Нежилое перевести в апартаменты

Содержание

На пальцах объясняем, как перевести апартаменты в статус жилого помещения

Нежилое перевести в апартаменты

Спрос на покупку площадей в апарт-комплексах в последнее время вырос. Людей привлекает цена, которая в сравнении со стоимостью квартир может быть значительно ниже. Разница порой составляет до 20%. Живя в апартаментах, человек получает быстрый доступ к различным сервисам – от доставки еды до прачечной и службы клининга.

Сдавать такое жильё в аренду тоже выгодно – как правило, оно расположено в благоустроенных районах с хорошей инфраструктурой. Цена аренды апарт-жилья не уступает цене за обычную квартиру, так что проблем с поиском квартирантов не возникнет.

Однако стоимость коммунальных услуг здесь дороже, а оформить прописку невозможно. Поэтому может возникнуть необходимость перевести апартаменты в другой статус.

Какова доля вероятности успеха процедуры?

Вопрос о переводе таких домов в жилой фонд беспокоит граждан и неоднократно обсуждался на федеральном уровне, однако до сих пор не было дано каких-то чётких ответов.

Юридически сделать это вполне возможно, но придётся преодолеть некоторые трудности. Для этого переводимая площадь должна соответствовать всем требованиям, применяемым к жилым помещениям. В частности, земельный участок, где расположено строение, должен быть предназначен для жилищного строительства.

Однако проведение этого процесса иногда невозможно. Например, если в здании отсутствуют необходимые коммуникации, или из-за его планировки.

Причины для совершения процедуры перевода

Главное отличие апартаментов от квартир – отсутствие каких-то элементов, делающих их пригодными для жизни. К ним относится кухня, ванная и прочее. В остальном такие жилища удобны для проживания.

И причин для их перемещения в другой статус может быть несколько:

• выгода. по сравнению с обычным жильём апарт-комплексы могут обойтись гораздо дешевле, до 20-30% разницы;• большая стоимость коммунальных услуг.

для нежилых площадей цены рассчитываются по аналогии с коммерческими, что гораздо дороже, чем для жилых;• повышенное налогообложение.

в сравнении с обычными квартирами сумма переплаты по налоговым платежам может составлять от 50 до 200%;• при покупке апартаментов не будет предоставлен налоговый вычет, так как собственность нежилая;

• отсутствие удобств – ванной, санузла, детской площадки.

все перечисленные причины довольно весомые, и потому многие стремятся как можно скорее перевести апартаменты в жильё.

полезно будет почитать: рынок недвижимости 2020: прогнозы

каковы условия для перевода?

Соответствующая информация содержится в Жилищном кодексе и Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Там сказано, что для совершения процедуры необходимы следующие условия:

• Подавать заявление должен собственник;• жилище должно быть свободным от прав третьих лиц (быть предметом залога, находиться под арестом и прочее);• здание должно быть построено в жилой зоне, согласно градостроительному плану;• процент содержания в воздухе вредных элементов не должен превышать предельно допустимого;• важные (несущие или ограждения) части здания должны быть в рабочем состоянии;• должна присутствовать необходимая для жилых помещений инфраструктура;• апартаменты должны выглядеть, как жилая квартира и оснащены инженерными системами;

• строение, где находится жилище, должно быть сдано в эксплуатацию.

Перед подачей заявления нужно придать апартаментам вид, максимально схожий с квартирой, построить ванную, туалет и т.д.

Все установленные нормы необходимы для обеспечения безопасного проживания людей на этой площади, поэтому им нужно следовать.

Порядок действий для совершения процедуры

Чтобы совершить этот процесс, необходимо пройти несколько этапов:1. провести проверку жилища на соответствие всем установленным законом требованиям;2. согласовать перепланировку с соответствующими инстанциями – жилинспекцией или другими;3. совершить перепланировку и оформить техпаспорт площади;4.

подготовить пакет необходимых документов;5. составить заявление на перевод;6. подать заявление с приложением в орган местного самоуправления. Это можно сделать также через МФЦ или онлайн;7. получить ответ комиссии;8. при одобрении внести изменения в Росреестр;

9.

получить справку из ЕГРН о получении нового статуса.

Для правильного совершения всех перечисленных действий может понадобиться помощь специалистов – юристов, строителей.

Перечень нужных документов

При обращении в орган местного самоуправления с заявлением о переводе необходимо предоставить документы:• грамотно составленное заявление;• копия паспорта заявителя;• документальное подтверждение права собственности на недвижимость;• технический паспорт помещения;• план строения этажа здания, где находятся апартаменты;• проект будущей перепланировки;• протокол собрания собственников дома, где решался вопрос о переводе апартаментов в жилое помещение;

• согласие собственников площадей, примыкающих к заявленному.

