Как обменять квартиру на дом

Содержание

Как поменять квартиру на дом

Как обменять квартиру на дом
Вернуться к списку статей

26.01.2021

Со временем даже самая просторная квартира оказывается недостаточной, поэтому возникает желание переехать в частный дом.

Чтобы выполнить все быстро и без лишних затрат, приходится детально изучать вопрос, как поменять квартиру на дом или обратно.

Необходимый запас личного пространства, свежий воздух и полное отсутствие соседей делает подобный переезд превосходным вложением в будущее всей семьи.

Преимущества и недостатки

Люди достаточно часто желают обменять недвижимость на собственной земле на квартиру и обратно. Причины у каждого свои, причем нередко кардинально противоположные. Существует немало преимуществ мены на частный дом:

– Почти полное отсутствие рисков, если все сделано согласно действующему законодательству;

– Минимальные расходы для существенного расширения жилплощади;

– Земельный участок передается вместе с домом;

– Появляется немало пространства для гаража, мастерской и реализации других хобби;

– Снижение затрат на обслуживающие организации.

Также очень часто преимуществом называют отсутствие соседей через стенку, благодаря чему можно не бояться кого-то затопить или быть залитым, громко смотреть телевизор и слушать музыку, а также заниматься другими вещами, ограниченными законодательством и квартирных домах. В качестве минусов сделки выступают всего 2 фактора:

– Юридическая процедура очень сложная, потому что необходимо учитывать мельчайшие нюансы;

– Поиск оптимального решения может отнять немало времени, и к этому желательно быть готовым заблаговременно.

Особенности предстоящего обмена

Изначально стоит разобраться, как оформить обмен квартиры на дом в соответствии с действующим законодательством.

Статья 31 ГК РФ указывает, что при обмене жилье может быть признано равноценным и неравноценным, что обязательно отражается в договоре мены.

Если одна из сторон оказывается должна деньги, подобная обязанность закрепляется в договоре и заверяется у нотариуса. Помните, что только в случае бумажного подтверждения можно рассчитывать на компенсацию.

Также есть несколько нюансов, достойных упоминания:

– Изначально оговаривается срок выселения и заселения;

– Оценка экспертом обязательно, но здесь ее можно не учитывать;

– Документы на землю запрашиваются отдельно;

– Возможности использования земельного участка на данной территории;

– Архивная выписка из домовой книги помогает обезопасить себя от незаконно выписанных ранее;

– В самом конце документы передаются в Росреестр для регистрации.

Рабочие этапы

Закон минимально регламентирует порядок проведения сделки, поэтому большинство нюансов оговариваются между сторонами напрямую. Размер доплаты оговаривается персонально и прописывается в договоре, а необходимость личного присутствия вовсе не требуется. Независимо от выбранного порядка, все действия делятся на 3 масштабных этапа:

– Изначально выполняется оценка рыночной стоимости недвижимости аккредитованными экспертами;

– Выполняется поиск партнера, желающего сменить свой частный дом на квартиру, здесь нередко уходят месяцы на изыскания лучшего варианта;

– Оценка приобретаемой недвижимости, если она еще не была проведена;

– Составление и подписание договора мены с регистрацией в Росреестре.

Необходимые документы

Вне зависимости от выбранного варианта, как обменять квартиру на дом, пакет документов формируется одинаково. Всего потребуется 8 бумаг:

– Документ, подтверждающий право собственности, причем основанием служит выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, акт вступления в наследство и множество иных разновидностей;

– Выписки из БТИ и паспортного стола;

– Согласие супругов, других владельцев;

– Домовые книги;

– Кадастровые паспорта;

– Паспорта обратившихся граждан, подписывающих бумаги;

– Выписки из управляющих организаций, подтверждающие отсутствие задолженностей;

– Акт межевания земельного участка.

Отдельного внимания заслуживают ситуации, когда недвижимость находится в залоге или под иным обременением. Это также необходимо учитывать перед началом сделки, и при необходимости оговорить нюансы с банком, чтобы в будущем избежать потерь времени на переоформление договора или поиск новой кредитной организации.

Что входит в договор

Между сторонами заключается договор, подписываемый нотариусом. Это помогает исключить любые сторонние вмешательства и последующие правки, инициированные одной стороной. Договор обязательно включает несколько значимых нюансов:

– Точные данные по обеим сторонам сделки;

– Описание недвижимости с указанием стоимости;

– Признание квартиры дома равноценными или неравноценными, уточнение доплат одной из сторон;

– Дополнительные условия.

