Непосредственное управление многоквартирным домом

Содержание

Непосредственное управление домом что это такое

Непосредственное управление многоквартирным домом

Правильная эксплуатация жилых зданий направлена на создание оптимальных условий жизни граждан. В настоящее время существуют специальные ответственные компании, предоставляющие свои услуги по управлению домом, однако, нередко качество этих услуг не соответствует нормам, что приводит к ухудшению качества жизни.

В связи с этим для жильцов многоквартирных домов предусмотрена возможность перехода на непосредственное управление многоквартирным домом (МКД). В публикации рассмотрены правовые нормы, регулирующие данную область жизнедеятельности, а также отражены правила перехода на форму непосредственного управления МКД и ключевые изменения в законах.

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

Прежде чем рассматривать нормативно-правовые аспекты, регулирующие представленную область общественной жизни, стоит узнать определение данного понятия.

Непосредственный способ управления многоквартирным домом собственниками помещений это метод организации обеспечения дома всем необходимым, включая коммунальные услуги, силами владельцев жилья.

Выбрать такую систему возможно только при помощи общего собрания жильцов, на котором обсуждаются ключевые моменты организации проживания в многоквартирном доме.

Если собственники добровольно выбирают подобный вариант, значит они самостоятельно подписывают договор с различными обслуживающим компаниями и самостоятельно отвечают за получение и оплату коммунальных услуг.

Нормативно-правовые акты

Теперь более подробно следует остановиться на нормативно-правовых актах, регулирующих вопрос непосредственного управления МКД. Основные принципы осуществления непосредственного управления МКД регулируются следующими документами:

  • Минимальный перечень услуг и работ, который вышел в свет 3 апреля 2013 года No 290
  • Постановление о правилах содержания и предоставления услуг от 3 апреля 2013 года
  • Постановление о правилах управления МКД от 15 мая 2013 года No 416
  • Статья No164 жилищного кодекса Российской Федерации «О непосредственном управлении МКД собственниками помещений в жилом доме»

Знание законов необходимо для правильного управления жильём с целью организации системы обеспечения многоквартирных домов. Подробную информацию о правах и обязанностях, а также о введении новых правовых условий для собственников при переходе на непосредственный способ управления многоквартирным домом можно получить в представленных выше нормативно-правовых актах.

Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом

Прежде чем сделать выбор в пользу представленной системы управления МКД, стоит узнать все положительные и отрицательные стороны данного метода. К числу положительных моментов можно отнести следующие:

  • Стоимость оплаты коммунальных услуг за содержание дома будет значительно меньше.
  • Принятие решений происходит гораздо быстрее, поскольку от этого зависят комфортные условия проживания собственников жилья.
  • Имеется возможность выбора организации, предоставляющей услуги. Жильцы могут    самостоятельно выбрать наиболее подходящую компанию.
  • Все средства покрывают только расходы на нужды жильцов. В случае с государственным обеспечением бюджет может распределяться между внутренними фондами    организации.

Однако несмотря на представленные выгоды способ непосредственного управления многоквартирным домом имеет ряд своих недостатков, к числу которых относятся следующие:

  • Отсутствие контроля за качеством предоставления услуг со стороны инспекторов жилищного надзора.
  • Жильцам требуется тратить больше времени на выбор организации, предоставляющей услуги для МКД.
  • При выборе непосредственного способа управления МКД собственники не могут получать помощь государства по вопросам обеспечения жилья.

Как перейти на форму непосредственного управления многоквартирным домом

Если вы изучили правовую базу и желаете внедрить подобную схему содержания жилья, стоит ознакомиться с процедурой перехода на представленный способ управления жильём. Организовать это достаточно легко, собственникам понадобится выполнить всего два условия:

  1. Необходимо изъявить собственное желание, чтобы перейти на форму непосредственного управления МКД
  2. Понадобится организовать общее собрание собственников с целью принятия решения о переходе на новую систему управления МКД

Согласно статье 161 жилищного кодекса РФ способ эксплуатации может быть утвержден или изменён только на общем собрании собственников.