При получении документов орган выдаёт заявителю расписку. Решение принимается в течение 45 дней. Через 3 рабочих дня после вынесения решения орган должен уведомить заявителя.

Что делать при отказе?

Такие случаи объясняются нежеланием чиновников отвечать за безопасность помещения. А так как в законодательстве содержится мало информации о таком переводе, не все рискнут взять на себя ответственность за безопасность проживания людей в таком доме.

Самым оптимальным решением будет подача иска к администрации. Если нет весомых причин для отказа – несоответствующая жилью планировка, проблемы с коммуникациями и инфраструктурой, – иск удовлетворят.

В какую сумму обойдётся перевод?

Перевести такую недвижимость в жилой статус – недешёвое удовольствие. Её стоимость может достигнуть нескольких сотен тысяч рублей.

В расходы входит оплата пошлины при подаче соответствующего заявления (около 20 000 рублей), деньги за регистрацию нового статуса помещения в Едином реестре недвижимости, а львиная доля расходов придётся на строительные работы по перепланировке и улучшению, чтобы придать строению максимальную схожесть с жилым помещением.

Вывод

Вопрос перевода апартаментов в жилой фонд беспокоит многих собственников. Люди охотно покупают такую недвижимость, прельщаясь её ценой и расположением. Однако стоимость коммунальных услуг, размер налоговых платежей и невозможность оформить прописку в такой недвижимости заставляет владельцев задуматься о необходимости этого действия.

Этот процесс довольно долгий и дорогостоящий, однако в случае успеха расходы на неё быстро окупятся экономией на платежах за квартиру и возможностью зарегистрировать себя и членов семьи.

Бывают случаи, когда совершить такое действие невозможно из-за особенностей строения здания, где расположено жилище. В таких случаях самым оптимальным выходом будет их продажа.

Не исключено, что в будущем правовой статус апартаментов изменится, и процедура их перевода в жилое помещение станет проще и доступнее.

Также читайте по этой же теме:

Элитная недвижимость: девелоперы активно переходят с доллара на рубли

Аукционная квартира: как сэкономить на покупке

Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк

Источник: https://zen.yandex.ru/media/move/na-palcah-obiasniaem-kak-perevesti-apartamenty-v-status-jilogo-pomesceniia-5fdba5781e8e8c460fdda78b

Раздел помещения для апартаментов – пошаговая инструкция

Нежилое перевести в апартаменты

Хотя апартаменты используются для временного или постоянного проживания, по своей сути они являются нежилыми помещениями.

Это дает возможность построить новое здание под апартаменты, либо сделать перепланировку в существующем объекте, разделить его на отдельные помещения.

Для раздела необходимо провести обследование здания, заказать проектирование, пройти согласования и кадастровый учет в Росреестре.

Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен – здесь

Читайте в этом материале, в чем заключается раздел помещений для апартаментов, каким требованиям должно отвечать здание и помещение, как осуществляется проектирование и согласование.

Что такое раздел помещений для апартаментов и когда он нужен

Апартаменты используются для постоянного или временного проживания граждан, хотя по своему статусу не относятся к жилым помещениям. Это существенно упрощает процедуры перепланировок и переустройства таких помещений, если они изначально располагаются в нежилых зданиях. Апартаменты могут образовываться:

  • при возведении нового нежилого здания, которое полностью или частично планируется под апартаменты:
  • при строительстве, реконструкции или перепланировке в МКД,  когда часть нежилых помещений отдается под апартаменты;
  • при реконструкции или перепланировке нежилых зданий, в которых будут организованы отдельные помещения под апартаменты.

Одним из наиболее распространенных вариантов является перепланировка больших нежилых помещений под апартаменты. Если такое помещение располагается в МКД, исходные условия для проживания обеспечить достаточно просто.

При проведении строительных работ в нежилых зданиях также нужно обеспечить минимально необходимые условия для жизнедеятельности проживающих. Однако перечень коммунальных услуг и степень благоустройства не обязательно должна соответствовать требованиям, предъявляемым для жилых помещений.

Это является одним из ключевых преимуществ работы с апартаментами для застройщика или собственника здания.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Если у Вас нет времени читать статью, можете посмотреть ролик нашего руководителя экспертной группы:

Нормативные акты

Специальных нормативных актов для определения правового статуса апартаментов в России до сих пор нет. На порядок пользования и проживания апартаментами не распространяются нормы Жилищного кодекса РФ, хотя соответствующие поправки находятся на рассмотрение в Госдуме РФ. Если будет проводиться раздел нежилого помещения для апартаментов в МКД, применяются общие нормы о перепланировке:

  • Жилищный кодекс РФ (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы РФ № 508-ПП (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
  • СП, ГОСТ, СНиП и другие нормативные акты для разработки проекта перепланировки.

Если планируется раздел помещения в нежилом здании под апартаменты, обязательное согласование не требуется.

