Как купить квартиру у юридического лица

Содержание

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя, договор купли продажи квартиры между физическим лицом и юридическим лицом (образец)

Как купить квартиру у юридического лица

» Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры у юридического лица

2 147 просмотров

Во многих случаях в качестве продавца квартиры выступает не физическое, а юридическое лицо. Общий принцип купли-продажи тут будет примерно тем же, однако есть свои особенности, нюансы и, что самое главное – дополнительные риски для потенциального покупателя. Как максимально обезопасится и на что обращать внимание – читайте в этой статье.

Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя

Существует ряд потенциальных рисков, из-за которых покупатель, в лучшем случае, потеряет свое время, а в худшем – деньги. Часть из подобных проблем имеет общий характер:

  • Поддельные документы. В данном случае предполагается, что юридическое лицо действительно существует, однако на самом деле, продавать недвижимость оно не собирается. Более того, есть вероятность того, что такая «продажа» инициатива одного или нескольких недобросовестных сотрудников компании.

Пример: У некой компании есть служебное жилье, которое предоставляется сотрудникам, которые прописаны в одном регионе, а работают, например, вахтовым методом, в другом. Сотрудники получают документы, на основании которых они проживают в этой квартире.

Они, в теории, могут подделать документы на квартиру и продать ее как собственную недвижимость или совершить продажу от лица компании. Разумеется, такая сделка будет признана недействительной и покупатель одновременно лишиться своих денег и не получит право собственности на недвижимость.

Как доказывает практика, истребовать деньги с «продавцов» обычно не удается.

  • Финансовые махинации. Компания с целью сокращения собственных расходов или уменьшения прибыли (для того, чтобы заплатить меньше налогов), а также по любой другой причине может продать квартиру по стоимости значительно выше или ниже рыночной.

Пример: Если цена намного ниже, чем рыночная стоимость, сразу после сделки компания может просто оспорить ее в суде на том основании, что сделка была совершена ошибочно, на неверную сумму.

В случае с завышенной ценой с покупателем может быть достигнута устная договоренность (нигде не зафиксированная) что он на самом деле покупает квартиру по рыночной стоимости, но во всех документах фигурирует завышенная цена.

В этом случае сделку можно будет оспорить в суде на том основании, что клиент не выплатил всю положенную сумму. И останется ему или существенно переплачивать, или возвращать недвижимость.

Оба варианта обычно реализуются параллельно с ликвидацией/банкротством компании и, на тот момент, когда клиент потребует вернуть ему деньги за недвижимость, раз уж право собственности было оспорено в суде, компания просто заявляет, что денег нет, мы банкроты и так далее.

  • Продажа квартиры поддельным юридическим лицом. Нередко бывает и так, что мошенники создают поддельное юридическое лицо (или даже просто подделывают документы) и продают жилье, которое им на самом деле не принадлежит.

Пример: Предположим, есть застройщик «СтройДом», который действительно продает квартиры. Мошенники создают поддельную фирму «СтройДомПлюс», которая по всем документам якобы идентичная «СтройДом».

Потенциальному покупателю предлагается жилье по низкой цене, но, чтобы его зарезервировать, нужно заранее оплатить, предположим, 50% от стоимости и только потом заниматься оформлением всех документов.

Если клиент выполняет подобную операцию, мошенники просто исчезают и истребовать деньги с компании, которой фактически не существует, уже невозможно.

Подобных проблем может быть еще множество, но наиболее распространенными являются именно перечисленные выше. Остальные «схемы» применяются реже.

При покупке недвижимости рекомендуется пользоваться услугами опытных юристов, которые будут сопровождать сделку, а также проверенных риелторов. Они смогут проверить все необходимые документы и тем самым дадут практически 100% гарантию того, что сделка будет совершена честно.

Вторичный рынок

Помимо всего сказанного выше, существуют еще и различные особенности, связанные с тем, какая именно квартира приобретается и на каком рынке. Например, покупка жилья на вторичном рынке недвижимости обычно связана с минимальными рисками. Достаточно просто проверить саму компанию (что она существует), а также квартиру, что она действительно принадлежит этой компании.

Далее, если внимательно изучать все пункты договора купли-продажи и не соглашаться ни на какие фиктивные варианты (типа завышенной или заниженной стоимости) то особых проблем ожидать не стоит. Тем не менее и тут не лишней будет помощь юристов. Сопровождая сделку они смогут указать на спорные моменты, которые будут не очевидны обычному покупателю.

Новостройка

Покупка квартиры в новостройке (первичный рынок) это практически во всех случаях – сделка с юридическим лицом (застройщиком или подрядчиком). Лишь в редких и практически не встречающихся случаях застройщиком является физическое лицо, которое самостоятельно возвело, допустим, многоквартирный дом.