Переход на НУ возможен только для тех домов, в которых насчитывается не более 30 квартир.

Это существенно ограничивает возможности большинства современных МКД выше 3 этажей. Более подробно о процедуре перехода на НУ мы расскажем дальше.

Инициативная группа

Начинается организация с создания инициативной группы собственников, в которую входят наиболее активные жильцы дома. В их задачи входит создание условий для перехода на непосредственное управление, проведение общих собраний собственников и регулирование исполнения обязательств со стороны жильцов многоквартирного дома и организации, предоставляющей свои услуги для МКД.

Инициативная группа выполняет роль посредника между собственниками и подрядчиками. В связи с этим инициативную группу рекомендуется создавать из представителей разных подъездов, чтобы в полном объёме контролировать качество жилищных условий.

Инициативную группу следует собирать с целью привлечения соседей к переходу на НУ, поскольку смена системы управления возможна только при наличии более половины , поддерживающих новый режим.

Выбор жильцов является добровольным, повлиять на него возможно только при помощи аргументов и доводов в пользу НУ.

Собрание собственников

Для принятия новой формы управления следует провести собрание жильцов. Данное мероприятие организуется силами инициативной группы собственников. Жильцы оповещаются об организации общего собрания собственников.

При этом инициативная группа обязана указать организатора собрания, дату и время проведения мероприятия. Помимо этого, на обсуждение обязательно выносится список конкретных вопросов, которые будут рассматриваться на собрании.

К числу ключевых вопросов можно отнести следующие:

  • Обоснованность перехода на НУ.
  • Выбор лидера, который будет посредником между собственниками и подрядчиками.
  • Выбор организаций, предоставляющих услуги для МКД.

В процессе проведения собрания составляется письменный протокол с указанием всех реквизитов, списка обсуждаемых вопросов на повестке дня, списка выступавших с обозначением докладов, а также подписи каждого участника собрания.

Как происходит распределение обязанностей между жильцами?

Не менее важным вопросом является распределение обязанностей между собственниками, проживающими в многоквартирном доме. Сделать это можно одним из следующих способов:

Наиболее простым    вариантом является устное доведение информации до всех жильцов на собрании.    При этом каждый собственник получает определенные задачи и обязанности,    которые он будет выполнять на благо всех жильцов МКД.

Однако несмотря на    простоту данного способа у него есть значительный минус.

В данном случае    речь идёт о доверии жильцов, при котором они обязуются исполнять   поставленные задачи, собственник не несёт ответственности за невыполнение    обязательств.

Более сложным вариантом является вынесение вопросов относительно закрепления обязанностей на общее собрание. В таком случае    обязанности каждого из участников будут официально зафиксированы в    документе ОСС, что будет гарантировать их исполнение.

Рекомендуем ознакомиться с видеоматериалом.

Заключение индивидуальных и публичных договоров собственниками

Заключение договора при переходе на НУ несколько сложнее в связи с необходимостью оформления документов для каждого жильца дома.

Непосредственная эксплуатация позволяет свободно выбирать организацию, но при этом возникает сложность в составлении соответствующих документов.

При таком раскладе каждый собственник обязан заключить договор и самостоятельно вносить плату за предоставление услуг.

Заключение договоров с исполнителями услуг

Возможно заключить общий договор с исполнителем на имя одного собственника из инициативной группы. Для этого жильцам потребуется оформить доверенность на физическое лицо, которая позволит ему осуществлять платежи за предоставленные услуги соответствующей организации. Для заключения договора необходимо прикрепить следующие документы:

  • Протокол собрания или его копию.
  • Копию протокола с указанием ответственного лица.
  • Технический паспорт на многоквартирный дом или его ксерокопию.
  • Заявление, в котором прописана договоренность с РСО.
  • Заявления о доверенности собственников на имя ответственного лица.

Предоставление коммунальных услуг при непосредственной эксплуатации МКД собственниками помещений

После заключения всех необходимых договоров и подписания соответствующих документов организации, предоставляющие услуги для МКД несут полную ответственность за обеспечение жильцов дома.

При этом собственники могут самостоятельно выбирать РСО и контролировать распределение оплат на оказанные коммунальные услуги.