Проект перепланировки должен утвердить сам заказчик (собственник), а обязательной процедурой будет только кадастровый учет в Росреестре.

Исключение составляет реконструкция нежилых зданий, когда раздел помещений сопровождается изменением основных характеристик объекта (например, возведение дополнительного этажа под лофты).

Простым языком

Сделать апартаменты можно практически в любом нежилом и жилом здании. Для этого можно использовать даже пустующие производственные объекты с большими площадями, если они привлекательны по месту расположения, исходным характеристикам (например, по высоте этажей). Множество требований, которые предусмотрены для жилых помещений, не обязательно соблюдать при продаже апартаментов:

  • нет обязательных норм по обеспечению коммунальными услугами, хотя в этом заинтересован сам собственник или застройщик;
  • не нужно возводить объекты социальной и транспортной инфраструктуры, без которых практически невозможно ввести в эксплуатацию МКД;
  • нет жестких требований по расположению помещений в апартаментах, можно свободно делать перепланировку, возводить и перемещать перегородки и стены, объединять разные зоны и площади.

Самый простой вариант – найти нежилое здание с большими помещениями, сделать их раздел под несколько апартаментов на продажу или аренду.

Для проведения таких строительных работ необходимо оформить проект перепланировки, провести ремонт, заказать технический план и пройти кадастровый учет в Росреестре.

Сложнее будет пройти согласования для раздела нежилых помещений в существующем МКД, так как проект нужно направлять в МосЖилИнспекцию.

Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен – здесь

Источник: https://smway.ru/razdel-pomeshhenija-dlja-apartamentov-poshagovaja-instrukcija/

Решение об изменении статуса апартаментов примут до конца года

Нежилое перевести в апартаменты

Решение судьбы апартаментов фактически откладывается на год. В “дорожной карте” по трансформации делового климата предполагается, что закон будет принят в декабре нынешнего года. Ранее планировалось, что вопрос решится к концу 2020 года.

В разрабатываемом сейчас в Совете Федерации законопроекте об апартаментах предполагается выделить их как новый вид помещений, рассказал РИА Новости член Совета Федерации Олег Мельниченко.

В случае признания апартаментов жильем в них можно будет регистрироваться, покупатели будут защищены при банкротстве застройщика так же, как сейчас покупатели квартир.

Однако на апартаменты не предполагается распространить программу льготной ипотеки и государственные жилищные программы, программу расселения аварийных зданий.

Эксперты рассказали, чем апартаменты отличаются от квартир

Останавливать строительство начатых проектов апартаментов никто не планирует, отметил Мельниченко. Апартаменты, которые соответствуют ряду требований, получат статус жилых помещений, сообщает ТАСС.

Вопросы с уже построенными зданиями предлагается решить на уровне регионов. При этом тарифы на коммунальные услуги останутся такими же, как для нежилых помещений, собственники не смогут получать субсидии и компенсации на оплату ЖКУ.

Законопроект пока находится в разработке, подчеркивают в Совете Федерации.

Сейчас существует только два формата жилья – ИЖС и многоквартирные жилые дома, отмечает эксперт Общественного совета при Минстрое России, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Денис Новиков.

Но многим покупателям апартаментов не очень-то нужна социальная инфраструктура, соблюдение уровня инсоляции и других требований, обязательных для жилья, отмечает Новиков. “Апартаменты есть в “Москве-Сити”, но, согласитесь, что строить там детские площадки, школы и детсады никому не придет в голову”, – говорит он.

То же самое касается дизайнерских лофтов, апарт-отелей, комплексов апартаментов с гостиничным обслуживанием. В законодательстве уже определен правовой статус апарт-отелей, комплексов апартаментов именно как средств гостиничного размещения.

Важно, чтобы с принятием нового закона сохранились такие форматы апартаментов и новый закон не создал сложности для собственников, отмечает Новиков. Также закон должен содержать переходные положения, позволяющие застройщикам завершить проекты, считает эксперт.

Основная часть строящихся или построенных апартаментов приходится на Москву, это около 13% от строящихся в городе объектов.

Их стоимость на 15-20% ниже аналогичных квартир, иногда покупателей привлекают хорошее расположение, повышенный уровень сервиса, отмечает зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев.

Строительство таких помещений в среднем на 20-30% дешевле, чем многоквартирных домов, а получить разрешение на строительство существенно проще, так как требования менее жесткие.

Имеет смысл в будущем законе подразделить апартаменты на соответствующие требованиям безопасности и не соответствующие (например, построенные на экологически неблагополучных территориях, перестроенные из промышленных помещений без соблюдения санитарных норм) и в зависимости от этого принимать решение по их дальнейшему статусу и использованию.