Так как все это требует очень серьезных затрат, разрешений, усилий и так далее, вероятность подобного стремится к нулю. Тем не менее следует учитывать, что если клиенту предлагается купить квартиру в новостройке именно на первичном рынке (то есть, у нее не было собственников ранее) и в качестве продавца выступает физическое лицо – это скорее всего мошенник.

Если же продавец – юридическое лицо, то нужно проверять его документы, факт существования подобной компании, наличие всех необходимых разрешений и бумаг, связанных со строительством дома и так далее. На практике, обычный покупатель просто не знает, где и как проверить все документы. Именно поэтому и рекомендуется пользоваться услугами юриста.

Ипотека

С точки зрения минимизации рисков, покупка квартиры в ипотеку – самый удобный и надежный вариант, особенно если приобретать жилье у тех застройщиков, с которыми работает финансовая организация.

Они уже заранее проверены и потому риск того, что клиент лишиться и жилья, и денег, ничтожна.

Банку это не выгодно и вполне логично, что он будет делать все возможное, чтобы заемщик действительно получит свою квартиру (ведь она будет являться залоговым имуществом).

С другой стороны, ипотечный кредит предполагает очень серьезную переплату. Например, при оформлении кредита в сумме 3 миллиона рублей на 30 лет под 9% годовых, за весь срок клиент заплатит 8701856 рублей, что почти в 3 раза больше, чем сумма кредита.

При покупке квартиры, принадлежащей юридическому лицу, нужно помнить о том, что передавать деньги в руки какому-либо представителю без должного документарного оформления строго запрещено.

В идеальном варианте, средства следует перечислять прямиком на счета компании, чтобы данная операция прошла через банк.

Если по какой-то причине это невозможно, то деньги можно выдать доверенному лицу компании, но только после проверки его полномочий и оформления соответствующего акта оплаты (приема-передачи средств). В противном случае сделку можно будет с легкостью оспорить в суде.

Порядок действий

Сама сделка оформляется практически идентично тому, как бы приобреталось жилье у физического лица:

  1. Найти подходящую квартиру.
  2. Проверить документы и факт существования юридического лица.
  3. Если требуется – обратиться в банк за ипотечным кредитом.
  4. Подготовить документы покупателя.
  5. Оформить договор купли-продажи.
  6. Заплатить за недвижимость.
  7. Оформить право собственности.

Документы

От покупателя обычно требуется только паспорт гражданина РФ. Если в качестве покупателя выступает несовершеннолетнее лицо, то дополнительно понадобится разрешение от органов опеки. Кроме того, если покупатель состоит в браке, может понадобиться согласие супруга/супруги. Оно точно нужно при оформлении ипотечного кредита, однако не всегда нужно при покупке напрямую, без займа.

От юридического лица, с целью его проверки, рекомендуется запросить примерно такой перечень документов:

  • Лицензия застройщика и разрешение на возведение дома (актуально при покупке квартиры на первичном рынке). В данном случае особенно внимательно следует проверить, действительно лицензия выдана той компании, которая выступает в качестве продавца и действительно ли разрешение относится к тому дому, в котором приобретается квартира.
  • Устав компании. В нем нужно проверить, что имеет и не имеет права делать компания, а также кто дает разрешение на те или иные действия. Обычно, для того, чтобы продать квартиру, принадлежащую фирму, требуется разрешение собрания акционеров, директоров и так далее. В такой ситуации протокол такого собрания также нужно требовать и в нем должно быть четко прописано, что разрешение на продажу согласовано.
  • Выписка из ЕГРЮЛ. Этот документ нужен для того, чтобы проверить, что данная компания существует в принципе.
  • Доверенное лицо и документы на него. Обычно сделки по продаже активов компании (а квартира к ним принадлежит в том или ином виде) совершаются при помощи доверенного лица (обычно – директора или одного из директоров, но не всегда). Этот человек подписывает документы, проводит переговоры и так далее. Проверять нужно как его паспорт, так и доверенность. Особенно ту часть, в которой сказано, что имеет или не имеет права делать от лица компании данный человек.

В зависимости от ситуации может потребоваться проверка и других бумаг (например, документов на право собственности на земельный участок, где происходит строительство дома). Конкретный перечень бумаг сможет определить только опытный юрист.

Расходы на такую сделку идентичны тем, которые возникают при покупке квартиры у физического лица:

  • Стоимость жилья: договорная или на основании отчета об оценке.
  • Оплата услуг нотариуса за заверение договора: от 2 тысяч рублей и выше, в зависимости от цены квартиры, региона проживания и многих других факторов.
  • Нотариально заверенное согласие супруги: 1-2 тысячи рублей.
  • Оформление права собственности на квартиру: 2 тысячи рублей на 1 собственника.