Данная система позволяет сэкономить бюджет и свободно выбирать лучшие варианты сотрудничества с коммунальщиками.

Образцы документов

Образец договора обслуживания МКД при непосредственном управлении

Образец протокола непосредственного управления многоквартирным домом

Источник: https://m2keep.ru/upravlenie-mkd/neposredstvennoe-upravlenie-mkd

Управление многоквартирными домами

Непосредственное управление многоквартирным домом

К состоянию жилищного фонда, обеспечению комфортных условий и безопасности проживания человека, к стандартам качества жилищных и коммунальных услуг предъявляются достаточно высокие требования.

В связи с этим эффективное управление многоквартирным домом является основным вопросом жилищно-коммунального хозяйства.

В Жилищном кодексе РФ отсутствует понятие «управление многоквартирным домом», несмотря на то, что данной деятельности посвящен раздел VIII кодекса.

Дать понятие какому-либо явлению можно путем выделения его основных признаков. Так, управление многоквартирным домом отличают:

  • прежде всего деятельность. Об этом сказано в п. 2 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Управление — это всегда система тесно взаимосвязанных мероприятий организационного и материально-технического характера, имеющая определенные временные рамки. Период управления конкретным многоквартирным домом зависит от жизненного цикла дома: с момента его постройки и до момента сноса;
  • объект. Управление всегда направлено на какой-либо объект. В случае управления многоквартирным домом объектом является многоквартирный дом как сложный имущественный комплекс;
  • субъект. Субъект управления, т.е. лицо, оказывающее воздействие на объект управления. В случае управления многоквартирным домом в соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ субъектами управления могут быть собственники помещений в многоквартирном доме, созданные ими специализированные потребительские кооперативы или лица, привлеченные ими для управления домом, в том числе специализированные организации. В некоторых случаях субъекта управления многоквартирным домом могут выбирать органы местного самоуправления. Например, когда собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления;
  • согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, в котором жилые и нежилые помещения принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых, согласованных ими условий. Собственники могут вырабатывать эти условия сами либо передать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями. Один многоквартирный дом может управляться только одним выбранным способом;
  • целенаправленность. Управление многоквартирным домом направлено на достижение целей, указанных в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ.

На основании перечисленных признаков можно предложить следующее определение управления многоквартирным домом — это согласованная, постоянная деятельность собственников жилых помещений в многоквартирном доме или уполномоченных ими лиц, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В Жилищном кодексе РФ также отсутствует дефиниция многоквартирного дома. Этот пробел устранен Министерством юстиции. В части 2 п.

2 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав установлено, что многоквартирным домом признается совокупность двух или более квартир, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещении общего пользования в таком доме. Однако существует и иной подход.

В частности, представители Минстроя считают, что если из жилых помещений в доме нет прямого доступа в помещения общего пользования в таком доме, а есть выходы непосредственно на земельный участок, на котором расположен дом, то такие жилые помещения не являются квартирами, а дом не является многоквартирным.

Представляется, что последняя позиция является не бесспорной, так как даже в таком доме имеется общее имущество в виде чердачных помещений, коммуникаций и общего фундамента.

Таким образом, можно выделить следующие признаки, характеризующие объект управления — многоквартирный дом:

  • состоит не менее чем из двух квартир, предназначенных для проживания разных семей;
  • наличие общего имущества, предназначенного для использования собственниками или нанимателями жилых помещений в этом доме и принадлежащего на праве долевой собственности собственникам жилых помещений или находящееся в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от вида жилищного фонда (ст. 19 ЖК РФ);
  • располагается на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности или в общей долевой собственности собственников жилых помещений.

Цели управления многоквартирным домом определены в ст. 161 ЖК РФ. К одной из целей относится обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан.

Указанные цели достигаются осуществлением комплекса мероприятий.

Так, безопасные условия проживания граждан, если многоквартирный дом газифицирован, могут быть обеспечены путем осуществления комплекса работ по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования.