Планы правительства по разрешению вопроса об изменении правового статуса апартаментов привлекли к ним дополнительное внимание со стороны и девелоперов, и потребителей, отмечает руководитель направления первичной недвижимости в “Авито Недвижимости” Дмитрий Алексеев: все второе полугодие спрос на эту недвижимость умеренно рос, хотя и был не таким активным, как на квартиры. За год число предложений в новостройках сократилось на 9%, в то время как спрос увеличился на 23%. На вторичном рынке предложение сократилось на 11%, а спрос вырос на 35%. При этом средняя цена за квадратный метр апартаментов к концу года поднялась на 19% в новостройках и на 8% на вторичном рынке.

Апартаменты стоят на 15-20% меньше, чем аналогичные квартиры

В то же время планирование новых проектов апартаментов может притормозиться, пока финальный статус такого типа недвижимости не будет определен, говорит гендиректор проекта ВТБ “Метр квадратный” Вячеслав Дусалеев. Цена апартаментов будет выравниваться со стоимостью соответствующих квартир. Когда придет время утверждать законопроект, девелоперы уже успеют адаптировать под него свои бизнес-модели, считает эксперт.

На спрос влияют противоположные тенденции, говорит управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков: с одной стороны, любая неопределенность для покупателя – это существенный недостаток при выборе недвижимости, с другой стороны, апартаменты все еще привлекают покупателей более низкой ценой.

Источник: https://rg.ru/2021/01/24/reshenie-ob-izmenenii-statusa-apartamentov-primut-do-konca-goda.html

Можно ли перевести апартаменты в жилье?

Нежилое перевести в апартаменты

Перевод делается на основании технического заключения, инсоляционного расчета и факторов, не противоречащих нормам СанПин.

Для перевода в Москве необходимо обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда с базовым пакетом документов: правоустанавливающий пакет, план БТИ, поэтажный план здания и заявление.

Далее будет дополнительный запрос, который индивидуален по каждому случаю. Ключевое в данной ситуации – это инсоляция.

В чем разница между квартирой и апартаментами?

В чем подвох низкой цены апартаментов?

Отвечает юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Примеры переводов нежилых помещений в квартиры есть. Исходя из этого, можно сделать заключение, что наше законодательство это допускает.

На данный момент в ряде проектов смешанных МФК (квартиры + апартаменты) были случаи, когда апартаменты становились квартирами.

В таких ситуациях купившие получали статус квартиры «в подарок» либо доплачивали определенную сумму, утвержденную на момент перехода статуса помещения.

Отвечает юрисконсульт офиса «Октябрьское поле» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Левина Екатерина:

Да, перевести апартаменты в жилое помещение можно. Такой перевод возможен при соблюдении нескольких условий:

  1. Вы должны являться собственником, и помещение ничем не должно быть обременено;
  2. Помещение должно соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям многоквартирных домов.

Для перевода необходимо подготовить пакет документов:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • проект переустройства или перепланировки помещения;
  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К нему следует приложить: уведомления о проведении собрания; документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику; лист регистрации участников собрания; решения собственников по вопросам, поставленным на ание; списки собственников;
  • заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Вам будет нужно подготовить заявление на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое и подать его в Департамент городского имущества через МФЦ или отправить заявление через Портал государственных и муниципальных услуг.

Если Ваше заявление будет одобрено, Вы получите решение о получении нежилым помещением статуса жилого. В противном случае Вам пришлют решение об отказе. Тогда Вы можете обратиться в суд для его обжалования. Не забудьте еще подать заявление в Росреестр через МФЦ о внесении соответствующих изменений в ЕГРН.

Только после этого статус помещения будет изменен.

Документально это выглядит несложно, однако на практике процесс может затянуться, поскольку на сегодняшний день большое количество апартаментов расположено в многофункциональных зданиях и не отвечает требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Все же они проектировались и строились как нежилые.

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Перевести апартаменты в жилое помещение можно, но сложно.

Если помещение нежилое, прежде чем подписать договор долевого участия, нужно узнать, разрешен ли перевод помещения в статус жилого. В большинстве случаев никаких преград для этого нет, особенно если изначально помещение не проектировалось как офис или цех.

Одним из главных аспектов перевода квадратных метров в жилое помещение является инсоляция. В течение двух часов днем солнечный свет должен проникать в квартиру.

Поэтому апартаменты с малой инсоляцией вы вряд ли переведете в статус жилого помещения.

Требования, которым должны отвечать жилые помещения, оговариваются в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (об обязательности санитарно-эпидемиологических условий в жилых зданиях).

Для перевода апартаментов в статус жилого помещения необходимы следующие документы:

  • заявление на процедуру перевода;
  • технические документы на жилплощадь;
  • поэтажные планы всего дома;
  • проект перепланировки, в случае если Вы хотите изменить план квартиры по собственному желанию;
  • оплата государственной пошлины.

