Как распознать недобросовестного застройщика

Содержание

Купить и не промахнуться: как проверить надежность застройщика

Как распознать недобросовестного застройщика

Коллаж Валерии Силантьевой

Покупка квартиры — одно из важнейших событий в жизни среднестатистического жителя нашей страны. Большинство из нас не привыкло оперировать суммами с шестью нулями и испытывает вполне понятное волнение из-за того, как все пройдет.

Согласитесь, потерять несколько миллионов, например, вложившись в долгострой — это настоящая трагедия. Чтобы избежать такого поворота, важно тщательно подойти к выбору застройщика, которому вы доверите свое жилищное счастье.

В этой статье мы собрали несколько советов о том, как понять, заслуживает ли строительная компания вашего доверия. 

Посетите Единый ресурс застройщиков и Единую информационную систему жилищного строительства

ЕРЗ — это крупный федеральный портал, который работает с 2017-го года при поддержке Национального объединения застройщиков и составляет рейтинги строительных компаний России по разветвленной системе оценок. Здесь можно найти подробную информацию о каждом девелопере и его проектах — как текущих, так и уже реализованных.

Особенно полезными для сомневающихся покупателей могут оказаться топ застройщиков по потребительским качествам ЖК (класс проекта, инфраструктура вокруг и еще более 100 критериев) и рейтинг соблюдения сроков ввода жилья в эксплуатацию. Также на портале можно найти списки лучших застройщиков по каждому региону страны.

 

Изучая карточку строительной компании, обратите особое внимание на год ее основания, объемы строящегося жилья и возможные факты затягивания сроков строительства. В комплексе эта информация поможет составить первое впечатление о надежности застройщика. 

Не стоит сразу отказываться от покупки, если компания основана недавно. На строительном рынке широко распространена практика создания отдельных юридических лиц для каждого нового проекта.

Безусловно, это несет в себе определенный риск для клиентов, ведь если потом у них возникнут какие-то претензии к застройщику, может оказаться, что, завершив объект, компания благополучно закрылась или существует только юридически и никакого имущества не имеет. 

Полностью исключить такое развитие событий, конечно, нельзя, но девелоперы, пользующиеся хорошей репутацией, с меньшей вероятностью уйдут в тень при наличии серьезных проблем. Поэтому присмотритесь к группе компаний, в которую входит новоиспеченный застройщик.    

Единая информационная система жилищного строительства создана под эгидой Минстроя России и компании «ДОМ.РФ». В ней застройщики обязаны ежемесячно обновлять размещенную информацию. На сайте есть свой реестр девелоперов, а также проблемных объектов по всей стране. Обязательно проверьте, не входит ли в последний интересующая вас новостройка. 

А еще на ресурсе есть сервис проверки строящихся домов, который дает возможность детально изучить каждый объект. Новостройку можно найти на карте по названию ЖК или адресу.

В карточке дома можно ознакомиться с проектной декларацией, отчетностью застройщика и другими документами, проверить соблюдение сроков строительства, а также оценить инфраструктуру вокруг.

Но самое главное — компании обязаны ежемесячно выкладывать на портал фотографии хода строительства, по которым можно оценить его динамику.  

Изучите портфолио застройщика

Анализ уже построенных девелопером ЖК — отличная возможность оценить то, как он ведет дела. Информацию об этом также можно найти на вышеупомянутых ресурсах. ЕРЗ оценивает каждую новостройку по целому ряду критериев. За их соблюдение объекту начисляются баллы. 

  • транспортная доступность; 
  • наличие социальной/торговой/спортивной/культурно-досуговой инфраструктуры вокруг; 
  • качество строительства; 
  • соблюдение сроков ввода в эксплуатацию; 
  • благоустроенность территории ЖК; 
  • эстетичность архитектуры домов; 
  • обустроенность и ухоженность подъездов; 
  • потребительские характеристики квартир; 
  • качество сервиса компании; 
  • экологическая обстановка в районе строительства. 

Высокий рейтинг, который ресурс присвоил новостройке с учетом этих факторов, свидетельствует, что застройщик тщательно следит за своей репутацией и не позволяет себе недобросовестного отношения к клиентам.  

Ознакомьтесь с документами  

Проектная декларация, ежеквартальные и годовые отчеты компании, бухгалтерская документация — не самое интересное чтиво для человека, не имеющего прямого отношения к строительной отрасли. Однако умение хоть немного разбираться в этом может сослужить вам хорошую службу, удержав от неудачного вложения денег. 

