Доход от реализации недвижимого имущества

Что нужно знать гражданину о налоге с продажи недвижимости?

Доход от реализации недвижимого имущества

Купля-продажа объекта недвижимости — серьезный и непростой шаг, как для покупателя, так и для продавца.

Заключая такую сделку, необходимо не только понимать процедурные особенности, но и учитывать все последствия, в том числе и возникающую у продавца обязанность по уплате налогов.

В действующем законодательстве РФ отсутствует понятие «налог с продажи недвижимости». Налог на доход от продажи квартиры или иного недвижимого имущества напрямую зависит от того, является ли лицо, получившее такой доход, физическим или юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем (ИП).

Подробнее

Так, граждане, получившие доход в результате продажи, в том числе недвижимого имущества, обязаны отчитаться о получении такого дохода и уплатить налог на доходы физического лица (НДФЛ).

В случае, когда в роли продавца выступает юридическое лицо, ситуация с  исчислением подлежащих уплате налогов несколько иная и зависит от следующих факторов:

  • выбранная компанией система налогообложения;
  • перечень основных видов деятельности;
  • назначение отчуждаемого объекта недвижимого имущества (жилая или коммерческая недвижимость);
  • является ли юридическое лицо налоговым резидентом РФ или не является таковым.

В случае продажи недвижимого имущества ИП, использующего отчуждаемое имущество в предпринимательской деятельности, доход от продажи квартиры или иного недвижимого имущества облагается налогом в соответствии с применяемым ИП режимом налогообложения (общая система (ОСН), упрощенная система (УСН), единый налог на вмененный доход (ЕНВД) и др.)

В данной статье мы расскажем, какие же налоги необходимо будет уплатить продавцу-физическому лицу при получении дохода от продажи квартиры или иного объекта недвижимости и какие нюансы необходимо учитывать при заключении сделки купли-продажи?

1. Налог на доходы физического лица: плательщики и налоговая ставка

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в системе налогов и сборов в РФ является федеральным налогом, подлежащим уплате на всей территории РФ. Он взимается с зарплаты и других доходов налогоплательщиков-физических лиц.

Согласно ст. 208 НК РФ к доходам налогоплательщиков относится, в том числе доход, полученный от реализации (продажи) недвижимого имущества, расположенного как в пределах территории РФ, так и за ее пределами.

Для целей уплаты НДФЛ в РФ значение имеет налоговый статус физического лица, то есть: является ли физическое лицо налоговым резидентом Российской Федерации или нет.

По общему правилу плательщиками НДФЛ признаются:

  • физические лица – налоговые резиденты РФ;
  • физические лица, которые не являются налоговыми резидентами РФ, но получают доходы от источников в России (п. 1 ст. 207 НК РФ).

Подробнее

Налоговыми резидентами (для цели исчисления НДФЛ) признаются физические лица, фактически находящиеся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. При этом гражданство физического лица значения не имеет. 

Однако существует исключение, когда этот период может прерываться без потери статуса резидента:

  • если резидент выезжает за пределы нашей страны для лечения на срок не более 6 месяцев;
  • выезд за границу на учебу сроком не более полугода (п. 2 ст. 207 НК РФ).

Действующим налоговым законодательством РФ установлено, что доходы физического лица – налогового резидента от продажи объекта недвижимости, находящегося как в РФ, так и за ее пределами, облагаются НДФЛ по ставке 13% и должны быть задекларированы.

Доходы физических лиц-нерезидентов РФ облагаются по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).

2. Освобождение от налогообложения доходов при продаже недвижимости

При определенных условиях доходы физического лица-резидента РФ от продажи недвижимости могут быть освобождены от обложения НДФЛ или уменьшены на величину имущественного налогового вычета либо на сумму фактически произведенных расходов по приобретению данной недвижимости. 

Льготных категорий граждан, которые были бы в принципе освобождены от уплаты данного налога при продаже недвижимости, в НК РФ нет.

НК РФ установлено, что доходы от продажи квартиры или иного объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Указанная норма не распространяется на недвижимость, которая непосредственно использовалась в предпринимательской деятельности.

До принятия Федерального закона от 29.11.

2014 № 382-ФЗ “О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации” (Закон № 382-ФЗ) доходы физического лица-налогового резидента РФ от продажи недвижимости не облагались НДФЛ, если срок нахождения объекта в собственности составлял 3 года и более. При этом было неважно, на основании каких документов и каким образом данный объект недвижимости приобретен.

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/chto-nuzhno-znat-grazhdaninu-o-naloge-s-prodazhi-nedvizhimosti-/

Сколько придется платить при продаже недвижимости в 2021 году: новая налоговая ставка

Доход от реализации недвижимого имущества

С 1 января 2021 года в России вводят прогрессивную ставку подоходного налога. Раньше граждане платили 13 % со всей суммы заработка, а теперь все деньги, полученные сверх 5 млн рублей, будут облагаться НДФЛ по ставке 15 %. Самые крупные доходы можно получить при продаже недвижимости. Разберемся, вырастет ли налог на продажу квартир с 2021 года.

В чем суть повышенного налога на доходы с 2021 года

С 2021 года изменится НДФЛ — это тот налог, который платят со своих доходов: зарплаты, продажи автомобилей и квартир, выигрышей в лотерею и пр. Теперь ставка налога будет зависеть от того, сколько вы зарабатываете. Все, кто за год получает больше 5 млн рублей, будут платить налог по ставке 15 %, а не 13 %, как было раньше. Такие правила установлены ФЗ от 23.11.2020 № 372-ФЗ.

Повышенная ставка распространяется не на весь доход, а только на ту сумму, которая больше 5 млн рублей.