Стоит заметить, что на практике чаще встречаются случаи коллективного обращения собственников к застройщику. Здесь шансы сменить статус комплекса апартаментов намного выше.

Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы

Перевод нежилого помещения в жилое — 5 шагов

Отвечает председатель совета НП «ЖКХ Контроль Московской области», заместитель председателя Общественного совета при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области Олег Иванов:

Жилищное законотворчество не успевает за конъюнктурными изменениями, происходящими на рынке недвижимости. То, что де-факто является квартирой, де-юре не относится к жилым помещениям, поскольку в жилищном законодательстве такого понятия, как «апартаменты», не существует.

В связи с этим граждане сталкиваются с непреодолимыми сложностями при переводе такого помещения в категорию жилищного фонда. Теоретически такая возможность существует: она зависит прежде всего от соблюдения застройщиком норм и требований, предъявляемых к жилым помещениям.

Также важен и вид разрешенного использования земельного участка, на котором построены апартаменты. Следует отметить, что процедура перевода довольно затратна и требует проведения различных экспертиз и согласований.

И даже если вы их получите, это не гарантирует, что апартаменты будут переведены в категорию жилых помещений.

Порядок признания нежилых помещений жилыми устанавливает Постановление Правительства РФ. Однако такой акт применяется к нежилым помещениям, которые находятся в многоквартирных домах, тогда как подавляющее большинство апартаментов располагается в деловых центрах.

Для того чтобы признать апартаменты жилым помещением, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с соответствующим заявлением с приложением правоустанавливающих документов. Перед этим необходимо получить ряд экспертных заключений.

К ним, в частности, относится техническая экспертиза, санитарно-эпидемиологическая и ряд других, которые будут подтверждать, что помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилью. Заявление рассматривает специальная муниципальная комиссия, куда могут входить представители надзорных ведомств.

Срок оказания государственной услуги регламентируется муниципальными правовыми актами. В Москве это 48 дней.

Отвечает партнер Felicity Law Юлия Федонина:

Многие, покупая апартаменты, рассчитывают в дальнейшем перевести их в жилое помещение. Но на этом пути могут возникнуть сложности. Так, например, жилым не может быть признано помещение, которое напрямую освещается солнцем менее двух часов в день. Соответственно, апартаменты с окнами в «колодец» жилыми не признают.

Безусловно, помещение должно быть в нормальном, пригодном для проживания состоянии и соответствовать техническим нормам.

Стоит обратить внимание также на расположение здания в зоне, пригодной для проживания, наличие развитой инфраструктуры, придомовую территорию.

К зданию должен быть обеспечен беспрепятственный проезд автомобилей экстренных служб. Важно также, чтобы апартаменты не были в залоге.

В Департамент городского имущества города Москвы нужно предоставить следующие документы:

  • выписку из ЕГРН о праве собственности на помещение,
  • заявление собственника с просьбой о переводе,
  • кадастровый и технический паспорта на апартаменты,
  • поэтажный план многоквартирного дома,
  • письменное согласие соседей (собственников соседних помещений).

Поскольку в большинстве случаев подача документов производится через МФЦ, то часть из них, например выписку из ЕГРН, специалисты центра получают самостоятельно по электронным каналам связи. Но в каждом конкретном случае могут потребоваться и некоторые другие документы.

Весь перевод состоит из нескольких этапов:

  1. Экспертиза, позволяющая оценить возможность смены статуса помещения. Заявление об изменении принадлежности помещения к нежилому фонду рассматривается в течение 45 календарных дней. Лицу, подающему такое заявление, предоставляется официальный ответ о том, возможен или нет перевод помещения в разряд жилых.
  2. Разработка предпроектной и проектной документации на перевод.
  3. Согласование проекта в соответствующих инстанциях.
  4. Получение разрешения.
  5. Изменение данных в базе проектно-инвентаризационное бюро.
  6. Получение свидетельства об изменении статуса объекта.

Как видите, процедура достаточно сложна и требует времени.

Такого рода изменения сейчас многие застройщики вносят сами, иногда даже еще до того, как вводят здание в эксплуатацию. Однако они эти процедуры осуществляют единовременно в отношении целых корпусов, а не каждых апартаментов отдельно.

Стоимость полного юридического сопровождения процедуры перевода в среднем составляет около 350 тысяч рублей. Юридические фирмы полностью принимают на себя все хлопоты и выдают клиенту готовый результат.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выбрать квартиру для инвестиций: 5 главных критериев

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_perevesti_apartamenty_v_zhile/6672

В ожидании амнистии

Нежилое перевести в апартаменты

Минстрой готовит поправки о статусе апартаментов: часть хотят приравнять к жилью, часть — оставить нежилыми. Стоит ли в такой ситуации покупать апартаменты и что будет с ценами на этот вид недвижимости

Ведомости/ТАСС

Минстрой России в ближайшее время планирует уточнить критерии апартаментов, которые приравняют их жилью. Речь идет, в частности, о тарифах ЖКУ, капремонте таких зданий и их учете в общем объеме ввода жилья.