В большинстве случаев общие выводы о благонадежности девелопера можно сделать уже по самому наличию этих документов в открытом доступе. Но кое-какие из них все же рекомендуется внимательно изучить. 

  • свидетельство о регистрации юрлица; 
  • учредительные документы; 
  • разрешение на строительство объекта; 
  • проектная декларация. 

Их отсутствие на сайте девелопера или в других открытых источниках — серьезный повод усомниться в его надежности. 

Еще один важный документ, не прочитав который вообще не стоит расставаться со своими деньгами, — договор долевого участия в строительстве. Чем короче и понятнее сформулированы его положения, тем большего доверия заслуживает компания. Большое количество дополнительных соглашений и мелкого шрифта внизу страницы — наоборот, повод насторожиться и утроить внимание.

https://www.youtube.com/watch?v=_UQ-394sumU

Изучите налоговую историю и судебную практику компании

На сайте налоговой инспекции есть специальный сервис, который с помощью ИНН позволяет искать компании, имеющие серьезные задолженности по налогам и не сдающие обязательную отчетность.

Разумеется, заинтересовавший вас застройщик не должен быть замечен ни в том, ни в другом.

Претензии налоговиков к фирме — это очень плохой сигнал, и риск, что девелопер «не вытянет» начатый проект в таком случае существенно увеличивается. 

Также на портале ФНС можно посмотреть выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. С ее помощью можно узнать, когда была зарегистрирована фирма, каков ее уставный капитал, кто является учредителем. 

Выводы о том, как компания ведет себя с клиентами и контрагентами, можно сделать, изучив картотеку арбитражных дел, а также сайты областных и районных судов по месту вашего проживания.

На этих ресурсах можно посмотреть, кто выдвигал претензии к застройщику и на чью сторону в итоге встало правосудие. И если разбирательства между юридическими лицами — практика типичная, и учитывать их стоит только в случае массовости и регулярности, то суды с дольщиками — плохой знак.

Как и наличие в арбитражной картотеке исков о банкротстве предприятия — это тоже нужно обязательно проверить. 

Еще один полезный ресурс — сайт Федеральной службы судебных приставов. Здесь можно найти актуальную информацию о долгах самого застройщика и руководства компании. Топ-менеджмент фирмы не мешает проверить и на наличие судимостей.

В прошлом недобросовестные предприниматели уже могли иметь проблемы с законом и привлекаться к уголовной ответственности (например, за мошенничество). Сделать это можно с помощью сайтов судов вашего города и анализа публикаций в прессе.

 

Посетите сайт компании и ее соцсети 

Качественное оформление и регулярное наполнение сайта актуальной полезной информацией говорит о клиентоориентированности компании и ее стремлении заботиться о собственной репутации. С другой стороны, заброшенная или сделанная впопыхах страница не обязательно свидетельствует о дурных намерениях застройщика, но ярко демонстрирует, что компания не слишком переживает о своем имидже. 

Похожие выводы можно сделать, просмотрев официальные группы и страницы девелопера в социальных сетях. Постоянное обновление, конкурсы, фотоотчеты — все это добавляет фирме имиджевых очков.

Также соцсети дают возможность увидеть, как компания выстраивает диалог с клиентами. Посмотрите, есть ли в группах отзывы о работе застройщика, какие они.

Пропускает ли администратор негативные комментарии, если да, то как они обрабатываются сотрудниками компании? 

Девелопер, который не боится честного и открытого диалога и умеет находить компромисс с недовольными людьми, заслуживает большего доверия, чем тот, кто изо всех сил старается создать видимость полного благополучия или же относится к негативу наплевательски.  

Почитайте СМИ и тематические форумы дольщиков

Даже если застройщик тщательно фильтрует информацию в официальных сообществах, это не значит, что ему удастся скрыть истинное положение дел от внимательных клиентов. Статьи и сюжеты в средствах массовой информации — отличный способ узнать, так ли хорошо идут дела компании, как она стремится показать.

Профильные строительные СМИ постоянно следят за ситуацией на рынке и быстро реагируют на любые изменения конъюнктуры. Ну а если в городе прошел пикет обманутых дольщиков какого-нибудь ЖК, об этом непременно расскажут все ведущие площадки. 