После регистрации договор получает законную силу, и выполнение условий в указанные сроки становится обязательным для всех участников. Преимущественно взаимный переезд занимает до месяца, что также указывается в договоре, и на протяжении этого срока нельзя препятствовать бывшим жильцам попадать в обменянное жилье для доступа к личным вещам.

Существующие подводные камни

Процесс имеет немало особенностей, к которым желательно быть готовым заблаговременно. После изучения правовых тонкостей и рынка недвижимости, каждый определяется для себя можно ли обменять квартиру на дом.

Первой особенностью считается, что оба участника сделки имеют статусы продавца и покупателя одновременно. Также стоит учесть несколько значимых нюансов:

– Обязательно нужно прописывать стоимость недвижимости в договоре, потому что в противном случае квартира и дом будут считаться равноценными, и доплаты не подразумеваются;

– Жилье переходит в полное право владения сразу двум сторонам после выполнения всех условий сделки и регистрации права собственности в Росреестре (законодательная страховка от мошеннических схем);

– Ст. 328 ГК РФ предусматривает возможность передачи одной недвижимости позже другой, и здесь также требуется подписание отдельного акта;

– Договор мены может быть признан недействительным при неправильном оформлении или отсутствии согласия одного из собственников, после чего жилье и другие ресурсы возвращается прежним хозяевам;

– Равноценный обмен исключает необходимость платить налог, если предусмотрена доплата, с нее вычитается 13% в пользу государства в качестве подоходного налога;

– Проверка целесообразности застройки земли и позволяет выявить нарушения и узнать, не будут ли потеряны вложенные в недвижимость средства.

Подписываемые документы необходимо вычитывать особенно внимательно, чтобы исключить даже незначительные риски. Подобные сделки сопровождаются немалым количеством нюансов, поэтому желательно привлекать независимых юристов для изучения нюансов и предупреждения от возможных последствий.

Когда сделка может аннулироваться

При подготовке документов, необходимо учесть все нюансы, как обменять квартиру на дом с участком. Гражданский кодекс указывает 5 причин аннулировать сделку:

– Один из собственников получил судебный иск;

– Договор был признан недействительным в судебной инстанции;

– Постройка аварийная, подлежит сносу;

– Общежития и служебные помещения не подлежат обмену;

– Участник сделки был исключен из ЖСК.

После аннулирования права на переданные средства и исходное жилье возвращаются прежним владельцам. Квалифицированные специалисты помогают избежать подобных накладок, чтобы сделки проходили быстро и без малейших нареканий.

Источник: https://capitalan.ru/news/kak_pomenyat_kvartiru_na_dom/

Как оформить обмен квартиры на дом в 2020 году: перечень документов

Как обменять квартиру на дом

Причины, по которым граждане желают осуществить обмен квартир, могут быть связаны с разными событиями и в силу других обстоятельств — переезд, устройство на новую работу, потребность в улучшении жилищных условий и др.

Для совершения обмена установлены определенные способы:

  • мена;
  • обмен через куплю-продажу;
  • трейд-ин.

Для проведения таких сделок необходимо: соблюсти правовой порядок, собрать нужные сведения, оформить документы.

Правомочия собственника будут иметь законную силу только после официальной регистрации.

Некоторые договоры заключаются в отношении неравноценного обмена жильем, в таком случае одна из сторон обязуется внести доплату.

Если квартира находится под обременением в виде залога (по причине приобретения объекта за ипотечные средства), владелец вправе совершить обмен при выполнении условий банка.

Какую именно сделку выбрать — продажу или мену — каждый решает самостоятельно, исходя из возможностей, предпочтений и пожеланий к новому жилью.

Способы обмена квартир

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации можно выделить три основных способа обмена недвижимостью:

  • Мена — сделка, при которой одна квартира передается во владение в качестве замены на другую.
  • Обмен через куплю-продажу — приобретение нового жилья и одновременная продажа имеющейся собственности.
  • Трейд-ин — процесс по смене вторичной недвижимости на новостройку.

Существуют различные варианты обменных процедур:

  • Мена жилья, находящегося в сельской местности на объект, построенный в черте города.
  • Размен многоквартирного помещения на несколько однокомнатных.
  • Обмен квартиры меньшей площади на большую.
  • Бартер объектов, расположенных в разных городских районах и др.

Вышеуказанные варианты сделок могут быть осуществлены на основе обмена через куплю-продажу, так и путем оформления договора мены (с доплатой или без финансового вложения).

Мена жилых помещений

Согласно ст. 567 ГК РФ, оформляя договор мены, участники обязуются осуществить передачу одного жилого помещения взамен на другой объект недвижимости.

К обменным процессам применяются положения, регламентирующие порядок купли-продажи. При этом каждая из сторон одновременно играет роль продавца и покупателя.