19 ноября замглавы Минстроя Никита Стасишин говорил о запрете строительства апартаментов в России. Уже введенные в эксплуатацию апартаменты должны подпасть под амнистию и учитываться в объеме ввода жилья, отмечал он. Позднее замминистра уточнял, что уже начатое строительство апарт-комплексов останавливаться не будет.

Стоит ли в такой ситуации покупать апартаменты и что будет с ценами на этот вид недвижимости?

Судьба апартаментов

Дискуссии о необходимости уточнить правовой статус апартаментов ведутся уже несколько лет. Нынешняя инициатива министерства пока не дает ответа на вопрос о том, какие апартаменты будут приравнены к жилью, а какие комплексы останутся в статусе нежилых.

Вопрос статуса

Минстрой планировал принять законопроект о статусе апартаментов в 2016 году, тогда предполагалось, что апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах.

Последнюю редакцию документа в 2018 году внес комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, но через некоторое время его отозвали из парламента.

В конце сентября вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что законопроект, уточняющий статус апартаментов, планируется принять до конца года.

Принятие закона о правовом статусе апартаментов может снова затянуться. «Последняя реформа законодательства о долевом строительстве продолжалась примерно три года. Не факт, что вопрос с апартаментами будет решен быстрее», — сомневается управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Что такое апартаменты

Данный тип недвижимости относится к нежилым помещениям, однако де-факто многие апартаменты используются как жилье. В законах они приравниваются к коммерческой недвижимости. Поэтому к апартаментам применяются повышенные тарифы ЖКХ и налоговые ставки, что делает дороже обслуживание этого вида недвижимости.

Кроме того, апартаменты не защищены законом о долевом строительстве, он не гарантирует покупателям такого типа недвижимости компенсации в случае банкротства застройщика. Также девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.

На апартаменты не распространяются санитарно-эпидемиологические правила для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение.

В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, что влечет за собой трудности при устройстве детей в школу, детсад, а иногородние покупатели апартаментов в столице оказываются лишенными социальных льгот, которые дает статус москвича.

Инвестиционный потенциал

Если рассматривать инвестиционный потенциал апартаментов (для получения дохода от сдачи в аренду), то он, по оценкам экспертов, сейчас выше, чем у квартир в той же локации. «Стоимость апартаментов, как правило, ниже, чем квартир в жилых комплексах, а ставки аренды практически не отличаются.

Кроме того, апартаменты часто находятся в локациях, где не так много современных жилых домов, но одновременно находятся места приложения труда (офисные комплексы). В таких случаях сдать их в аренду можно даже выгоднее, чем помещения в обычных жилых домах», — пояснил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Однако до появления необходимых разъяснений, оформленных хотя бы в проект постановления, резких движений относительно покупки апартаментов совершать он не рекомендует.

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев считает, что сегодня апартаменты — весьма интересный продукт с точки зрения инвестиционной привлекательности, поскольку при переводе их в статус жилья будет полностью нивелирована ценовая разница, которая существует сейчас.

«Если задумываться над приобретением апартаментов, то лучше это делать сейчас, по текущим ценам, так как дальше в любом случае цены будут расти», — считает он. Но здесь очень важно понимать, какие именно апартаменты точно подпадают под амнистию и как это будет выглядеть на практике, добавил эксперт.

Мария Литинецкая посоветовала обратить внимание на проекты апартаментов, которые находятся в финальной стадии строительства. «Едва ли власти оставят в подвешенном состоянии строящиеся комплексы апартаментов, если легализуют только готовые. Скорее всего, запрет будет распространяться только на выдачу разрешений для новых объектов — их придется переформатировать в жилье», — считает она.

Mikhail Leonov/shutterstock

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5fbe47629a79472082d1fbb3

Как нежилое помещение перевести в апартаменты?

Нежилое перевести в апартаменты

Строительные компании идут на разные хитрости, чтобы сделать свои объекты привлекательными.

Многие покупатели уже осведомлены о достоинствах и недостатках апартаментов, связанных с их нежилым статусом.

  Чтобы скрасить эти недостатки, застройщики иногда обещают будущему собственнику перевод апартаментов в жилое помещение.  Разберемся, действительно ли это возможно.

Теория

Апартаменты приравнены к гостиницам – нежилым помещениям для временного проживания. Законодательство не запрещает перевод нежилых помещений в жилые.  Основным условием переоформление апартаментов в жилое помещение будет соответствие здания в целом и конкретного помещения в нем:

  • санитарно-эпидемиологическим нормам; и
  • техническим нормам, принятым для жилых помещений.