Очень полезны в этом отношении и тематические форумы дольщиков. Если на прессу застройщик в теории еще может повлиять — хотя бы частично, — то в сообществах по интересам цензура невозможна, особенно если людей объединила общая проблема. Поэтому перед принятием решения обязательно изучите форумы построенных компанией ЖК и общегородские интернет-площадки участников долевого строительства. 

Поинтересуйтесь, использует ли застройщик эскроу-счета 

Переход компании на проектное финансирование строительства дает дольщикам дополнительные гарантии безопасности.

Деньги клиентов хранятся на эскроу-счете до самого завершения объекта, который девелопер при такой схеме строит с привлечением кредита.

Если по каким-то причинам проект не удастся довести до конца, дольщики получат свои деньги обратно, а с виновником провала будет разбираться банк.

Отсюда следует два важных вывода. Во-первых, если девелопер уже работает по новым правилам, то дела у него, скорее всего, идут хорошо. Прежде чем согласиться финансировать застройщика, банки тщательно анализируют и саму компанию, и проект. Поэтому получить кредиты могут только надежные игроки рынка.  

Во-вторых, если предприятие затягивает переход на использование эскроу (а такая возможность еще есть), это может быть признаком его шаткого положения. К примеру, деньги новых дольщиков могут направляться на достройку прежних объектов.

При такой схеме работы введение эскроу-счетов фактически станет для застройщика крахом. По этой и ряду других причин эксперты считают, что к моменту завершения реформы игроков на строительном рынке станет гораздо меньше.

В таких обстоятельствах клиентам очень важно не делать ставок на «хромых лошадей».    

Посмотрите, кто выдает ипотеку на новостройки компании

Взаимодействие девелоперов с банками не ограничивается проектным финансированием. Посмотрите, сколько кредитных организаций и на каких условиях выдают ипотеку для покупки квартиры в ЖК того или иного застройщика. Чем шире этот список, тем более надежной можно считать компанию.

Причина та же — прежде чем расставаться с деньгами банки взвешивают все за и против, проверяя потенциального партнера. И если компания выдержала несколько таких проверок, значит доверие она заслужила точно.

Три-пять ипотечных партнеров — хороший показатель финансовой устойчивости девелопера. 

Список аккредитованных застройщиков можно найти на сайте любой кредитной организации. Но чтобы не выплеснуть с водой ребенка, нужно знать о паре нюансов. Во-первых, аккредитацию не всегда дают на самом старте строительства. Новостройки на этапе котлована могут ее не иметь — банки часто присоединяются к проекту на более поздних стадиях. 

Во-вторых, отказ в сотрудничестве — не всегда признак неблагонадежности. Нередко кредиторы перестраховываются, предпочитая не иметь дел с молодыми компаниями, которые пока еще не зарекомендовали себя на рынке и потому трудно поддаются анализу. При этом вполне возможно, что через несколько лет такая фирма станет одним из лидеров строительного рынка. 

Это еще раз напоминает о том, что все приведенные нами показатели нужно учитывать в совокупности. Только тогда вы сможете увидеть максимально объективную картину и принять по-настоящему взвешенное решение. 

Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи адвоката Михаила Спиридонова.

Источник: https://journal.n1.ru/articles/kupit-i-ne-promakhnutsya-kak-proverit-nadezhnost-zastroishika/

Как отличить хорошего застройщика от плохого и не прогадать с покупкой квартиры

Как распознать недобросовестного застройщика

Выбрать квартиру в новостройке сложно и страшно. Ради этого берёшь ипотеку, копишь, во многом себе отказываешь. Но всегда есть вероятность, что дом не достроят или жильё окажется плохим. Если ошибёшься, можешь остаться с многолетним кредитом, но без квартиры, или будешь жить там, где не нравится.

К тому же мы покупаем квартиру не каждый день, поэтому не знаем всех тонкостей. Один из ключевых моментов — выбор хорошего застройщика. Он и дом сдаст в срок, и ремонт сделает хороший, и двор обустроит.

Что значит плохой застройщик

Застройщика характеризуют две вещи: срок и качество строительства. Хороший сдаёт дома вовремя или даже раньше, при этом делает их качественно. Плохой может построить дом с просчётами или затянуть со сроками.

Одно дело — когда сдача новостройки откладывается по объективным причинам. Например, дом достроили, он полностью готов, но застройщик не может благоустроить двор из-за погоды: на улице зима и невозможно посадить деревья или сделать детскую площадку. Другое дело, когда у компании закончились деньги и строить не на что.