Сроки

Компания, если она действительно заинтересована в продаже недвижимости, не будет затягивать процедуру оформления. На все действия, начиная от этапа переговоров и заканчивая окончательным заключением сделки, может уйти до 1 недели (чаще 2-3 дня).

Договор купли продажи квартиры между физическим и юридическим лицом (образец)

Скачать образец договора купли-продажи квартиры между физическим и юридическим лицом

Правила составления договора

Договор купли-продажи может составлять как компанией-продавцом, так и покупателем.

Если в качестве продавца выступает застройщик, у него обычно уже есть все подготовленные типовые формы, в которые лишь нужно внести недостающие данные о клиенте-покупателе.

Также составлять договор может нотариус, но это обычно платная услуга. Обсудить данный факт можно на этапе переговоров. В документе обязательно должны быть следующие пункты:

  • Детальная информация о сторонах сделки.
  • Очень подробное описание квартиры, которая продается-покупается. Недостаточно указать адрес. Нужно вписывать площадь (жилую и общую), этажность, количество комнат, стоимость и так далее.
  • Цена квартиры всегда указывается цифрами и прописью.
  • Должны быть права и обязанности сторон, а также действия в случае форс-мажорных обстоятельств.
  • Если это оговорено, могут применяться различные отлагательные условия (например, 50% от стоимости квартиры клиент платит сразу при заключении договора после чего получает возможность оформить право собственности и только после этого заплатить оставшиеся 50%).
  • Дата и подпись. Не допускается оформление договора «задним» числом или, наоборот, подписание его «с прицелом на будущее».

Любая процедура купли-продажи квартиры, особенно в том случае, если одной из сторон является юридическое лицо, может быть достаточно рискованной. На рынке недвижимости действует очень много мошенников, потому подходить к процедуре следует крайне внимательно. Опытные юристы на бесплатной консультации прояснят наиболее распространенные проблемы и особенности. Они же могут сопровождать сделку, выступая как представители покупателя. Такая система позволит минимизировать любые риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-litsa/

Покупка квартиры у юридического лица. Риски покупателя

Как купить квартиру у юридического лица

Покупка недвижимости у юридического лица требует внимательного подхода. Прежде всего, это связано с более сложной процедурой оформления документов. Кроме того среди подобных сделок гораздо больше мошенничества, чем в случаях купли-продажи между физлицами.

Покупка недвижимости

Для акционерных обществ законодательством предусмотрена обязанность особого порядка совершения сделок с ценным имуществом. Для совершения крупных сделок им нужно получить согласие от всех участников (акционеров) организации. Этот документ может быть оформлен в виде решения совета директоров или протокола заседания акционеров.

Он обязателен для случаев, когда стоимость сделки превышает 25% активов предприятия или если это предусмотрено уставом и иными учредительными документами. Если продажа квартиры не относится к разряду крупных сделок, то юридическое лицо обязано подтвердить этот факт документально.

Как минимизировать риски?

Для проверки чистоты сделки нужно следовать следующим правилам:

  1. Получить решение о согласии на совершение или последующее одобрении крупной сделки, подписанное представителями совета директоров (акционеров, учредителей). В этом документе должна быть отражена информация о компании (продавце недвижимости), предмете сделке, цене, существенных условиях и выгодоприобретателе (покупателе), если таковой определён на момент подписания решения, а также информация о сроках заключения сделки. Эта обязанность обусловлена статьёй № 46 ФЗ–14. Решение о согласии на совершение сделки должно быть заверено у нотариуса, в соответствии с пунктом 3, статьи № 67.1 Гражданского Кодекса России, кроме случаев, если акционерное общество открыто единственным участником. Либо присутствовать на собрании акционеров (учредителей) предприятии, во время принятия решения о допустимости проведения сделки. Это возможно при отсутствии документальных оснований, запрещающих находится на заседаниях.
  2. Изучить документы о компании. Покупатель имеет право ознакомиться с уставом компании и иными учредительными документами, влияющими на сделки с недвижимостью. С их помощью можно проверить законность документа о согласии акционеров на продажу квартиры. Сверку нужно проводить на основании решения об утверждении исполнительного органа компании.
  3. Ознакомится с документами, устанавливающей право на владение или доверительное управление квартирой.

Ещё один важный шаг – это изучение выписки из ЕГРП. Этот документ позволит получить информацию об арестах, залоге, ипотеке и иных действиях, препятствующих продаже.