К отрицательным аспектам мены можно отнести следующее:

  • Трудности, возникающие при поиске подходящего по всем параметрам жилья, а после нахождения такового, возможно и то, что другой стороне по сделке предлагаемый для обмена вариант совершенно не понравится.
  • Зачастую моменту заключения договора предшествует крайне долгий период времени, в виду сложности установления таких объектов недвижимости, которые будут отвечать требованиям каждого участника соглашения.

Среди положительных моментов данного бартера выделяют:

  • Улучшение жилищных условий при внесении дополнительных затрат, которые являются небольшими, в сравнении, например, с покупкой квартиры.
  • Если стороны, которые оформляют договор, являются родственниками, то мена — это выгодный вариант, способствующий разрешению жилищных вопросов.

Пример

Супруги Федоровы решили развестись, при этом они владеют на праве общей долевой собственности трехкомнатной квартирой. Муж пожелал выкупить часть имущества жены, а она, в свою очередь, предложила супругу разменять их квартиру на две однокомнатные. Согласовав данный вариант, стороны произвели мену жилья. После без взаимных претензий друг к другу был осуществлен бракоразводный процесс.

Если в договоре мены не указана стоимость квартиры, то объекты будут считаться равноценными.

Обмен через куплю-продажу

Процесс обмена квартиры через куплю-продажу состоит из двух основных этапов:

  • Владелец недвижимости отчуждает свое имущество.
  • Одновременно гражданин покупает новое жилье.

Для того чтобы снизить финансовые риски, собственник может потребовать от приобретателя задаток (определенную денежную сумму, которая является гарантией исполнения обязательств сторонами).

В качестве негативных аспектов такого рода обмена можно выделить:

  • Необходимость оформления двух сделок сразу: продажа одной квартиры, и единовременная покупка другой.
  • Повторная оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.
  • Зависимость от роста цен на рынке недвижимости, например, если владелец продал квартиру для того, чтобы сразу купить новую, внезапное увеличение расценок может стать препятствием для приобретения объекта за ранее вырученные денежные средства.

Плюсы обмена через куплю-продажу:

  • Заключить сделку можно достаточно быстро, особенно если стоимость отчуждаемой квартиры будет идентична или ниже средних рыночных цен, установленных на схожие объекты.
  • Собственнику не сложно найти потенциального покупателя, так как отсутствует необходимость в том, чтобы у приобретателя имелось жилье, которое подойдет продавцу.

Сумма обязательного взноса, уплачиваемого за регистрацию права владельца, составляет: для физических лиц — 2 000 рублей, для организаций — 22 000 рублей (п. 22 ст. 333.33 НК РФ).

Источник: https://tbti.ru/dokumenty/kakie-nuzhny-dlya-obmena-kvartiry.html

Как обменять квартиру ПРАВИЛЬНО? Способы обмена недвижимости

Как обменять квартиру на дом

Обмен недвижимости, по сути, является наиболее простым и удобным способом улучшения (изменения) жилищных условий, поскольку сделка предполагает быстрый переезд к новому месту жительства, избавляя участников сделки от хлопот. В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru рассматриваются различные способы квартирного обмена, а также предоставлен список документов, которые необходимо подготовить для предстоящей операции.

Цели и средства

Существует целый ряд причин, побуждающих граждан менять привычное место жительства, обменивать собственное жилье, соответственно, есть не один, а несколько способов обмена недвижимого имущества, каждый из которых имеет свои достоинства, а также свои недостатки:

Чаще всего необходимость обмена жилья возникает при желании собственника улучшить жилищные условия, другими словами – требуется расширить жилплощадь (по причине пополнения семейства или по мере роста потребностей, претензий к уровню комфорта) или сменить район проживания на «более привлекательный»;

В практике современных риэлторов встречаются клиенты, которые хотели бы осуществить обмен с целью поправить свое материальное положение – при обмене просторной квартиры на более скромное жилье можно получить доплату и сохранить место для проживания. В свою очередь, возможность «обменять квартиру на большую с доплатой» – именно то, что необходимо гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия;

Кроме того, всегда есть желающие, которые хотят осуществить обмен большой квартиры на две квартиры меньшего формата. В этом случае речь, чаще всего, идет о разделе наследства или о разъезде – при разводе члены семьи делят совместную жилплощадь и переезжают жить в отдельные квартиры.

При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры, например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра. Причем, присутствует вероятность того, что владельцу квартиры в центре не придется вносить дополнительную плату.

Варианты проведения обмена недвижимости

Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город.

Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, и междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.

В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждаются всего три варианта. Это обмен через куплю/продажу, прямой обмен одной квартиры на другую, альтернативная сделка.