Наиболее частое препятствие при переводе – несоблюдение норм инсоляции (освещения помещения солнечным светом в течение определенных периодов времени).  Также проблемой может стать:

  • расположение здания,
  • отсутствие подъездов и парковок, иной инфраструктуры,
  • вид разрешенного использования (назначение) земельного участка, на котором возведен апарт-отель;
  • его ближайшее окружение – например, жилье не может располагаться вблизи большинства производств из-за установленных для них санитарно-защитных зон.

Практика

Большинство апарт-отелей изначально строится, как нежилые здания.  Поэтому применимые к жилью нормы для них не соблюдаются – чтобы удешевить проект, либо просто потому, что соблюсти их в данном месте невозможно.  Поэтому на практике обещания о переводе могут оказаться невыполнимыми.

Покупателю будет трудно заранее оценить, действительно ли конкретные апартаменты могут получить  статус квартиры.  Для этого нужно иметь специальные технические познания или нанять специалиста для анализа ситуации.

В большинстве случаев перевод в жилой фонд окажется невыполнимой задачей.  Но можно рискнуть, положившись на слова застройщика (однако не стоит слишком надеяться на успех предприятия).

Процедура перевода в нежилой фонд

Существующие правовые нормы, в основном, применяются к переводу помещений в многоквартирных домах.  Однако и в изначально нежилом здании эта процедура может быть проведена.  Некоторые застройщики пытаются организовать ее централизовано для всего здания сразу. Другие предоставляют покупателям возможность заняться этим вопросом самостоятельно.

Для переоформления в квартиру потребуются:

  • заявление собственника и документы, подтверждающие его права (выписка из Единого государственного реестра недвижимости);
  • согласие соседей на перевод;
  • техническая документация (кадастровый и технический паспорта и поэтажные планы).

Документы подаются в органы местного самоуправления, которые должны принять решение о принципиальной возможности перевода.  Их можно подать через МФЦ или портал государственных услуг.

Для осуществления смены статуса на жилое помещение потребуется провести экспертизу, которая определит, действительно ли она может состояться.

Если получен положительный ответ, необходимо будет:

  • разработать и согласовать проектную документацию для перевода апартаментов в жилое помещение;
  • получить разрешение на выполнение строительных работ и выполнить их (если это необходимо);
  • внести информацию о новом статусе помещения в техническую (кадастровую) документацию и в данные ЕГРН.

Апартаменты пока не будут централизованно приравнивать к жилью

В июне 2018 года в Государственную Думу был внесен законопроект, призванный решить проблему апартаментов радикально и сразу для всех.  В соответствии с ним, в установленном Жилищном кодексом РФ списке существующих видов жилых помещений должен появиться новый пункт – жилые апартаменты.

В случае присвоения такого статуса, в них было бы разрешено постоянное проживание, постоянная регистрация и т.п.  Условия и порядок присвоения установили бы органы местной власти в каждом субъекте Российской Федерации.

Законопроект также предусматривал сохранение нежилого характера для тех апартаментов, которые используются для ведения торговли, размещения офисов и т.п.

В частности, предполагалось разделить жилые и нежилые апартаменты по:

  • предельным размерам (площади);
  • поэтажному расположению;
  • противопожарным, техническим и санитарным нормам.

При этом в одном здании допускалось существование как жилых, так и нежилых помещений.  Такое здание получало бы статус многофункционального дома.

Однако в октябре 2018 года работа над законопроектом была прекращена, и он был снят с рассмотрения.   Пока что апартаменты не приравняют к квартирам – по крайней мере, в ближайшее время.

Каждому покупателю придется решать вопрос о смене статуса его апартаментов на жилой на свое усмотрение.  Однако, не стоит слишком рассчитывать на успех.  Скорее всего, перевод не состоится из-за несоответствия техническим нормам.   И даже при благоприятном развитии событий процедура перевода потребует существенных усилий и вложения средств.

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/perevesti-apartamenty-v-zhile

Больше жизни: как перевести апартаменты в жилое помещение

Российский рынок апартаментов продолжает стремительно развиваться. Потенциальных покупателей прельщает выгодная цена нежилых помещений в апарт-отелях: разница в цене с аналогичными по характеристикам квартирами может доходить до 20%.

Кроме того, застройщики предлагают жильцам дополнительные сервисы: клининг, прачечную, доставку продуктов и другие. Сдавать апартаменты выгодно и удобно: обычно «доходные дома» расположены в районах с развитой инфраструктурой, а цены за аренду в них не ниже, чем в обычных жилых новостройках.

Между тем, коммунальные платежи в апартаментах больше, чем в квартире, да и прописаться в таком помещении не получится. Вот почему некоторые хозяева нежилых помещений задумываются о том, чтобы сменить статус апартаментов и превратить их в полноценную квартиру.