При этом работы по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования выполняются только специализированной организацией в порядке, предусмотренном Правилами2, на основании договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, заключенного между заказчиком (субъект управления многоквартирным домом) и исполнителем (специализированная организация).

Также безопасные условия создаются соблюдением мер пожарной безопасности.

Источник: https://be5.biz/pravo/z003/19.html

Непосредственное управление многоквартирным домом – что это такое, плюсы и минусы, порядок перехода

Непосредственное управление многоквартирным домом

Существуют различные виды управления многоквартирным домом: ТСЖ, кооператив и другие.

Под непосредственным управлением МКД понимают самостоятельные действия всех владельцев жилья по организации ремонта общих помещений, содержанию совместного имущества, заключению контрактов с организациями.

Рассмотрим нюансы непосредственного управления многоквартирным домом.

Вносится без посредников. Каждый собственник самостоятельно заключает соглашение Заключаются на собрании жильцов Осуществляется жильцами-активистами безвозмездно Признаки непосредственного управления

Что подразумевается под непосредственным управлением

МКД – это структура, функционирование которой непросто обеспечить. Каждая из форм ведения хозяйства, включая непосредственное управление многоквартирным домом, имеет явные плюсы и минусы, отличительные особенности. При выборе подходящего варианта нужно учесть интересы всех владельцев жилых помещений. Важно знать достоинства и недостатки.

Чаще всего собственники квартир организовывают ТСЖ или передают полномочия управляющей компании (далее – УК). При первом варианте на общем собрании жильцов выбирается управление, которое наделяется функциями управления домом. Во втором случае обслуживанием здания занимается УК, получающая за это плату.

От выбора формы управления домом зависит не только благополучие жильцов, но и размер платежей за коммунальные услуги.
Другой вариант — это непосредственное управление многоквартирным домом. Он имеет характерные признаки:

Внесение платы за коммуналкуКаждый собственник помещения обязан самостоятельно заключать соглашения на получение коммунальных услуг.Договоры на осуществление ремонта в подъездах, подвалах, придомовой территории заключаются на общем собрании большинством .Не понадобятся дополнительные ежемесячные траты на содержание ТСЖ или УК.

Сводящая к минимуму риск злоупотреблений, воровства.Работа ведётся на безвозмездной основе.Поставщики ресурсов и услуг действуют на основании подписанных с каждым собственником соглашений.

Если в МКД есть помещения, сдаваемые по соглашению социального найма, во всеобщих собраниях должны участвовать сотрудники муниципалитета.

Плюсы и минусы

Когда многоэтажкой управляет определенная организация, она следит за инженерными сооружениями, отвечает за внесение сумм за все услуги. В перечень обязанностей управляющей компании входит ведение всей документации, информирование граждан о смене тарифов, распространение уведомлений. Но при непосредственном способе управления МКД ситуация иная.

При выборе непосредственного способа управления следует руководствоваться не только преимуществами, но и знать о недостатках.

Из анализа достоинств и минусов можно сделать вывод, что непосредственное управление МКД подойдет не каждому зданию. Такой вариант будет оптимальным для строения с небольшим числом квартир, с добрыми отношениями между соседями.

Важно, чтобы каждый из владельцев жилья имел стабильное финансовое положение. При несоблюдении этих условий граждане рискуют получить многие проблемы: от невозможности прийти к общему мнению до судебных разбирательств в случае задолженности.

Порядок перехода на непосредственное управление МКД

Только после изучения всех положительных и отрицательных моментов, проведения всестороннего анализ, жильцы должны сделать осознанный выбор. Если он сделан в пользу такого способа управления многоквартирным домом, как непосредственное управление – следует ознакомиться с процедурой перехода на этот вариант.

задача заключается в том, чтобы организовать всех владельцев жилья, убедить их в необходимости принимать участие в обустройстве общего имущества. Процедура перехода на непосредственное управление достаточно простая. Она происходит в 3 этапа. Рассмотрим алгоритм действий.

Данный способ управления предусматривает самостоятельное заключение договоров с обслуживающими организациями.