Первый вариант является наиболее простым и, при достаточном количестве опыта работы с недвижимостью у владельца квартиры, это способ позволяет избежать привлечения профессионального риэлтора. Процесс обмена, фактически, разделяется на две операции – сначала собственник подыскивает покупателя на свою квартиру, одновременно находя жилплощадь, которая соответствовала бы его претензиям.

Второй вариант – прямой обмен, достаточно непростая операция, требующая от риэлтора наличия опыта. Операция дает возможность поменяться приватизированными квартирами, а также – совершить обмен неприватизированных квартир.

Сложность этого способа заключается в том, что собственников, желающих совершить обмен, значительно меньше, чем желающих просто продать свою квартиру.

Это значительно сужает выбор для каждой из сторон сделки, ведь необходимо сделать так, чтобы предлагаемые условия подходили всем.

Третий вариант – альтернативная сделка, такие операции, как правило, проводятся риэлторами и позволяют снизить финансовые риски для участников сделки.

Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить.

Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки крайне затруднительно.

В случае, когда собственник продает квартиру с тем, чтобы сразу же приобрести новую жилплощадь, возникают некоторые риски – внезапный скачек цен (после продажи) может помешать покупке или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – квартира продана, и жить ее прежнему владельцу пока негде, а вырученных денег не хватает на покупку «квартиры мечты». Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.

Сделка «trade-in»

Рассматривая различные варианты обмена квартир, нельзя не отметить достаточно интересную схему, которую впервые стали практиковать столичные девелоперы.

Это схема «trade-in», которая предполагает быстрый переезд в квартиру новостройки, при этом в счет оплаты принимается старая квартира.

Подобный способ обмена часто предлагается московскими агентствами недвижимости и является достаточно востребованным, поскольку сделка занимает крайне немного времени – от начала ее оформления до осуществления переезда необходимо порядка трех дней.

Несмотря на то, что операции с квартирами вторичного рынка по численности превосходят сделки с новыми квартирами, все больше граждан желают переехать в новое жилье, и обмен старой квартиры на новостройку с каждым годом практикуется все чаще.

Обмен с доплатой средствами «материнского капитала»

При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка.

Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом уже давно не является экзотическим видом сделок с недвижимостью, подобную услугу предлагают практически все крупные риэлтерские агентства.

Однако следует помнить, что «материнский капитал» в этом случае можно использовать лишь по достижении ребенком трехлетнего возраста.

Обмен ипотечного жилья

Еще одной разновидностью обмена можно считать обмен ипотечного жилья, то есть – квартир, приобретаемых с привлечением ипотечного кредита.

Вопрос о том, можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке, поднимается достаточно часто, поскольку значительная доля жилья покупается за кредитные деньги.

При проведении данной операции требуется одобрение, а также непосредственное участие банка, которым был выдан кредит.

Технически происходит следующее: одновременно заключаются два договора – продажи и покупки, при продаже покупатель выплачивает долг продавца перед банком либо принимает на себя долговые обязательства (на что банки идут неохотно). Вместе с переоформлением покупаемой квартиры банк накладывает обременение, что не позволяет осуществить новому владельцу продажу недвижимости до полной выплаты долга.

Обмен муниципальной квартиры на приватизированную

В данный момент далеко не вся жилая недвижимость находится в частном владении, достаточно много квартир в городском жилом фонде является муниципальной собственностью.

Однако тот, факт, что жилье принадлежит городу, вовсе не означает, что проживающие в этой квартире не могут претендовать на улучшение жилищных условий, и единственным способом, позволяющим расширить жилплощадь (или сменить район), является все тот же обмен.

Впрочем, подобные сделки не получили широкого распространения в силу необходимости сбора многочисленных бумаг, а также невыгодности обмена для владельца приватизированного жилья.

Проживание в муниципальной квартире регулируется договором социального найма, и в то время, когда владелец частной квартиры переезжает в муниципальную, этот договор переоформляется на него, а вторая сторона получает квартиру в полную собственность.

Если владельцы приватизированных квартир могут выбирать способ обмена среди способов, перечисленных в данной статье (использовать договор обмена квартиры с доплатой, договор продажи, договор мены), то для проживающих в муниципальном жилье все обстоит несколько иначе. Чтобы поменяться неприватизированными квартирами, подойдет только договор мены, а если необходимо обменять муниципальную квартиру на приватизированную иным способом, нужно ее сперва приватизировать.

Налог при обмене квартиры

Еще одним аспектом квартирного обмена является налогообложение. Налоговый Кодекс никак не регламентирует оплату налога при заключении прямого обмена, но Гражданский Кодекс (ст. 567) определяет, что к договору мены применяются те же правила налогообложения, что и в случае заключения договора купли-продажи.