Так формируется репутация застройщика. Если он не сдал вовремя один дом, есть большая вероятность, что не сдаст и второй.

Немало случаев, когда дольщики, купившие квартиры в строящихся домах, годами ждали и продолжают ждать своего жилья. А те, кто заселился, жалуются на недочёты: в новостройке может не работать лифт, не быть электричества или газа, на стенах — плесень, трещины и даже дыры.

1. Почитайте форумы и соцсети

Если застройщик сдавал квартиры с недочётами или опаздывал со сроками строительства, об этом, скорее всего, есть информация в интернете. Поэтому первым делом читайте отзывы о компании на форумах.

Кроме того, у многих жилых комплексов есть страницы в соцсетях, где новосёлы обсуждают бытовые проблемы. Почитайте сообщения и комментарии, поинтересуйтесь качеством строительства и впечатлениями от новых квартир у жильцов.

Неважно, какого класса новостройка: «эконом», «комфорт» или «премиум». Любой дом должен быть возведён по строительным нормам и правилам.

2. Посмотрите готовые дома

Отзывы и комментарии в интернете не заменят собственного мнения. Нужно понять, нравятся ли вам квартиры конкретного застройщика и в каком состоянии новостройки, которые он сдал год-два назад.

Зайдите в подъезд, присмотритесь к стенам и потолкам. Работает ли лифт, каковы качество отделки и состояние двора? Пообщайтесь с консьержем и местными жителями. Это даст общее впечатление, и вы поймёте, хотите ли жить в подобных условиях.

3. Изучите сайт застройщика

Чтение форумов и осмотр готовых домов дают представление о качестве строительства. Но чтобы понять, будет ли всё в порядке именно с вашей новостройкой, надо изучить документы застройщика.

Так, у любой строительной компании есть учредительные документы:

  • Устав.
  • Свидетельство о государственной регистрации.
  • Свидетельство о постановке на учёт в налоговой.
  • Годовые отчёты и аудиторские заключения.

В этом не обязательно разбираться, главное — проверить наличие этих документов. Они могут быть на сайте, но если их нет, запросите в офисе продаж. По закону вам должны предоставить заверенные копии.

Также должны быть документы на строительство дома:

  • Разрешение на строительство.
  • Проектная декларация.
  • Право застройщика на земельный участок.

В проектной декларации прописаны сроки строительства, описание новостройки, информация о задолженности компании. Кроме того, там есть информация о том, кто кредитует застройщика. Сейчас сложно предсказать, у какого банка отзовут лицензию, но если компанию кто-то кредитует, значит, финансовые риски просчитаны и у застройщика хватит денег, чтобы построить дом.

Лучше покупать квартиру по договору долевого участия, то есть на основе федерального закона № 214. Это даст гарантии, что дом достроят и вы получите свою квартиру, а не попадёте в сюжет новостей об обманутых дольщиках.

В договоре долевого участия прописаны характеристики вашей будущей квартиры: номер дома, квартиры, этаж, метраж, количество комнат и так далее

На сайте Единого реестра застройщиков проверьте рейтинг застройщика. Оценка 5 означает, что дом должны сдать в срок. Чем она ниже, тем меньше вероятность своевременного ввода в эксплуатацию.

Максимальная оценка застройщика — 5, минимальная — 0,5. На сайте можно выбрать фильтр застройщиков по регионам или найти конкретную компанию по названию

А на сайте арбитражного суда можете проверить, не ведётся ли процедура банкротства в отношении застройщика.

4. Поговорите с менеджером

Выясняйте всё, что вас интересует: инфраструктура, двор, парковка, консьерж, охрана, стоимость ЖКХ. Спросите, куда будут выходить окна и какой откроется вид, если вам это важно. Узнайте о сроках строительства: когда сдадут дом и когда будут выдавать ключи.

Глупых вопросов не бывает: вы платите миллионы рублей и вправе получить хорошее жильё. Так что оставьте стеснение и будьте дотошны.

Выясните цену, скидки и возможность рассрочки. На разных этапах строительства цена разная, поэтому, если менеджер называет вам конкретную стоимость, уточняйте, не изменится ли она через 2–3 месяца. Кроме того, в офисах продаж бывают кредитные брокеры, которые подскажут, где выгоднее взять ипотеку, посодействуют сбору документов и могут даже подать их за вас.