Обратите внимание, что если квартира была приобретена позже 15.07.16 г., то именно этот документ будет предоставлен для подтверждения права собственности.

Если же недвижимость находится в собственности дольше, то выписку из ЕГРП придётся заказывать. Делать это лучше непосредственно перед заключением сделки (желательно за несколько дней), в таком случае у покупателя будет максимально достоверная информация о квартире.

Нюансы сделки

Желательно приобретать недвижимость, находящуюся в собственности более трёх лет.

Именно этот срок установлен для оспаривания сделок с недвижимостью.

Это значит, что если квартира была приобретена юридическим лицом с нарушениями, то предыдущий владелец в течение этого времени сможет оспорить правомерность сделки.

Не обязательным, но не менее важным может стать изучение выписки из домовой книги. Этот документ позволит узнать обо всех лицах, зарегистрированных в этой квартире. Если в этой недвижимости прописаны несовершеннолетние лица, требуйте у продавца разрешение, выданное органом опеки и попечительства. При его отсутствии сделка будет считаться недействительной.

В идеальном варианте на момент продажи в квартире никто не должен быть прописан. Если такой возможности нет, то в договоре нужно указать сроки в течение которых, эти лица будут выписаны.

Для гарантии выписки можно разбить сумму выплаты за квартиру на две части. Первая вносится в момент подписания договора, а вторая после выписки лиц, имеющих прописку в этой квартире.

Продажа по доверенности

В большинстве случаев при продаже квартиры юридическим лицом сделкой занимается доверенное лицо, а не генеральный директор. Этот документ может быть трёх видов:

  • Генеральная доверенность – документ, обуславливающий право на замещение действий генерального директора.
  • Разовая доверенность даёт разрешение только на совершение конкретной операции.
  • Специальные доверенности – это специфичные документы, разрешающие представителю выполнять какие-то однородные действия. Чаще всего, её используют в судебных разбирательствах, но она может давать полномочия на совершение действий, касающихся купли-продажи недвижимости.

При изучении доверенности нужно обратить внимание на виды и типы сделок, которые имеет право совершать представитель компании.

К примеру, это может быть право на перевод денежных средств, получение правоустанавливающих документации, полномочия на подпись определенных видов документов и т. п. Важно не забыть ознакомится со сроком действия доверенности и сверить подпись генерального директора компании.

Правила оформления договора

При составлении договора купли-продажи квартиры у юридического лица нужно следовать следующим правилам:

  • Он может быть заключён только в письменном виде, в количестве экземпляров равном количеству сторон сделки.
  • Договор должен быть зарегистрирован в органе государственной регистрации сделок с недвижимостью.
  • В нём должны быть указаны полные данные о продаваемом объекте недвижимости: местонахождение, площадь, кадастровая стоимость объекта и т. д.
  • В договоре обязательно должна быть указана полная стоимость совершения сделки.
  • В нем должны быть отражены все лица, которые сохраняют право пользования квартирой, если таковые имеются. К примеру, если продажа осуществляется по договору ренты.

Нарушение любого пункта из этого перечня сделает договор недействительным.

Образец договора купли-продажи квартиры от юридического лица физическому лицу можно посмотреть тут.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/u-yur-lica.html

Как купить квартиру у юридического лица: пошаговая инструкция – Государственная инспекция Алтайского края

Как купить квартиру у юридического лица

Как оформить покупку квартиры у юридического лица? Если сравнивать сделку по покупке квартиры у физического и у юридического лица, то последняя, конечно, будет сложнее оформить.

Потому что при покупке квартиры у юридического лица требуется оформить большее количество документов, и учесть разные нюансы такой операции. Физическому лицу сначала лучше изучить данный вопрос, чтобы в дальнейшем умышленные действия юридического лица не привели к тому, что сделку признают недействительной.

 Рассмотрим вопрос о том, какие есть особенности и риски у покупателя, когда он покупает квартиру у юридического лица.

По закону

Здесь есть особый порядок по продаже имущества, которое принадлежит акционерным обществам.

По таким сделкам есть определенные требования, когда продается имущество юридического лица, если эта сделка относится к крупным, когда объект стоит больше 25% от балансовой стоимости всего имущества организации.

Также дополнительно по уставу компании к крупным сделкам они могут отнести все сделки по отчуждению или приобретению недвижимости.

Совершить такую сделку с недвижимостью можно после того, как генеральный директор согласовал этот вопрос с другими участниками организации. Для этого обычно собирают акционеров и совет директоров, после которого покупателю покажут протокол встречи.

Важно! Если объект недвижимости не относится к крупным, то на это также нужно подтверждающий документ.