То есть, сторона, которая передает права собственности на квартиру, признается продавцом, противоположная сторона, в свою очередь, признается покупателем.

При этом предполагается, что оплата за каждую из квартир, осуществляется в натуральной форме по стоимости, отраженной в договоре мены.

Кроме того, налог при обмене квартиры не взымается, если обмениваемая квартира принадлежит ее владельцу более трех лет.

Документы, необходимые при обмене квартиры

Для того чтобы обменять квартиру (впрочем, это также относится и к продаже недвижимости), собственнику необходимо собрать следующие документы:

·​ Правоустанавливающие документы, которые определяют принадлежность квартиры;

·​ Кадастровый паспорт помещения;

·​ Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;

·​ Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (необходимо провести оценку недвижимости);

·​ Документа, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).

Также потребуются документы, которые позволяют удостовериться, что помехой для проведения сделки не окажется нарушение прав третьих лиц:

Свидетельства участников сделки о заключении и/или расторжении брака. Если недвижимость была приобретена в период брака, для проведения сделки необходимо письменное согласие супруга/супруги.

Кроме того, согласие необходимо также в том случае, если брак уже расторгнут, поскольку имущество, приобретенное в браке, считается совместным, и права на него в равной степени принадлежат обоим супругам;

Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних. Документ необходим, если заключаются сделки с недвижимым имуществом, где проживают несовершеннолетние (прописаны либо имеют доли).

Заключение

На основании сведений, изложенных в данной статье, специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы отметить, что сделки, целью которых является обмен одного объекта недвижимости на другой, являются более сложными, чем, например, процедура купли-продажи квартиры.

Поэтому для того, чтобы избежать рисков, связанных с потерей времени, а также прочими неприятностями, желающим обменять жилье рекомендуется самостоятельно готовить сделку только при наличии достаточного опыта.

В данном случае привлечение грамотного риэлтора поможет сэкономить время и нервы.

Кроме того, специалист, работающий в агентстве недвижимости, способен обеспечить профессиональный подход к проверке документов. А это весьма важно, ведь речь идет о сделке с недвижимостью вторичного рынка – квартира вполне могла поменять нескольких владельцев, что повышает риск признания сделки недействительной в результате возможного нарушения чьих-либо прав.

—————————————-

Каждый наш читатель находит ответ в наших статьях на волнующий его вопрос, если этого не произошло с Вами, то рекомендуем Вампочитать здесь.

И пожалуйста, если Вам не трудно и если Вам понравилась эта статья, то НАЖМИТЕ этот ненавистный «ПАЛЕЦ ВВЕРХ», так как без этого статья не показывается. СПАСИБО.

И мы всегда рады новым подписчикам, так что, будьте добры, пожалуйста – подпишитесь на наш канал!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/zhilspros/kak-obmeniat-kvartiru-pravilno-sposoby-obmena-nedvijimosti-5b4887afd3726c00aa20b536

Как обменять квартиру на частный дом в 2021 году

Как обменять квартиру на дом

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Обмен квартиры на дом позволяет улучшить условия проживания. Вы можете получить дом большей площади с участком, расположенным в экологически безопасном районе. Но процедура обмена имеет ряд особенностей, которые необходимо учесть до совершения сделки.

Нормативная база

Возможность обмена квартиры на дом регулируется главой 31 Гражданского Кодекса РФ. В этом случае одна сторона передает второй стороне свое личное имущество, которая в свою очередь предоставляет другую недвижимость для сделки.  

Существует два основных варианта обмена:

  • Равноценный;
  • Неравноценный.

Обмен будет признан равноценным и законным, если оба объекта являются равноценными по оценочной стоимости.

Если обмен не является равноценным, зачастую участники сделки договариваются о доплате самостоятельно. Все условия обмена необходимо оформить документально в договоре мены. Для этого его следует заверить у нотариуса. Только в этом случае можно рассчитывать на соблюдение договоренностей.

Варианты обмена

Подбор конкретного варианта определяется сторонами и условиями сделки. Можно выделить несколько вариантов обмена квартиры на дом:

  • равноценный;
  • с доплатой;
  • смешанный.

Равноценный обмен возможен, если оба объекта недвижимости имеют одинаковую стоимость. Подтвердить ее могут справки об оценочной стоимости с обеих сторон. Этот вариант не требует доплаты.

Обмен с доплатой используется в том случае, если один из объектов стоит дороже. Доплата может быть не только денежной, но и материальной. Так, можно использовать автомобиль или земельный участок.

Смешанный вариант используется, когда одной стороне предоставляется право на проживание, а другой – на владение. Владелец должен представить документ, который подтверждает право собственности на квартиру.