Пример. Виктор зарабатывает 600 тыс. рублей в месяц. Его доход за год составил 7 200 тыс. рублей. Бухгалтер удержит налог по ставке 15 % не со всей его зарплаты, а только с той части, которая превысила 5 млн рублей. Порядок расчета следующий:

1) НДФЛ по стандартной ставке: 5 000 000 × 13 % = 650 000 рублей.

2) НДФЛ по повышенной ставке: (7 200 000 – 5 000 000) × 15 % = 330 000 рублей.

3) Общая сумма удержанного налога: 650 000 + 330 000 = 980 000 рублей.

Для сравнения. Если бы весь доход Виктора облагался по старым правилам по ставке 13 %, из его заработка удержали бы 936 000 рублей, то есть на 44 000 рублей меньше.

На практике совсем мало граждан РФ зарабатывают больше 5 млн рублей в год, поэтому для большинства ничего не изменится. Но обычно самые крупные доходы мы получаем при реализации имущества, поэтому тех, кто собирается продавать квартиру в 2021 году, волнует вопрос, придется ли платить больше налогов. Чтобы найти ответ, нужно внимательно изучить новый закон.

Увеличение налога с продажи недвижимости

Успокоим сразу — государство позаботилось о гражданах РФ и освободило от обложения повышенным налогом ряд нерегулярных доходов (п. 1.1 ст. 224 НК РФ):

  • От продажи имущества или долей в нем (кроме ценных бумаг);
  • От получения имущества в дар (кроме ценных бумаг);
  • Страховые выплаты по договорам страхования и выплаты по пенсионному обеспечению.

Отсюда следует, что если в 2021 году вы решите продать квартиру, комнату, долю в доме, машину и пр., налог нужно будет платить по стандартной ставке 13 %. Это касается даже тех случаев, когда сумма дохода от продажи превышает 5 млн рублей.

Минфин посчитал, что установление повышенной ставки для таких разовых доходов противоречит принципу социальной справедливости, так как заставляет платить высокие налоги людей с невысоким уровнем доходов.

Но это касается только резидентов РФ — тех, кто находился на территории России больше 183 календарных дней (90 дней в 2020 году) в течение 12 месяцев. Если вы пребывали в стране меньше указанного срока, то не являетесь резидентом и должны платить увеличенный налог.

Когда продажа недвижимости освобождена от обложения налогом

На самом деле, даже если бы продажу недвижимости все-таки облагали налогом по повышенной ставке, это бы ощутили немногие. Так как налогом не облагается продажа имущества, которое находится в собственности больше 3-5 лет. Вот какие льготы при реализации недвижимости действуют в России:

  1. Освобождена от НДФЛ продажа недвижимости, которая находится в собственности три года и более. Это касается недвижимости унаследованной, приватизированной, полученной в дар, переданной по договору пожизненного содержания. В остальных случаях минимальный срок для необлагаемой налогом продажи — 5 лет.
  2. С 2020 года освобождена от НДФЛ продажа квартир и домов с участками, которые являются единственным жильем и с даты покупки которых прошло 3 года. Раньше срок для них составлял 5 лет.
  3. При продаже недвижимости сумму полученных доходов можно уменьшить на расходы на его покупку. Тогда налог надо будет платить с разницы между ними. Расходы надо подтвердить документами: кредитным договором, договором купли-продажи и пр.
  4. Сумму доходов, полученных от продажи жилья и земельных участков, можно уменьшить на налоговый вычет в сумме 1 млн рублей в год. Это гарантированный вычет, который можно заявить для использования предыдущей льготы, если нет подтверждающих расходы документов или подтвержденные расходы меньше 1 млн рублей.
  5. Доход от продажи недвижимости можно уменьшить на другие вычеты: на детей, за лечение, образование и пр.

Как посчитать НДФЛ с продажи квартиры в 2021 году

Налоговая база с проданной недвижимости — это наибольшая из следующих величин:

  1. Сумма полученных от продажи доходов;
  2. 70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января года, в котором осуществлена продажа.

Платить налог нужно будет с той суммы, которая окажется больше. Так государство подстраховалось от налогоплательщиков, занижающих цену продажи для уклонения от налогов.

Пример. Петр Петрович продает квартиру за 2,5 млн рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 3,7 млн рублей. Налоговой базой будет 70 % от кадастровой стоимости — 2,59 млн рублей, так как эта сумма больше 2,5 млн рублей.

Далее налоговую базу можно будет уменьшить на льготы и вычеты. Петр Петрович не может полностью освободить продажу от НДФЛ, так как квартира находится у него в собственности всего год.

При этом у него остался договор купли-продажи квартиры, в котором указано, что он купил ее за 2,4 млн рублей — это подтвержденные документами расходы, на которые уменьшается налоговая база.

Кроме того, Петр потратил 100 000 на операцию и может уменьшить на эту сумму налогооблагаемый доход.

Рассчитаем итоговую налоговую базу: 2 590 000 – 2 400 000 – 100 000 = 90 000 рублей.

Рассчитаем сумму НДФЛ к уплате: 90 000 × 13 % = 11 700 рублей.

Чтобы быстрее продать квартиру, закажите выписку из реестра недвижимости. Она не требуется для оформления сделки, но покупатели часто запрашивают ее, чтобы убедиться в законности купли-продажи.

Выписка из ЕГРН позволяет проверить собственника, технические характеристики недвижимости, наложенные на ее продажу ограничения. Круглосуточно заказать электронную выписку можно в официальном сервисе ЕГРН.Реестр.

Документ с цифровой подписью Росреестра в формате PDF придет вам на почту в течение пары часов.

Заказать выписку ЕГРН прямо сейчас!

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/skolko-pridetsya-platit-pri-prodazhe-nedvizhimosti-v-2021-godu-novaya-nalogovaya-stavka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.