Документы для сделки купли-продажи

Перед заключением сделки по покупке квартиры у юридического лица, физическому лицу, как покупателю, нужно запросить и изучить некоторые документы, чтобы исключить мошенничество. К таким документам относятся:

  1. выписка из ЕГРП на объект недвижимости, в этом документе видно, у кого есть право собственности на жилье, информация о регистрации права, указаны данные об обременении и судебных тяжбах, указан кадастровый номер, площадь квартиры, ее адрес;
  2. уставные документы организации юридического лица, это нужно для того, чтобы точно знать, у кого именно есть полномочия на совершение сделки по продажи недвижимости и право подписи документов;
  3. протокол ил приказ руководства о том, кто назначен директором доверенным лицом, сам документ доверенности с прописанными там полномочиями;
  4. документы с подтверждением факта продажи недвижимости от собственника, это может быть протокол собрания, совета директоров;
  5. документ о праве собственности на недвижимость, например, договор купли- продажи, решение суда;
  6. кадастровый паспорт на недвижимость;
  7. выписка из ЕГРЮЛ на организацию предыдущего владельца недвижимости;
  8. документы, подтверждающие полномочия человека, который действовал от предыдущего собственника;
  9. документ о согласовании продажи недвижимости от предыдущего собственника.

Это основной список документов, и могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от ситуации. Если при проверке вы видите какое-либо несоответствие ил расхождение, то лучше отказаться от сделки.

Обычно физическому лицу сложно разобраться во всех документах без специальной подготовки, возможно, будет лучше для надежности обратиться к юристу, риелтору или нотариусу, то есть к специалисту, который занимается недвижимостью и хорошо разбирается в нюансах.

В некоторых ситуациях документы можно показать и второму специалисту, чтобы исключить возможность ошибки или мошенничества со стороны первого специалиста. За юридические услуги нужно будет заплатить, но главное заключить юридически чистую сделку, чтобы не нести более тяжелые потери в случае признания сделки недействительной.

Как избежать мошенничества при покупке квартиры у юридического лица

При мошенничестве в большем количестве случаев это касается ситуации, когда уполномоченное лицо дает поддельное разрешение от руководящего органа организации на продажу недвижимости. К ним относятся поддельные протокол собрания учредителей, письмо о согласии учредителей компании, которое оформлено в произвольной форме.

Бывают ситуации, когда документы подделывают для того, чтобы сэкономить время на подготовке документов, или для того, чтобы забрать прибыль себе лично.

Если имели место такие события по подделке документов, то в суде такую сделку могут признать недействительной, если учредители, не согласные с продажей недвижимости, подали иск в суд.

По решению суда будет предписано вернуть покупателю уплаченную им сумму денежных средств, но в реальности этот процесс может затянуться надолго.

Особенно тщательно нужно проверять оформленные доверенности, которые подтверждают переданные полномочия. В доверенности должно быть указано, на какую именно сделку она оформлена, или доверенность должна быть генеральной, по которой можно проводить отчуждение активов организации.

Вообще доверенность может быть одноразовой на определенную сделку с конкретными параметрами или же генеральной, которая дает представителю разные полномочия по распоряжению активами.

Для того чтобы избежать подобных рисков, как минимум нужно хорошо поверять все документы, представленные юридическим лицом. Для полной уверенности, что документы и разрешения подлинные, покупателю желательно попасть на собрание к учредителям, где они примут решение о продаже конкретного объекта недвижимости.

Если представители юридического лица отказываются представлять выписку из ЕГРП или говорят, что покажут ее только на сделке, то можно самостоятельно сделать запрос такой справки в Росреестре.

Если вдруг в выписке есть информация и частой смене собственника недвижимости, то лучше проявить осторожность в такой сделке. Также, есть такой важный момент, что если недвижимость перешла в собственность юридическому лицу менее трех лет назад, то такую сделку можно оспорить в суде.

За два дня до подписания сделки по купле-продаже недвижимости можно также заказать выписку из домовой книги, там уже никого не должно быть прописано.

Покупка квартиры на этапе строительства дома

В сделке по покупке квартиры, когда дом еще не достроен и не сдан, объектом договора является еще не сама квартира, а права на нее. Такую сделку оформляют как договор долевого участия. Здесь главным риском является тот факт, что дом могут так и не достроить и не сдать в эксплуатацию.