Создание инициативной группы

Первый шаг – это поиск активных граждан, которые согласны потратить свое время ради общего дела. Чтобы в последующем было меньше разногласий, целесообразно выбрать делегатов от каждого подъезда. Чем больше наберется единомышленников, тем лучше. Важно найти энтузиастов, готовых взять на себя все организационные сложности.

Задача активистов на первом этапе – написать список граждан, проживающих в доме, оповестить их о нововведении.

Следует разъяснить все преимущества непосредственного управления, остановиться на отрицательных моментах. Группа инициаторов договаривается о дате, времени и месте всеобщего сбора.

Эту информацию необходимо довести до каждого владельца жилья. В уведомлении надо привести список вопросов, которые будут обсуждаться.

Проведение собрания

Решение о переходе на вариант непосредственного управления принимают собственники жилья. Допускается проведение не только очного сбора, но и заочного ания.

При традиционном собрании инициативная группа выбирает место для его проведения. Таковым может быть помещение ближайшего клуба, школы (по договоренности с руководством) или двор.

При очном собрании решение принимается прямым анием собственников квартир. Но не всегда люди откликаются на приглашение посетить мероприятие. Многие не хотят проявлять активность. Арендаторы помещений безразличны к нововведениям. В данных обстоятельствах выход из ситуации – заочное собрание.

При заочной форме проще провести ание. В этом случае составляется опросный лист или бюллетень. Документ предоставляется каждому жильцу МКД. Как гласит ст. 45 Жилищного кодекса, решение считается принятым, если в ании участвовали более половины владельцев квартир.

На таком мероприятии необходимо обсудить вопросы:

  1. Выбор варианта непосредственного управления МКД.
  2. Выдвижение представителя интересов всех жителей дома, обсуждение, ание. Избранное лицо будет следить за объектами коммунального хозяйства, заключать соглашения с организациями, осуществляющими ремонт здания, его обслуживание.
  3. Выбор поставляющих компаний, подписание соглашений.

По итогам составляется протокол общего собрания.

https://www.youtube.com/watch?v=-vXrnIN36Sk

Голосование жильцов дома может происходить в очной, и заочной формах.

Выбор обслуживающей организации

Договоры для бесперебойной поставки воды, газа, электро- и теплоснабжения должны быть оформлены между организациями, предоставляющими эти услуги, и каждым из имеющихся собственников жилых помещений. Это может сделать и уполномоченное лицо, если есть доверенность, заверенная подписью нотариуса. Для оформления соглашения с обслуживающей организацией нужны следующие документы:

  • протокол, составленный по результатам ания о переходе на непосредственный вариант управления;
  • бумага, в которой указано лицо, уполномоченное жильцами на подписание договора по ремонту и содержанию здания;
  • доверенности владельцев квартир;
  • заявление на заключение соглашения;
  • технический паспорт здания.

Пример протокола общего собрания собственников помещений

Если для содержания МКД будет привлечена подрядная организация, расходы оплачивают подписанты договора. При проведении некоторых работ, таких как уборка, ремонт, жители могут справиться своими силами.

Но при вывозе мусора или обслуживании инженерных коммуникаций без подрядчика не обойтись.

Если договор с обслуживающей компанией не будет подписан, непосредственная самоорганизация будет упразднена, а дому назначена управляющая компания.

Как происходит распределение обязанностей между жильцами

Когда жильцы дома решили самостоятельно организовывать все работы по его содержанию, им следует остановиться на одном из 3 вариантов распределения обязанностей. Выбор производится из следующих способов:

  1. Выдвигается кандидатура одного инициативного собственника квартиры, готового представлять интересы остальных жителей дома по нотариально оформленным доверенностям.
  1. Обязанности по организации всех работ, связанных с обслуживанием, благоустройством и содержанием здания, распределяются между всеми владельцами жилых помещений.
  2. Выбирается человек, не имеющий собственной квартиры в доме.

Лицам, осуществляющим функции самостоятельного управления, полномочия передаются по доверенностям от владельцев собственности в МКД. Контроль деятельности выбранной кандидатуры ведут другие жители. Они должны следить за качеством выполнения работ, чтобы не нарушались оговоренные сроки. Если возникнут проблемы, жалобы, их выносят на всеобщее обсуждение.