Нельзя обменять недвижимость, на которую накладывается обременение, такое как ипотека.

Возможен и такой вариант, когда одна квартира меняется на два участка и более. Также дорогостоящий жилой дом можно обменять на несколько квартир.

Процедура обмена невозможна, если недвижимость относится к одной из следующих категорий:  

  1. муниципальную недвижимость;
  2. общественное имущество;
  3. государственная собственность;
  4. имущество жилищного фонда.

Чтобы поменять жилье в этих ситуациях, потребуется согласие собственника, что не всегда возможно. Кроме того, требуется согласие от всех членов семьи на проведение операции.

Процедура  

При обмене квартиры на дом выполняется следующая последовательность действий:

  • Заключение договора с агентом, который объяснит все тонкости обмена, подберет подходящий вариант и соберет все необходимые документы.
  • Окончательный подбор подходящего варианта для обмена. Внесение предоплаты, если она требуется.
  • На основе собранных документов начинается оформление сделки.
  • Подписывается договор обмена у нотариуса. Если необходима доплата, она вносится на данном этапе.
  • Договор и другие документы передаются на регистрацию в территориальный орган Росреестра. 

Расходы при обмене

На расходы оказывает влияние выбранный вариант обмена. Если используется равноценный обмен, дополнительные платежи полностью исключаются. Если используется неравноценный обмен, в договоре указывается сумма доплаты.

Выделяют следующие обязательные расходы:

  • 1% от стоимости жилья в счет государства;
  • Оплата услуг нотариуса.

Обязательные расходы выплачивает как одна, так и другая сторона.

Нюансы

Это не самая простая сделка, так как работа осуществляется сразу с двумя объектами. Поэтому лучше, если будет приглашен профессиональный риэлтор. Он запросит все документы, необходимые для проверки чистоты сделки. Если вы решите действовать самостоятельно, важно внимательно изучать представленные документы.

Важно запросить документы не только на дом, но и на землю. С 2018 года у каждого участка должен быть межевой план. Если его не будет, сделку провести не получится. Также изучите вид разрешенного использования земельного участка. Лучше, если это будет земля под индивидуальное жилищное строительство. 

Особое внимание нужно уделить не только тем, кто на данный момент прописан в квартире и доме. Необходимо запросить архивную выписку из домовой книги.

В ней указываются те, кто когда-либо был прописан в жилом помещении. Если кого-то выписали без достаточных оснований, лучше подобрать другой объект.

В противном случае возможны судебные разбирательства, в результате которых придется восстановить в правах выписанного человека.

В некоторых случаях составляется сложные договора обмена. Если квартира меняется на два дома, необходимо внимательно рассмотреть документы по двум объектам. Все документы проверяются на чистоту сделки, после чего подаются на регистрацию в Росреестр. Там происходит регистрация нового собственника по объекту недвижимости.

Таким образом, обмен квартиры на жилой дом – это не самая простая процедура. Если подобрать подходящий вариант и тщательно проверить документы, у вас не возникнет проблем с новым жильем.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-obmenyat-kvartiru-na-dom

Обмен квартиры на частный дом: советы эксперта

Как обменять квартиру на дом

Эксперты рассказали «РБК Недвижимости», реально ли поменять городскую квартиру на загородный дом и как это сделать

ТАСС/ Михаил Фомичев

Ценность загородного жилья в этом году возросла как никогда. Ограничения, связанные с пандемией, закрытые границы, удаленка и самоизоляция сделали загородные дома едва ли не лучшим местом для жизни и отдыха.

В результате спрос на аренду и покупку загородных домов вырос в разы.

По оценкам НАФИ, каждый второй россиянин, рассматривающий покупку жилья в будущем, отдал бы предпочтение частному дому или коттеджу, треть — квартире.

Реально ли поменять городскую квартиру на загородный дом и как это сделать?

Прямой обмен

Рассмотрим ситуацию, когда у человека есть двухкомнатная квартира в Москве стоимостью 13 млн руб. и он хочет переехать жить в загородный дом в Подмосковье. В данном случае у него есть несколько вариантов.

Первый — поменять городское жилье на загородное, заключив договор мены.

Обмен может быть как равноценным, если стоимость объектов недвижимости одинакова, так и неравноценным, когда стоимость одного из объектов превышает стоимость другого.

В случае неравноценного обмена, скорее всего, собственнику квартиры придется либо доплачивать из собственных средств, либо брать кредит. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», средняя стоимость квартиры на вторичном рынке жилья в старых границах Москвы составляет 13,4 млн руб.