Односторонние права

  • При чтении договора нужно обратить внимание на пункты о том, что застройщик может в одностороннем порядке изменить стоимость квартиры в большую сторону, о применении высоких штрафов за расторжение договора дольщиком, такое бывает, когда темпы строительства значительно медленнее, чем было указано.
  • Уже после того, как был подписан договор ДДУ, застройщик может начать требовать с клиентов произвести еще оплату за подключение систем или коммуникаций, за уход за территорией, за оборудование стоянки.
  • Поэтому перед покупкой квартиры у застройщика нужно изучить всю возможную информацию, если возможно, то с юристом.

Договор переуступки прав требования

Еще квартиры в новостройке могут продавать по договору переуступки прав требования. Различие состоит в том, что договор заключается не с самим застройщиком, а с компанией юридическим лицом, которое уже купило эту квартиру по ДДУ.

Здесь риск заключается в том, что вместе с квартирой покупатель может приобрести и обязанности по оплате каких-либо взносов застройщику, если они есть и были не оплачены.

Перед заключением и подписанием договора нужно все изучить, в том числе проверить оплату всех платежей.

Покупка квартиры у юридического лица в ипотеку

Наиболее распространённой ситуацией является, когда человек покупает квартиру у компании застройщика с использованием ипотечных денежных средств.

У застройщика и банка могут быть партнерские договорные отношения, что дает дополнительную скидку покупателю. Такие организации продают квартиры и на этапе строительства, и в уже построенных домах.

В этом случае риск нарваться на мошенников почти минимален, так как банк проверяет застройщика.

Значит, при покупке квартиры у юридического лица, нужно проявлять большую осторожность и заранее готовиться к сделке. Потому что у такой сделки, по сравнению со сделкой по покупке у физического лица, больше особенностей и нюансов по оформлению документов. Поэтому к таким сделкам лучше готовиться со специалистом.

Источник:

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

При покупке квартиры у юридического лица риски покупателя нельзя сбрасывать со счетов. Чтобы обезопасить свою покупку, необходимо знать, как именно проводится сделка и какие подводные камни имеются. Это позволит более осознанно подходить к выбору застройщика и застраховаться от возможного обмана.

Как производится покупка квартиры у юрлица

Наиболее дешевое жилье – в новостройке. Причем, чем раньше подключиться к строительству, тем меньше придется заплатить за один квадратный метр. Когда дом находится на стадии котлована, жилье можно купить на 30-40% дешевле, чем на вторичном рынке. Пока дом не сдан, цены находятся ниже на 10-20% в зависимости от завершения постройки.

На данном этапе заключить с застройщиком – юридическим лицом – договор купли-продажи квартиры не удастся, так как фактически самого жилого объекта не существует. Поэтому чаще всего стороны подписывают договор долевого участия либо инвестирования.

Сущность обоих этих видов соглашений заключается в том, что будущий жилец фактически спонсирует стройку. По договору он перечисляет деньги застройщику, а тот использует их для возведения новостройки. Инвестору выгодно присоединиться на ранней стадии строительства, когда компания более всего нуждается во вливании средств.

Как только стройка будет завершена, юридическое лицо оформляет жилье в свою собственность, а затем по переуступке прав – на имя дольщика.

Таким образом, вступая в долевку, жилец фактически приобретает не само жилье, а право истребовать от застройщика свою квартиру, когда тот закончит строительство.

Варианты оформления сделки

Пример ипотечных программ у крупного застройщика ПАО «Группа Компаний ПИК».

Понятно, что у простого человека вряд ли найдется сразу несколько миллионов рублей, чтобы оплатить покупку жилья, даже если оно еще находится на этапе строительства. Поэтому застройщики предлагают несколько вариантов расчета:

  • в рассрочку – дольщик вносит на счет застройщика сумму частями (оговоренную или произвольную);
  • путем продажи паев – будущий жилец фактически приобретает ценные бумаги жилищного кооператива, которые впоследствии обменяет на квартиру;
  • в ипотеку через банк, который аккредитовал застройщика.

Каждый способ имеет свои достоинства и недостатки. Самый удобный для заемщика способ – это, конечно, рассрочка. Здесь не возникает переплаты, как при ипотеке, и нет риска внезапного обесценивания паев жилищного кооператива.

Но у этого способа есть существенный недостаток: если не сохранять свидетельства внесения платежа, то застройщик может смошенничать и занизить сумму инвестиций или вовсе отрицать факт перечисления денег.

Источник: https://giak.ru/prochee/kak-kupit-kvartiru-u-yuridicheskogo-litsa-poshagovaya-instruktsiya.html

Покупка квартиры у юридического лица – риски покупателя, как проходит сделка

Как купить квартиру у юридического лица

Процесс оформления покупки недвижимости у юридического лица отличается от заключения договора с физическим лицом. В данном случае стандартный алгоритм действий при покупке квартиры пополняется обязанностями, проверкой деятельности и документации юридического лица.  Также в таких сделках покупателя может ожидать больше рисков.