5. Узнайте об отделке квартиры

Ещё один важный момент — отделка. Она должна быть качественной, чтобы через год не пришлось всё переделывать. Поэтому интересуйтесь у менеджера вариантами ремонта и узнайте, кто будет этим заниматься: сам застройщик либо компания на аутсорсе. Второй вариант предпочтительнее.

Не бойтесь покупать квартиру с отделкой: застройщики привлекают профессиональных дизайнеров, которые создают крутые интерьеры. Таким образом они стараются угодить покупателю. Связано это с тем, что последние несколько лет спрос на новое жильё меньше, чем предложение. Поэтому и появляются новостройки с интересными интерьерами и качественной отделкой даже в экономклассе.

Выводы

  1. Почитайте отзывы о застройщике на форумах и в соцсетях. Это даст представление о качестве строительства.
  2. Посмотрите готовые дома компании и поймите, хотите ли вы жить примерно в таких же условиях.
  3. Изучите документы компании и проверьте её рейтинг на сайте Единого реестра застройщиков. Посмотрите фото- и видеоотчёты со стройки.
  4. Выясните у менеджера все подробности о новостройке, квартире, вариантах рассрочки и ипотеки.
  5. Выбирая застройщика, обращайте внимание на отделку квартир.

Источник: https://Lifehacker.ru/xoroshij-zastrojshhik-i-ploxoj/

Как проверить застройщика: пошаговая инструкция. На что обратить внимание при заключении договора долевого строительства?

Как распознать недобросовестного застройщика

Представляем вашему вниманию пошаговую инструкцию по проверке застройщика, а также ключевые моменты на которых нужно заострить внимание при заключении ДДУ. А если вам не охота читать — можете посмотреть на эту тему ролик ЮристПрав на Ютубе.

Находим на сайте застройщика его наименование, ОГРН и ИНН

Вначале, нужно, конечно же, посмотреть сайт застройщика. На сайте можно найти информацию о юрлице, через которое работает застройщик:

  • фирменное наименование;
  • ОРГН (основной государственный регистрационный номер);
  • ИНН (индивидуальный налоговый номер).

Получаем выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой

С помощью информации, полученной с сайта, можно найти информацию в ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) на сайте налоговой. Можно совершенно бесплатно получить выписку из ЕГРЮЛ, из которой получить следующую информацию:

  • когда зарегистрировано юрлицо;
  • кто является учредителем и директором;
  • действует ли юрлицо в настоящее время.

Потом эту информацию можно сопоставить с данными сайта строительной компании.

Застройщик должен публиковать на своём сайте:

  • проектную декларацию;
  • информацию по земельному участку, на котором идёт строительство.

Эти все документы нужно найти, сопоставить и проверить с договором ,который вам предлагают подписать.

Зачастую такое бывает, что в проектной декларации прописано одно, а в договоре прописаны обязательства застройщика в меньшем объёме. И, если такое выявиться, то вы можете потребовать от застройщика включение дополнительных условий, которые ранее не были оговорены.

Проверяем в Росреестре земельный участок, который выделен для строительства

Чтобы проверить земельный участок (находится ли он в собственности или в аренде у застройщика) нужно заказать выписку из ЕГРН. Также из выписки вы узнаете есть ли ограничения или обременения на данный земельный участок. Если участок в собственности, то это больший вес и гарантия того, что застройщик строит на своём земельном участке и у него этот участок не отберут.

По этой ссылке можете посмотреть образец выписки из ЕГРН на земельный участок с ДДУ.

Также можно зайти на Публичную кадастровую карту и визуально посмотреть участок.

Вы можете проверить земельный участок, заказав выписку из ЕГРН по этой ссылке.

Внимательно читаем договор

Подробно изучаем сам договор долевого участия, его содержание. Является ли это действительно ДДУ (договор долевого участия) или вам предлагают под его видом другой вид договора? Может это договор займа с предварительным договором или другая схема?

Обратите внимание, что само название договора может быть прописано “Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома”, но по своему содержанию сам договор может таким не являться.

Выясняем есть ли долги у застройщика

Задолженности юрлица можно легко проверить с помощью публичных сервисов. Одним из лучших проверенных профессиональных сервисов по проверке компаний является сервис Контур.Фокус. Сервис платный, но полученная информация того стоит! Тем более разовый отчёт по 1 компании стоит не дорого.