Средняя стоимость коттеджей на подмосковной вторичке сопоставима с квартирой — около 13 млн руб., на первичном рынке — почти 27 млн руб. В целом стоимость загородного качественного жилья выше квартир.

Поэтому сделок по неравноценному обмену, как правило, больше, поскольку подобрать загородный дом, эквивалентный стоимости квартиры, непросто, отметила юрисконсульт департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Алла Галкина.

Тонкости сделки

Для совершения сделки мены квартиры на дом необходимо правильно оценить обмениваемые объекты, продолжает юрист. В случае неравноценного обмена — определить сумму доплаты, порядок расчетов между сторонами договора мены. Если в договоре мены не прописана стоимость объектов, то обмен признается равноценным. Эксперты рекомендуют обращать на это внимание.

Также необходимо подготовить документы и провести юридическую проверку объектов. Например, убедиться, что дом построен без нарушений, а все собственники объектов недвижимости согласны обменять жилье.

После этого составить договор мены и направить документы в Росреестр для государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости.

«Право собственности на недвижимое имущество, полученное по договору мены, возникает с момента государственной регистрации права на соответствующий объект», — уточнила она.

В случае обмена с доплатой собственник более дорогой недвижимости должен будет уплатить подоходный налог 13%, при равноценном обмене налог платить не нужно. Недостатки данной схемы заключаются в том, что достаточно сложно найти эквивалентные объекты, которые устраивали бы обе стороны.

Кроме того, договор мены влечет гораздо более глубокие юридические последствия, чем договор купли-продажи, добавляет руководитель отдела загородной недвижимости сети офисов «Миэль» Татьяна Ананьева.

«Если в истории какой-то квартиры при сделке мены всплывет что-то, позволяющее признать сделку недействительной, то придется разрушить всю цепочку, в которой может быть более десятка человек.

При этом сделка может быть признана недействительной, например, через полгода, когда новые владельцы уже обжились на новых местах и будут вынуждены опять сниматься с места», — сказала она.

Список документов

  • Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи, наследства или дарения
  • Паспорта участников сделки
  • Выписка из БТИ
  • Кадастровый паспорт объектов недвижимости
  • Выписки об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ
  • Документы на право владения землей
  • Акт проведения межевания участка
  • Согласие супругов на совершение сделки и отказы от претензий на собственность других жильцов

Второй вариант переехать из квартиры в загородный дом — заключить сделку купли-продажи. Иными словами, сначала продать свою квартиру, а на вырученные деньги купить понравившийся вариант — с доплатой или без. Плюсы — широкий выбор вариантов. Минусы — процесс может затянуться, поскольку будут проходить две независимые сделки, возможно, с привлечением ипотеки.

Еще один похожий вариант — загородный trade-in или альтернативная сделка. Она аналогична ее версии в городском сегменте: когда продается квартира и сразу же покупается дом. Данные услуги предоставляют риелторские компании.

Обычно с желающим переехать из квартиры в дом работают два специалиста: один оценивает стоимость квартиры и возможные сроки ее реализации, другой занимается подбором загородного жилья, рассказывает заместитель директора департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости» Олег Новосад. Таким образом, процессы выбора дома и реализации квартиры идут параллельно.

После нахождения желаемого объекта он бронируется на срок до трех месяцев с фиксированной ценой. По мнению риелтора, это разумный срок для продажи квартиры по рыночной цене. Когда покупатель на квартиру найден, ее владелец оплачивает полученными деньгами забронированный дом.

«В нынешней ситуации, когда цены на загородную недвижимость хоть и медленно, но растут, фиксирование стоимости дома на время продажи квартиры — самый важный момент в схеме trade-in. Это позволяет покупателю без спешки решить вопрос с продажей квартиры.

В среднем весь процесс занимает три-четыре месяца», — заключил эксперт.

Рекомендация экспертов: Выбирая загородный дом, нужно обратить внимание на транспортную доступность, наличие коммуникаций, инфраструктуры. Важным моментом является возможность регистрации в загородном доме. Также нужно убедиться в юридической чистоте сделки, проверив все документы на дом и участок.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5fb3e4d49a79479a894ce29f

Как произвести обмен дома на дом или на квартиру? Возможные риски

Как обменять квартиру на дом

При обмене дома на квартиру оформляется договор мены. Как и договор купли-продажи, его нужно зарегистрировать в Росреестре.

Договор мены недвижимости сходен с договором купли-продажи. При этом каждая сторона является и продавцом, и покупателем. Права собственности переходят только после регистрации в Росреестре.