Покупка квартиры у юридического лица

Приобретение квартиры у юридического лица – это не простой процесс, для него необходимо подготовить большой перечень документов. Проведение такой сделки заключается в отчуждении активов, которые принадлежат определенной компании. Такая собственность может находиться у организации на основании права требования или же права собственности.

Когда недвижимость находится у компании на правах требования, то заключение сделки между покупателем и продавцом происходит на основании составления договора об уступке прав требования.

Может сложиться такая ситуация, в которой у юридического лица может и не быть такого права требования. Если, например, недвижимость продается организацией подрядчиком, которая оформила на себя несколько жилых помещений в счет предоставления своих услуг компании застройщику, оформляется инвестиционный договор.

В таком случае покупатель приобретает недвижимость с незарегистрированным правом требования юридического лица к строительной компании по поводу передачи прав собственности на квартиру. Из-за этого увеличиваются риски для покупателя.

Если жилье приобретается на основании прав собственности, то между покупателем и продавцом оформляется договор о купли-продажи. В данном случае все условия в договоре идентичны условиям при заключении сделки с физическим лицом. В договоре необходимо заверить печатью подпись того, кто представляет юридическое лицо.

Чтобы приобрести недвижимость у юридического лица без плохих последствий для покупателя, ему необходимо разбираться в риэлтерском деле и корпоративном праве. В такой ситуации лучше воспользоваться услугами профессиональных юристов.

Процесс приобретения жилья на первичном рынке недвижимости

Все организации, которые инвестировали в постройку дома, могут обладать правом требования на жилье в нем.

В данном случае у организации инвестора необходимо обязательно проверить наличие договора от строительной компании, в котором указан отказ от прав на некоторые квартиры в доме.

 Есть два вида договора, на основании которого компания застройщик могла получить права на квартиру: ДДУ (Договор делового участия) и любой другой договор (например, инвестиционный).

В случае, когда квартира компании досталась по ДДУ, то ее права на эту квартиру должны быть внесены в Росреестр. Для проверки такой информации покупателю необходимо заказать справку из ЕГРН.

В случае оформления любых договоров инвестиционной компании с застройщиком, официально зарегистрированного права требования на эту недвижимость у организации нет. Все, что фиксирует наличие такого права – это договор с застройщиком.

Если отношения между инвестором и строительной компанией испортятся, то действие такого договора может быть оспорено или аннулировано.

В данной ситуации покупателю остается только узнавать, на каких основаниях было приобретено право на требование.

В случае отсутствия договора долевого участия покупатель рискует намного больше. Правильней всего будет воспользоваться консультацией профессионального юриста.

Любые сделки о купли-продажи недвижимости на первичном рынке заключаются на основании переуступки прав требования.

Как приобрести квартиру у юридического лица на вторичном рынке?

При  покупке квартиры на вторичном рынке у юридического лица обязательно должно быть оформлено право собственности на него. Наличие такого права можно проверить также через выписку из ЕГРН.

Следующим этапом для покупателя станет детальное ознакомление с предыдущей историей жилья (как, когда и кому передавались права собственности на него). Чтобы быть уверенным в юридическом лице, покупатель должен изучить историю его деятельности и подлинность всех документов о регистрации, сертификатов и так далее.

Также покупатель необходимо сделать следующее:

  • собрать необходимый пакет документов;
  • провести оплату по сделке;
  • зарегистрировать права собственности.

Далее покупатель и продавец могут переходить к заключению договора о купли-продажи. В данном случае производить оплату можно только на официальный счет в банке юридического лица.

Передавать деньги наличными представителю компании, который подписывает договор,  или скидывать их на его личной счет нельзя.

В противном случае юридическое лицо имеет полное право оспорить заключенный договор и суд может признать его недействительным.

Как приобрести недвижимость в ипотеку?

При заключении сделки с юридическим лицом на покупку недвижимости в ипотеку, покупателю нужно предъявить в банк все необходимые документы вместе с оценочным сертификатом на квартиру.

В данном случае банк будет перечислять плату за недвижимость на счет юридического лица, а не на счет физического лица.

Есть ситуации, в которых организация, у которой приобретают квартиру, может потребовать внести первый взнос за квартиру перед заключением договора.

Риски для покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Чтобы не попасть на мошенников при покупке квартиры у юридического лица, необходимо учитывать некоторые моменты.

Представители юридических лиц, которые будут заключать договор с покупателем о купле-продаже, часто предъявляют документы, подтверждающие соглашение юридического лица на заключение сделки от имени представителя.  Таким документом может быть протокол собрания учредителей или же произвольное подписанное согласие от учредителей организации.

