и разрешения.

Как узаконить реконструкцию дома на собственной земле без разрешения

В нашей стране, как показывает практика, сначала делается реконструкция, а ее документальное оформление откладывается на потом. Авось никто и не заметит.

Но каждый понимает, что рано или поздно реконструкцию дома придется узаконить, дабы избежать проблем в будущем.

Можно ли легализовать уже проведенную реконструкцию дома во внесудебном порядке

Итак, если реконструкция уже сделана, то для ее оформления существуют два пути:

  1. Мы также можем обратиться в администрацию и пройти процедуру, описанную выше – как должно быть по правилам. Но здесь надо быть уверенным, что реконструкция соответствует всем установленным градостроительным нормам. Иначе, в любой момент администрация может отказать в выдаче разрешающих документов.
  2. Судебный порядок.

Реконструкция дома через суд

Чаще всего Решение суда – единственный выход для оформления самовольной постройки или реконструкции. Однако, стоит понимать, что не все дома можно поставить на кадастровый учет через суд.

Судья, чаще всего назначает экспертизу, и выносит решение на основании заключения эксперта. Например, вы сделали капитальную пристройку к дому, но она расположена близко к забору – с несоблюдением положенных отступов от границ.

Суд посчитает такую пристройку незаконной.

Но если вы сможете доказать, что на момент реконструкции, вы добросовестно соблюдали действующие нормы, и на руках есть согласие соседей на реконструкцию дома, тогда судья примет Вашу сторону.

В любом случае, для оформления документов через суд, лучше обратиться за профессиональной помощью к специалистам по земельным вопросам.

Как и куда подается иск

Исковое заявление подает собственник в районный суд по подведомственности (по месту нахождения) земельного участка.

Документы для суда:

  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок и дом (выписки ЕГРН, свидетельство);
  • технический план дома;
  • имеющиеся договоры со строительными организациями или подрядчиками, выполняющими работы по реконструкции;
  • разрешительные документы (например, от Росавиации, Роснедра и др.

    );

  • акты коммунальных служб (при наличии подключения к общим коммуникациям);
  • подтверждение уплаты Госпошлины;
  • прочие документы, подтверждающие обращение в администрацию о регистрации реконструкции дома.

Помимо всего прочего, суд назначит экспертизу, чтобы подтвердить, что вами соблюдены противопожарные нормы и градостроительные правила.

Как узаконить дом, построенный с нарушением отступов

Существует ошибочное мнение, что если дом построен с нарушением отступов от границ, то его нельзя поставить на кадастровый учет.

На самом деле, суд может вынести решение в пользу собственника, даже если градостроительные нормы не соблюдены.

Но при этом надо постараться и собрать доказательную базу – подтверждение того, что сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На практике случается, что на момент проведения реконструкции – действовали одни правила, которые разрешали пристройку/надстройку, а на момент оформления документации, например, по истечении десятков лет, оказалось, что изменение параметров дома произошли с нарушением. Каждый случай индивидуально рассматривается в суде.

Реконструкция частного дома без разрешения – последствия

А что будет, если перестроить дом и документально не оформлять?

На самом деле, многие так и делают, более того, даже не задумываются о том, что о реконструкции надо уведомлять и живут десятилетиями.

Надо понимать, что если местные власти проявят интерес к строению, которое не соответствует заявленным параметрам, или «доброжелательные» соседи обратятся с жалобой – то в самый неподходящий момент органы власти выпишут предписание о приведении дома в первоначальный вид.

Источник: https://geostart.ru/post/727

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.