Правовой документ, регулирующий обмен дома

Особенности сделок обмена отражены в 567-й и 568-й статьях ГК. В том, что не противоречит данным статьям, мена приравнивается к сделке купли-продажи. Но в этом случае она получается двойной. Каждая сторона одновременно является и продавцом (того имущества, которое отчуждается), и покупателем (приобретаемого).

Если на момент совершения сделки один из участников состоит в браке, приобретаемый дом или квартира становится совместным имуществом. Это происходит, даже если прежняя недвижимость относилась к личной собственности. То есть при разводе, если нет брачного контракта, жильё уже будет делиться между бывшими супругами.

Обмен дома на дом и на квартиру

Прежде всего необходимо найти подходящее жильё, владельцы которого согласны на обмен. Затем стороны договариваются об условиях. Стоимость недвижимости может заметно различаться. Тогда та сторона, которая получает более дорогое жильё, делает доплату.

Для сравнения используется:

  1. Кадастровая стоимость, которую можно узнать из кадастрового паспорта или выписки из ЕГРН.
  2. Или рыночная.

При определении стоимости дома учитывается и участок, на котором он расположен.

Рыночная стоимость определяется:

  • в сравнении объекта со сходными в свободной продаже;
  • или из оценки, заказанной у специалистов.

Обговариваются также время освобождения дома и квартиры, есть ли у них какие-то недостатки или обременения, кому остаётся мебель и т. п. Условия, о которых договорились собственники, фиксируются в договоре мены. С подписанным договором стороны подходят в Росреестр, где оформляется переход права собственности.

При прямом обмене, в отличие от продажи и дальнейшей покупки, подавать туда документы понадобится только один раз. Это экономит время и деньги.

Порядок оформления

Первый этап оформления – подписание договора. В некоторых ситуациях его обязательно нужно заверить у нотариуса:

  1. Если один из собственников – ребёнок.
  2. Если участвует в обмене не вся квартира, дом или участок, а только доля.

В других случаях заверение добровольно. Если в сделке участвует несовершеннолетний, понадобится также разрешение органов опеки.

Чтобы получить его, нужно обратиться в территориальное отделение с договором. Там его проверят, и, если решат, что положение ребёнка не ухудшится, оформят согласие.

С подписанным договором нужно обратиться в Росреестр, чтобы зафиксировать переход прав собственности. Это можно сделать:

  • лично в любом территориальном отделении;
  • в офисе МФЦ;
  • по почте;
  • через сайт Росреестра;
  • через портал госуслуг.

Через 3 дня после получения документов сотрудниками Росреестра будут готовы выписки. Они заменяют кадастровые паспорта и свидетельства о собственности, выдававшиеся ранее.

С этого момента владельцы и считаются вступившими в новую собственность.

Перечень необходимых документов

При подписании договора мены понадобятся:

  • паспорта собственников;
  • документы о собственности на жильё;
  • и об основаниях этого права;
  • кадастровый паспорт на дом и участок и на квартиру;
  • справки об отсутствии коммунальных задолженностей (на оба объекта недвижимости);
  • выписки из домовых книг.

При регистрации перехода прав заполняется заявление. Понадобится подписанный договор и те документы, которые требовались при его подписании. Дополнительно нужно будет предоставить:

  1. Квитанцию об оплате госпошлины (1 000 рублей).
  2. Расписку о получении денег, если это предусмотрено условиями.
  3. Согласие супруга, если какая-либо недвижимость относится к совместной собственности.
  4. Согласие органов опеки, есть один из собственников – ребёнок.

Если заявление подаётся через интернет, отправляются электронные копии документов, а оригиналы предъявляются при выдаче выписки. А при отправлении по почте к заявлению прикладываются нотариально заверенные копии.

Налог

При обмене недвижимости в отношении налогов действуют те же правила, что и при продаже. Необходимо заплатить НДФЛ. Налогооблагаемой базой является цена дома или квартиры, право собственности на которую утрачивается. Включается и доплата (для того, кто её получил).

При этом может учитываться стоимость:

  1. Указанная в договоре, если она не меньше чем 70% от кадастровой.
  2. Кадастровая стоимость в остальных случаях.

Выплатить эту сумму нужно не позднее 15-го июля следующего года. Перед этим (до 30-го апреля следующего года) необходимо подать налоговую декларацию.

Но есть возможность не платить или существенно снизить размер налогов. Прежде всего, НДФЛ не платится, если недвижимость находится в собственности более трёх лет.

Если же срок владения больше, собственник имеет право воспользоваться налоговым вычетом (если не пользовался им ранее).

Размер этого вычета определяется, по желанию налогоплательщика, как один из вариантов:

  1. Не более 1 млн рулей от стоимости жилья.
  2. Документально подтверждённые расходы по приобретению проданного имущества.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen/doma-2.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.