С помощью данного сервиса можно легко узнать “скрытую” важнейшую информацию о любой компании, которая собрана в одном окне:

  • данные из ЕГРЮЛ/ЕГРИП,
  • арбитражные дела,
  • сведения о банкротстве,
  • выигранные госконтракты,
  • долги фирмы по данным судебных приставов,
  • адреса массовых регистраций и многое другое.

Таким образом, мы можем выяснить является ли компания “пустышкой”, у которой 10000 уставной капитал и оборотов никаких нет либо это серьёзная компания, у которой по счетам проходят миллиардные обороты и имеются все силы и возможности для уверенного строительства вашего дома.

Проверяем судится ли строительная компания с контрагентами

Это можно сделать на сайте арбитражного суда. Там вы увидите имеются ли у компании судебные делопроизводства с другими контрагентами, как они судятся, в связи с чем судятся.

Также существуют суды общей юрисдикции, где также по наименованию застройщика можно выяснить предъявлялись ли претензии по срокам строительства и недоделкам. Искать нужно в судах по месту государственной регистрации застройщика.

На сайтах судов вы сможете увидеть не только текущие дела, но уже и решения по завершенным делам, по которым вынесены решения.

Эту всю аналитическую информацию нужно собрать, проверить и какая-то объективная картина после этого должна сложиться.

Проверяем наличие долгов по исполнительным производствам

Проверяем на сайте ССП (Служба судебных приставов) есть ли долги, имеются ли неисполненные, непогашенные обязательства. По “Банку исполнительных производств”, введя наименование юрлица, можно узнать об открытых непогашенных исполнительных производствах. Иногда там можно увидеть исполнительные производства, которые были ранее, но уже погашенные.

Собираем информацию по ранее построенным объектам

Если застройщик строит не первый дом, то важно проверить как он строил другие дома: что он строил, каким образом строил:

  • Полезно будет пообщаться с жильцами, которые купили эти квартиры;
  • Можно найти в интернете форумы участников долевого строительства, кто раньше участвовал в стройке с этим застройщиком;
  • Поспрашивать какое было качество при строительстве, с каким качеством сдавались квартиры, какие были недоделки, к чему быть готовым, в срок ли были сданы квартиры?

Возможно вы увидите, что некоторые дольщики ранее судились с этим застройщиком по предыдущим объектам по срокам строительства или недоделкам.

Анализируем сайты с отзывами

Естественно, нужно смотреть сайты отзывов о строительной компании. Только, естественно, не те отзывы, которые расположены на сайте самой компании. Площадка должна быть независимой.

Это могут быть отзывы не только непосредственно от клиентов-дольщиков, но и отзывы от сотрудников и бывших работников компании как о работодателе.

Потому что зачастую обиженный сотрудник в своём отзыве может оставить более достоверную информацию. Не ту, что красиво рассказывает застройщик, а внутреннюю инсайдерскую информацию, о том, как идут дела в компании.

Если вдруг с каким-то сотрудником плохо расстались он может рассказать много правды, как на самом деле.

Возьмите для изучения проект договора ДДУ перед его заключением

Было бы большим плюсом, если перед тем как заключать ДДУ, взять его и предварительно ознакомиться, внимательно, неспеша почитать и изучить договор. Лучше пойти с договором к юристу и проконсультироваться.

Некоторые компании боятся показывать свои договоры и тем более давать на руки. И это должно наводить на определённые мысли – скорее всего, они что-то скрывают.

Другие компании говорят, что мы вам дадим ознакомиться, но только здесь у нас в офисе, никуда не выносить, не копировать, не фотографировать. Это также должно настораживать. Скорее всего, в договоре включены пункты и условия, на которые бы вряд ли согласился дольщик, если бы знал о них.

Если же компания открытая, не боится предоставить договор на руки, действует добросовестно и честно по отношению к своим потребителям, то проблем в договоре быть не должно. Некоторые компании выкладывают у себя на сайте проекты договоров. Это является плюсом и абсолютно нормально.

Обращаем внимание на сроки, предмет договора и условия

  1. Когда вы будете проверять договор, обязательно обращайте внимание на сроки, которые прописаны в договоре. Очень важно определить срок передачи ключей (срок фактической передачи квартиры), а не срок ввода в эксплуатацию.

    Потому что это имеет значение, так как за нарушение этого срока насчитывается неустойка по 214 ФЗ “Об участии в долевом строительстве”.