LIVING разобрался, насколько это реально, и что для этого нужно сделать.

Возможно ли вообще перевести апартаменты в жилой фонд?

Вопрос о том, чтобы предоставить собственникам апартаментов возможность перевода их в жилой фонд, в последние два года активно прорабатывается правительством, однако пока четких правил так и не выработано.

depositphotos.com/ovchinnikovfoto

«Сегодня юридически такой перевод возможен, однако фактически сделать это достаточно трудно», — поясняет руководитель отдела маркетинга Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре.

Закон позволяет перевести помещение в статус жилого, если оно соответствует всем нормам, предъявляемым к жилью, отмечает эксперт. Но в этом и кроется парадокс: ведь причина более низкой стоимости апартаментов именно в том, что строятся они иначе.

Например, земельный участок под апартаментами может быть предназначен не для жилого строительства.

Кроме того, к нежилым помещениям применяются другие нормы СанПиНа – с более низкими уровнем инсоляции и звукоизоляции, а также без обязательств по обеспеченности социальной инфраструктурой.

Мои апартаменты соответствуют всем нормам для жилых помещений. С чего начать?

В первую очередь необходимо вывести недвижимость из-под залога¸ то есть погасить ипотеку (если она имеется).

Затем собственник должен подать заявку на перевод нежилого помещения в жилое, приложив проект перепланировки, экспликацию и поэтажный план, а также паспорт и правоустанавливающие документы на помещение. В Москве пакет документов необходимо подавать в департамент городского имущества (ДГИ), в Петербурге этим вопросом занимается Жилищный комитет. Заявку можно подать через МФЦ или в режиме онлайн.

Если уполномоченный орган выдаст разрешение на перепланировку, можно приступать к ремонту. После этого специалисты БТИ оценят результаты и составят акт. Впрочем, «подогнать» апартаменты под нормативы для жилых помещений непросто. Это наиболее спорный момент, предупреждают эксперты.

depositphotos.com/ovchinnikovfoto

«Критериев жилого помещения множество, и прописаны они нечетко, — предупреждает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, — в частности, в Положении Правительства о признании помещения жилым говорится, что в жилом помещении «размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения». При этом конкретные числовые параметры отсутствуют. Комиссия, которая будет рассматривать вашу заявку по переводу, может вам отказать по субъективным причинам, посчитав вашу дверь «недостаточно безопасной для передвижения». Аналогичные проблемы возникают с параметрами шумоизоляции, виброизоляции, инсоляции и т.п.».

Если все пройдет гладко, и перепланировка будет одобрена, владельцу апартаментов останется заказать новый технический план помещения у кадастрового инженера. Затем документ необходимо отправить в электронном виде в Росреестр, где в течение 15 рабочих дней сведения будут обновлены, и объект приобретет статус полноценной квартиры.

«Таким образом, самостоятельный перевод сопровождается определенными сложностями. Чтобы упростить задачу, вы можете объединиться с другими собственниками этажами выше/ниже с апартаментами аналогичной планировки, чтобы повысить шансы на перевод», — подсказывает Мария Литинецкая.

Во сколько может обойтись такая трансформация?

Стоимость перевода апартаментов в жилое помещение варьируется, но, по оценкам экспертов, составляет в среднем несколько сотен тысяч рублей. Помимо отплаты строительных работ, собственникам придется заплатить от 20 тысяч рублей за подачу заявления на изменение статуса недвижимости.

depositphotos.com/ovchinnikovfoto

Чиновники неохотно соглашаются на перевод нежилых помещений в жилые. Случаи успешной перемены статуса единичны.

«Владельцу апартаментов приблизить такое помещение ко всем нормам жилого самостоятельно почти нереально, поэтому случаи перевода на практике были либо в том случае, если они куплены в составе жилого дома, либо еще на этапе строительства, когда переводом занимается девелопер», – отмечает Яна Булмистре.

Некоторые девелоперы действительно успешно осуществляли перевод апартаментов в жилой фонд на этапе строительства. Например, в Москве полностью или частично были переведены в жилую недвижимость комплексы апартаментов «Лица», «Фили Град», «Водный», «Савеловский Сити» и «Резиденция Монэ».

«Многие аспекты процесса перевода апартаментов в жилые помещения давно стали предметом регулирования не законов или нормативных актов, а бюрократической практики.

Поэтому в каждом отдельном случае чиновники принимают решение в индивидуальном порядке, а девелоперы стараются не афишировать конкретные условия, которые они выполнили, чтобы перевести апартаменты в жилье», — поясняет Мария Литинецкая.

Источник: https://hoz-molotok.com/kak-nezhiloe-pomeschenie-perevesti-v-apartamenty/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.