Доверенность для представительского лица компании заключается двумя способами:

Можно попасть в такую ситуацию, когда эти документы будут подделкой. В таком случае учредители имеют право подать иск в суд из-за своего несогласия с проведением процедуры купли-продажи.

Тогда договор аннулируется. Суд может принять решение  о том, что вложенные деньги вернутся в полном размере покупателю.

Нужно быть готовым и  к тому, что разрешение подобной ситуации занимает очень много времени.

Как покупателю можно избежать рисков?

Первое и самое важное, что обязан сделать покупатель, это тщательно проверить все документы, которые фигурируют в заключении сделки. Важно также проверить информацию о компании. Покупатель может попробовать присутствовать на собрании учредителей, на котором принимается решение о продаже недвижимости.

Если юридическое лицо получило права собственности на недвижимость менее 3 лет назад, то такой договор могут оспаривать в судебных органах.

В течение 2-3 дней с момента заключения договора о купли-продажи, покупателю квартиры на вторичном рынке стоит попросить выписку из домовой книги. Важно, чтобы в квартире никого не было зарегистрировано после заключения договора о купли-продажи.

Также большим риском для покупателя является то, что компании может находиться на стадии банкротства.

Если есть возможность, нужно проверить, не участвовала ли компания в каких-то финансовых махинациях. Например, был зафиксирован вывод активов чрез однодневные компании.

Как проводится оформление сделки?

После проверки всех документов (лучше с участием юриста) нужно правильно составить и заполнить все необходимые бумаги. Вместе с договором о купли-продажи составляется акт приема-передачи недвижимости. В Росреестре необходимо зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю. После оформления и регистрации всех бумаг, покупатель может рассчитаться с продавцом.

Какие документы нужны для оформления сделки?

Чтобы оформить сделку о покупке недвижимости, необходимо приготовить следующий пакет документов:

  • технические и правоустанавливающие документы на квартиру;
  • документы, которые подтверждают отсутствие долгов по оплате ЖКУ;
  • доверенность или другая документация, которая подтверждает право представительского лица на подписание договора;
  • паспорта тех, кто будет заключать, и подписывать договор;
  • документ, который подтверждает отсутствие зарегистрированных лиц в квартире;
  • при надобности, согласие на проведение сделки от юридического лица;
  • документы юридического лица.

Если квартиру покупают в новом доме, то необходимо проверить документы, которые подтверждают законность данной постройки.

Как проводится процесс оплаты?

Провести оплату за квартиру можно разными способами.

Самым опасным и нежелательным способом для оплаты считается расчет наличными. В таком случае покупателю выдается документ, который подтвердит проведение оплаты и получения средств организацией.

Расплатиться за квартиру можно при помощи аккредитива. Для этого необходимо открыть специальный счет в банке, с которого можно будет списать средства только в определенных случаях. Например, продавец может предъявить документ, который подтверждает официальную регистрацию перехода прав собственности покупателю.

Еще одним способом оплаты является перевод денежных средств на расчетный счет в банке юридического лица.

Оплачиваются ли налоги при заключении сделки?

Чаще всего налог НДС включается в стоимость самой недвижимости. Если недвижимость передается способом отчуждения, налог НДС платить не нужно.

Продажа объектов недвижимости юридическим лицом физическому

Существует специальный порядок проведения продажи недвижимости, принадлежащей акционерному обществу.

Если цена на жилье составляет больше 25% от стоимости всех активов организации, такая сделка относится к категории крупных. При заключении такого договора есть свои определенные особенности.

В уставе акционерного общества прописано, что к категории крупных сделок могут отнести любые сделки о приобретении или отчуждении объектов недвижимости.

Такие договоры главный директор обязан оговорить и согласовать с остальными учредителями организации.

Покупатель обязан предъявить документ о том, что продаваемая недвижимость не входит в классификацию крупных.

Как проходит покупка недвижимости у физического лица не предпринимателя

Все договоры юридических и физических лиц заключаются в письменной форме. В данном договоре необходимо указать информацию об объекте купли-продажи, а также информацию об обеих сторонах.

В договоре должна быть указана такая информация о физическом лице (Продавце):

  • его личные данные;
  • место жительства;
  • ИНН (Если он есть).

Для подтверждения факта передачи прав на имущество заключается закупочный акт.

Рассчитаться с физическим лицом можно как наличным, так и безналичным способами. Когда производится расчет с физическими лицами, есть ограничения по максимальной сумме проведения таких операций. Также при заключении сделок с физическими лицами НДС не платится.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica-chto-nuzhno-uchest/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.