  2. Также учитывайте какие обязательства несёт на себе застройщик, в каком виде он должен передать готовый объект-квартиру.

    Часто в рекламных кампаниях и буклетах написано одно, а в договоре совсем другое. В этом случае вы можете настоять, чтобы рекламные обещания были включены в текст договора.

  3. Обязательно проверяйте предмет договора: о чём конкретно вы договариваетесь о какой квартире (площадь, планировка, материалы и т.п.).

Проверяем кто подписывал договор

Зачастую бывает так: договор с вами подписывает какой-нибудь коммерческий (финансовый) директор организации, действующий по доверенности. Обязательно запросите копию доверенности, проверьте его полномочия, срок действия доверенности.

Если застройщик потом в суде будет утверждать, что договор пописывало лицо, которое не имело на то полномочий, ему будет практически невозможно это сделать.

Потому что практика судов говорит о том, что если потребитель заключал договор в офисе компании, стоит печать застройщика и все обстоятельства явствовали из обстановки, то признаётся, что действительно договор заключили с юридическим лицом. А то, что застройщик “подсунул” неправомочное лицо – это недобросовестное действие самого застройщика.

потому что руководитель и собственник компании должны нести ответственность за режим сохранности печати. Если какое-то неправомочное лицо имеет доступ к печати и возможность заключить договор в офисе компании – это вина застройщика.

Но всё равно, лучше подстраховаться и заранее проверить полномочия на подписание договора, чтобы в дальнейшем не судиться по этому вопросу.

Проверяем документы по переуступке

  1. В первую очередь нужно проверять полностью ли оплачена квартира или нет, посмотреть подтверждающие документы (квитанции и платёжные поручения).
  2. Если квартира от подрядчика, то квартиру получают за фактически выполненные работы. То есть должны предоставить подтверждение, что эта квартира по факту была отработана, закрыты акты зачёта.

    И эти документы должны исходить не только от подрядчика, но и от самого застройщика. то есть подрядчик вам может нарисовать всё что угодно. Важно, чтобы застройщик подтвердил эту информацию. Эту информацию нужно получать в офисе застройщика, к ним обращаться, чтобы они подтвердили, что действительно квартира была передана подрядчику и им отработана, и претензий и споров никаких нет.

На этом всё. Спасибо, что дочитали.

Лучшая благодарность авторам – ставьте лайк и подпишитесь на канал! Будем радовать вас полезной информацией.

————— ЮРИСТПРАВ – СИЛА В ПРАВЕ! —————

Остались вопросы – мы ответим! Задать вопрос.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал!

Оригинал статьи на нашем сайте ЮристПрав.RU

————————————————————————-

Источник: https://zen.yandex.ru/media/yuristprav/kak-proverit-zastroiscika-poshagovaia-instrukciia-na-chto-obratit-vnimanie-pri-zakliuchenii-dogovora-dolevogo-stroitelstva-5fcc9540702d845a13f77645

Как распознать недобросовестного застройщика. Пять лайфхаков для дольщиков

Как распознать недобросовестного застройщика

При выборе автомобиля покупатели тщательно проверяют сведения о “железном коне” через всевозможные базы данных. Но вот удивительный факт: почему-то при покупке жилья, инвестируя в него суммы в десятки раз больше, некоторые казахстанцы не изучают информацию о девелопере, а верят красивым картинкам или обещаниям. 

Между тем акиматы и Ассоциация застройщиков Казахстана регулярно обновляют списки недобросовестных девелоперов, заключающих договор долевого участия в обход закона о ДДУ. И этот перечень постоянно пополняется. В одной только столице, по данным Акимата Нур-Султана, проблемными числятся более 20 жилых комплексов, а значит, 6 тысяч семей рискуют остаться без денег и без крыши над головой.

Как не попасть на удочку недобросовестных застройщиков? Об этом пойдет речь в нашем материале.

1. Запросите у застройщика все необходимые документы

Перед подписанием договора долевого участия дольщику необходимо затребовать у строительной компании разрешение от акимата на заключение ДДУ и внимательно ознакомиться с ним. Это действие прописано в статье 22 Закона РК “О долевом участии в жилищном строительстве”.

Помимо этого обязательно попросите застройщика предоставить и другие необходимые документы, с их полным списком можно ознакомиться здесь.