Источник: https://ZKHinfo.ru/mnogokvartirnyj-dom/neposredstvennoe-upravlenie

Непосредственное управление многоквартирным домом: что это такое, плюсы и минусы

Непосредственное управление многоквартирным домом

Закон требует, чтобы в жилом доме была установлена одна из предложенных ЖК форм управления. Всего предусмотрено три возможных варианта — функции управленца может реализовывать управляющая компания, товарищество собственников жилья или жил.кооператив, а также сами владельцы квартир в МКД (п.2 ст. 161ЖК).

Важно! Домовладельцы вправе самостоятельно выбрать, кто и как будет управлять их домом. Для этого нужно созвать общее собрание и поставить на повестку дня соответствующий вопрос.

Особенности НУ закреплены в ст. 164 ЖК. Согласно п. 1 этой статьи в случае выбора непосредственного хозяйствования в МКД собственниками помещений в таком доме заключаются договоры об оказании услуг для содержания и ремонта общедомового имущества, организации придомовой территории. При этом в качестве заказчика выступают все владельцы жилплощади.

Основная идея НУ — это легализация возможности домовладельцев самостоятельно и без посредников решать все задачи, связанные с уходом за общим имуществом. В число последнего входят подъезды, лестничные площадки и подвалы, внутридомовые коммуникации и кровля, земля под постройкой, а также стены, фасады, окна и двери.

Обратите внимание. Каждый собственник в полном объеме несет бремя содержания своей недвижимости, а уход за общедомовым имуществом должен осуществляться всеми хозяевами квартир общими усилиями.

Причины выбора

Когда в доме живет много активных, инициативных людей, не боящихся брать на себя ответственность за свой дом, непосредственная форма управления может стать лучшим выбором. В данном случае жильцы сами занимаются налаживанием контактов с ресурсоснабжающими организациями и подписанием договоров, ремонтом дома и ежедневной уборкой территории.

Они организовывают содержание дома так, чтобы проживание в нем было комфортным, удобным и главное – безопасным.
Утверждается такая форма управления собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании, которое должно быть проведено пошагово, по всем требованиям.

Как проводится собрание по выбору формы управления?

  • Жильцы извещаются об ОС предварительно, за 10 дней. Они должны знать и время, дату, место проведения, и повестку собрания.
  • Организаторы ОС должны дать полное представление об особенностях данной формы управления, плюсах и минусах.
  • Утверждение непосредственного управление проводится путем ания, обязательно должно быть не менее 50 % . Решение ОС заносится в протокол, о нем должна знать Жилищная инспекция, местные органы самоуправления.

Каждый МКД обязан выбрать для себя одну из форм управления, иначе местные власти назначат дому ту УК, которую они посчитают нужной.

Правила документального оформления НУ

Выбор способа управления — это свободный акт волеизлияния. Это означает, что жильцы могут в любой момент закрепить любой из допустимых механизмов администрирования или изменить управленца, назначенного в прошлом. Поскольку в МКД живет определенное количество граждан, решение принимается коллегиальным органом — общими сборами.

Процедура проведения собрания сособственников предусмотрена ст. 45 ЖК. Созвать ОС может любой из домовладельцев, но правомочным оно будет лишь при условии участия не менее 50% от общего количества субъектов, имеющих право ать.

Перед встречей владельцев инициатор ОС разрабатывает повестку дня — перечень вопросов, которые будут рассматриваться на заседании. Если организатор ставит на ание предложение по закреплению новой формы хозяйствования, то в повестке отдельно указываются пункты о переходе на непосредственное управление, о выборе ответственного представителя и заключении договоров на обслуживание.

Скачать: образец договора непосредственного управления многоквартирным домом

Скачать: образец протокола собрания собственников в многоквартирном жилом доме

Важно! По итогам проведенных сборов составляется протокол собрания. В документе отображаются все важные сведения — место и дата встречи, количество присутствующих, рассматриваемые вопросы, результаты ания.

Есть ли минусы при непосредственном управлении МКД?