2. Проверьте, нет ли вашего застройщика в списке недобросовестных

Штраф в 300 МРП ждёт девелопера, привлекающего средства дольщиков без разрешения на заключение ДДУ. Более того, компанию вносят в список местного акимата в качестве недобросовестной. Конечно, репутация такой фирмы пострадает навсегда.

Поэтому ознакомьтесь со списком недобросовестных застройщиков в вашем регионе. Получить его можно в местном акимате.

3. Удостоверьтесь, зарегистрировал ли застройщик ваш ДДУ в “Казреестре”

Если первые проверки компания-застройщик удачно прошла и вы заключили с ней договор долевого участия, ещё не время расслабляться. Застройщик обязан зарегистрировать ДДУ в местном акимате с помощью современной информационной системы “Казреестр”. Выписку из единой базы данных можно получить в городской администрации или у самого девелопера. 

Уточним, что строительная компания обязана передать ДДУ дольщика в местный исполнительный орган в течение пяти рабочих дней, а регистрация в “Казреестре” длится три рабочих дня.

Чем полезен “Казреестр” стройкомпаниям и дольщикам?

Это единая информационная система долевого участия в сфере жилищного строительства. Её владелец – Комитет по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства индустрии и инфраструктурного развития РК. Выгоды от использования “Казреестра”:

  • прозрачность системы (регистрация ДДУ проводится в онлайн-режиме);
  • чёткий учёт каждого договора долевого участия;
  • гибкая аналитика по ДДУ;
  • исключение двойных продаж и ошибочных данных;
  • интеграция с ГБД “Физические лица” и “Юридические лица”;
  • единая база РК по строящемуся жилью, застройщикам, выданным разрешениям.

4. Проверьте, внесён ли ЖК в список Фонда гарантирования жилищного строительства

Ещё один из способов получения разрешения на ДДУ, помимо возведения каркаса здания и участия в проекте банков второго уровня, – это ФГЖС. Жилой комплекс, который возводит добросовестный застройщик, вносят в список Фонда гарантирования жилищного строительства, чтобы у дольщиков была уверенность в защите в случае непредвиденных обстоятельств.

Поэтому вам необходимо будет уточнить, имеет ли строительная компания и конкретный ЖК договор с ФГЖС.

5. Следите за ходом строительства вашего ЖК

Закон не обязывает застройщика предоставлять доказательства качественного строительства в конкретные сроки. Однако любая уважающая себя компания без веской причины не будет отодвигать дату сдачи дома, оговорённую в ДДУ. 

Ход работ девелопер обычно регулярно освещает на своих информационных ресурсах (в виде фото и видео материалов на сайте, в соцсетях, групповых чатах в мессенджерах). Также некоторые компании периодически проводят для дольщиков ознакомительные посещения на строительных площадках.

В случае, если застройщик предоставил неполную или недостоверную информацию, дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании договора о долевом участии в жилищном строительстве недействительным.

Что ждёт дольщиков, которые заключили фиктивный ДДУ?

К сожалению, казахстанцы, которые заключили договоры с недобросовестными застройщиками, не защищены законом.

Если компании не хватит финансовых средств на завершение строительства, то ни банки, ни государство не помогут ей. Соответственно, дольщики останутся и без денег, и без новых квартир. 

Напомним ещё раз, что и Фонд гарантирования жилищного строительства сотрудничает только с проверенными организациями!

Помните о возможных рисках и тщательно проверяйте компанию, с которой решили заключить ДДУ.

Пользуйтесь нашими лайфхаками как памяткой!

Источник: https://informburo.kz/cards/kak-raspoznat-nedobrosovestnogo-zastroishhika-pyat-laifxakov-dlya-dolshhikov

Как не стать обманутым дольщиком

Как распознать недобросовестного застройщика

Делимся простыми способами проверки, которые помогут выбрать надежного застройщика

Nikolay Gyngazov / Russian Look

Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках.

Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.

Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.

Единый реестр застройщиков

Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков.

Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга.

Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.

Органы строительного надзора

Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание.

Скорее всего, у него возникли проблемы.

Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.

Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии.

Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек.

Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании.

Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера.

Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий.

Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании.

Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий».

Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом.

Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.

Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании.

Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика.

Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.

Федеральная налоговая служба

Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы.

Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации.

Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.

О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать.

Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером.

Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.

Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов.

Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство.

Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс.

При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.

Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено.

Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия.

Такие уловки противоречат законодательству.

10 советов: как выбрать квартиру в новостройке

Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b5f6eb79a7947f5e54db77a

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.