  • Человек, взявший на себя ответственность управления, делает это безвозмездно. А забот у него будет довольно много;
  • Исключается возможность получения денег на социальные программы, например, обустройство детской площадки, капитальный ремонт;
  • При желании ввести дополнительные улучшения, например, пригласить консьержа, украсить подъезд и прочее, затраты целиком ложатся на плечи добровольцев, несогласные имеют полное право отказаться от материального участия;
  • При наличии муниципального жилья в доме, на собрание обязательно приглашаются наймодатели, имеющие право ать наравне со всеми.

Кстати, последние пять лет всероссийским порталом «Городское хозяйство и ЖКХ » выпускался ежемесячный журнал «Управление Многоквартирным Домом», интересный в первую очередь для руководителей управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК и их объединений. В журнале публиковались: практические методики по управлению многоквартирными домами; советы и рекомендации по эффективному взаимодействию управляющих организаций, органов власти, собственников жилых помещений и ресурсоснабжающих организаций; раскрывались аспекты бухгалтерского учета и при управлении многоквартирными домами; интересные комментарии экспертов к законодательным и нормативным актам, касающихся регулирования управления МКД; а также судебная практика.

Особенности реализации НУ

Суть НУ заключается в том, что жильцы управляют домом самостоятельно. Домовладельцы получают полномочия на вступление с ресурсоснабжающими организациями в прямые отношение без каких-либо посредников, например, без той же УК.

Проживающие в доме могут взять часть забот относительно технического и санитарного состояния здания на себя (косметический ремонт в подъездах, высадка деревьев и цветов в пределах придомовой территории).

В то же время существуют услуги, которые предоставляются исключительно структурами, владеющими специальными сертификатами, разрешениями или лицензиями. В их число входит обслуживание лифтов, ремонт внутридомовых систем снабжения — трубопроводов или электропроводки, и другое.

Если конкретная задача требует наличия определенных знаний или квалификации, то совладельцы должны заключить договор со специализированным подрядчиком.

Вопрос:

Ми с соседями по подъезду решили перейти на непосредственное управление своим домом. Количество квартир в МКД — 116. Есть ли какие-то особые правила относительно изменения формы правления жилим объектом с таким большим населением?

Ответ:

Возможность управлять своим домом самостоятельно напрямую зависит от того, сколько квартир вмещает постройка. Согласно пп. 1 п. 2 ст. 161 ЖК собственники помещений вправе отказаться от услуг УК и заниматься хозяйственной деятельностью лично, если здание состоит из 30 или менее квартир. Поэтому в вашем случае вам придется остановиться на альтернативном механизме правления, например, ТСЖ.

Источник: https://RosComLand.ru/zhkh/dom-pereshel-na-neposredstvennoe-upravlenie.html

Способы управления МКД – МосТСЖ

Непосредственное управление многоквартирным домом

Управление МКД — согласованная деятельность собственников помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, обеспечивающая надлежащее содержание ОИ, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление КУ гражданам, проживающим в этом доме. Управление домом осуществляется собственниками помещений самостоятельно или посредством выбора способа управления. Поэтому законодательством предусмотрены способы управления МКД, их всего три (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, смотрите таблицу ниже):

  1. непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
  2. управление ТСЖ либо специализированным потребительским кооперативом (ЖК, ЖСК);
  3. управление УО.

Таблица «Способы управления МКД»

Способы управления МКДОснования для признания способа управления МКД реализованнымНормативное обоснование
Непосредственный способ управленияБольшинство собственников в МКД заключили договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельностиСтатья 164 ЖКРФ, абз. 2 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса по отбору УО
Управление УОСобственники помещений в МКД, обладающие более чем 50% от общего числа собственников помещений в данном доме, заключили с избранной УО договор управления.

В течение 30 дней УК приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД

Части 1, 7 ст. 162 ЖКРФ, абз. 4 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса отбора УО
Управление ТСЖ, ЖК, ЖСКСобственники помещений в МКД направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для госрегистрации ТСЖ или ЖКАбзац 3 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурсов по отбору УО

Способы управления МКД — относится к компетенции общего собрания собственников помещений (далее — ОССП). Способ управления многоквартирным домом выбирается на ОССП и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение ОССП о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственный способ управления

При этом способе управления ОССП выбирает организации для оказания услуг по содержанию и (или) для выполнения работ по ремонту ОИ. В качестве одной стороны заключаемых договоров выступают все или большинство собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

В отношениях с третьими лицами вправе действовать (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ):

— один из собственников в доме, уполномоченный на эти действия решением ОССП;

— иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме.

При выборе непосредственного управления МКД целесообразно выбрать:

  1. подрядные организации;
  2. совет МКД или уполномоченное лицо, которое будет действовать от имени собственников и в их интересах.

Коммунальные услуги предоставляются непосредственно РСО. Договоры поставки КУ каждый собственник заключает от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Услуга обращения с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ) по отдельному договору с каждым собственником.

В обязанности РСО не входит содержание внутридомовых инженерных коммуникаций. РСО отвечает за поставки КУ надлежащего качества до границ ОИ и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения МКД. Договором собственников с РСО может быть определена иная граница ответственности (ч. 15 ст.161 ЖК РФ).

Ответственность перед собственниками помещений в МКД за содержание ОИ и предоставление КУ несут организации, с которыми у них заключены договоры (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

МКД должно обеспечиваться подрядчиком на уровне, необходимом для предоставления КУ (ч. 16 ст.161 ЖК РФ).

Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать:

Управление МКД товариществом собственников жилья

Согласно ч. 2 ст.161 ЖКРФ ТСЖ является одним из способов управления многоквартирным домом. Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируются разд. VI ЖК РФ.

Преимущества ТСН (ТСЖ) заключаются в следующем.

Члены правления, в том числе председатель, — собственники помещений в вашем доме, которым не безразлично, в каком состоянии находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее долевое имущество.

ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 Жилищного кодекса). А это значит, что, организовав ТСЖ в своем доме, вы никогда не останетесь один на один с проблемами.

Любой член ТСЖ имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество жилищных услуг, а через правление ТСЖ — и коммунальных.

Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных услуг просто потому, что вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств.

ТСЖ дает возможность заработать дополнительные средства, которые пойдут на повышение качества жизни в доме.

Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить от сдачи в аренду ОИ, от дополнительно оказываемых услуг собственникам помещений (т.е.

тех, которые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.)).

Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему дому.

Принимая общие решения, вы, наконец, познакомитесь со своими соседями. А это полезно, в том числе с точки зрения безопасности.

Если вы проживаете в новостройке, то грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о КР, открыть спецсчет для накопления взносов на капремонт.

Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания.

Главное преимущество ТСЖ — при правильном выборе правления ТСЖ вы не только сами решаете, сколько средств вы будете тратить на обслуживание своего дома, но также можете быть уверены, что эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

Читайте статью «Как создать Товарищество собственников жилья»

Управление МКД управляющей организацией

Способы управления МКД завершает управление УО (управляющей организацией).

Для признания способа управления МКД управляющей организацией необходимо соблюдение следующих условий:

  1. собственники приняли решение о выборе способа управления МКД — управление УО;
  2. выбрали конкретную управляющую организацию;
  3. утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);
  4. собственники, обладающие более чем 50% от общего числа собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
  5. в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

УО — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 Жилищного кодекса).

УО — коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении МКД.

Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖКРФ):

Во-первых, УО несет ответственность перед собственниками:

  • за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ;
  • за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома.

Во-вторых, УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В-третьих, УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.

В-четвертых, УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

В-пятых, УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

В-шестых, УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД.

УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст.161 ЖК РФ).

УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Соответственно, собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация.

Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст.161 ЖК РФ).

В последнее время появилась возможность перехода собственников помещений на прямые договоры с РСО.

Авторы: О.Е. Фролова, С.С. Сохранов, С.А. Яременко и др.
М.: Редакция «Российской газеты», 2017

Способы управления МКД: инфографика

Источник: https://mostszh.ru/sposoby-upravleniya-mkd/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.