Договор переуступки прав долевого строительства

Содержание

Переуступка прав по договору ДДУ

Договор переуступки прав долевого строительства

Если говорить простым языком без юридических терминов, то переуступка прав по ДДУ (договор долевого участия) это возможность купить квартиру дешевле, чем у застройщика. Причем цена будет на 20-30% ниже.

Это сделка, в которой напрямую задействован застройщик, и потому стоимость всегда минимальная. Однако соглашение о переуступке – документ, подписываемый будущим владельцем недвижимости и дольщиком, который ранее оформил ДДУ с застройщиком. Поэтому процедура имеет ряд особенностей.

И если их знать, то какой-либо риск при оформлении сделки можно исключить.

Переуступка с ДДУ: что это?

Компания застройщик приступает к возведению жилого дома с целью получить прибыль от продажи квартир. Капитальное строительство многоквартирных жилых комплексов требует больших финансовых затрат.

Чтобы продажи начались уже на стадии рытья котлована или на последующих этапах, застройщик выставляет часть жилого фонда на продажу по сниженным ценам. Покупатель жилья в строящемся доме подписывает договор долевого участия, становясь при этом дольщиком.

Но если он решит продать квартиру, его статус меняется. Договор переуступки прав требования, подписываемый при этом называется цессией.

Следует четко понимать значение следующих терминов:

  1. Цессия – сделка, предполагающая передачу прав на квартиру при условии исполнения обязательств перед застройщиком, которые по ДДУ не исполнены.
  2. Цедент – лицо (физическое или юридическое), ранее подписавшее договор долевого участия с застройщиком, но пожелавшее продать квартиру в новостройке.
  3. Цессионарий – субъект, принимающий на себя обязательства при передаче договора. Это лицо, которое по договору цессии станет владельцем собственной квартиры.

Правовое основание – Федеральный Закон 214-ФЗ, в котором оговорена возможность оформления переуступки прав по ДДУ с согласия застройщика. По условиям договора цессионарий обязан выплатить цеденту сумму, оговоренную в тексте.

При этом новый дольщик принимает на себя материальные обязательства, которые ранее не выполнил продавец. Если проще, то новый владелец квартиры покупает жилье на условиях застройщика за минусом части, уже исполненной цедентом.

Необходимые условия для оформления переуступки прав по ДДУ

Помимо указанного выше Федерального Закона при оформлении сделки руководствуются целым рядом законодательных актов, включая Гражданский и Налоговый Кодекс Российской Федерации, а также различного рода постановлениями и рекомендациями. Каждый, кто желает оформить переуступку прав по ДДУ должен знать, что:

  1. На момент подписания договора купли-продажи с переуступкой дольщик (продавец) должен фактически иметь право требовать жилье по ДДУ, и ранее не отписал квадратуру третьему лицу. Вторая переуступка по ДДУ возможна, но потребует дополнительных действий при проверке правомерности действий цедентов.
  2. По времени сделка проводится в период между моментом регистрации договора долевого участия и оформлением акта приема-передачи квартиры в собственность дольщика. Раньше уступка невозможна по причине отсутствия права называться цедентом, а позже она бессмысленна, и подписывают стандартное соглашение о купле-продаже.
  3. Переуступка предполагает два варианта развития событий. Первый случай – дольщик полностью внес стоимость жилья, но дом еще не введен в эксплуатацию. Второй – стоимость квартиры выплачена застройщику не полностью, и тогда требуется оформить соглашение о переводе долга.
  4. Если недвижимость оплачена не полностью, переуступка прав по ДДУ оформляется с разрешения застройщика. В противном случае этого не требуется, если в договоре долевого участия нет соответствующего требования. Поэтому всегда имеет смысл уведомлять застройщика о смене дольщика.

Если пренебрегать данными требованиями законодательства, можно стать заложником ситуации, когда третье лицо через суд добивается расторжения договора цессии. Чтобы этого избежать, следуйте инструкции, приведенной далее. Уделяйте особое внимание работе с документами.

Порядок действий (Как оформляется)

Сразу необходимо определить, каким образом будет передаваться право требования квартиры. Вариантов всего два:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи. В этом случае дольщик так и остается дольщиком, и только после сдачи дома квартиру можно переоформить по стандартному договору купли-продажи недвижимости.
  2. Переуступка прав по ДДУ. Это тот самый случай, который рассматривается в настоящей публикации. Право требования передается в момент подписания цессии, и если перед застройщиком есть задолженность, ее погашает цессионарий.

Пошаговая инструкция по сути проста. Собираете документы, оформляете договор. Далее следует передача денег продавцу и регистрация в МФЦ или Росреестре. Однако каждый этап необходимо рассмотреть отдельно.

Необходимые документы

Потребуйте от застройщика уставные документы, свидетельство о регистрации и постановке на учет в Федеральной Налоговой Службе. Это доказательство законности деятельности.

Затребуйте финансовый отчет (баланс) за последний отчетный квартал текущего года, убедитесь, что компания не является банкротом, и проблем с финансированием строительства нет.

Потребуется бумага, указывающая на наличие прав собственника на землю, а также разрешение на застройку земельного участка. В проектной документации интересует:

  1. Целевое назначение здания.
  2. Соответствие этапа строительства.
  3. Окончательный срок реализации проекта.
  4. Дата ввода здания в эксплуатацию.

Также требуйте бумагу, в которой указаны источники финансирования. Это могут быть собственные средства застройщика, а также деньги, получаемые от сторонних инвесторов. В свою очередь продавец (цедент) обязан подготовить следующие документы:

  1. Копию уведомления застройщика о планируемой переуступке.
  2. Письменное разрешение строительной компании на проведение сделки.
  3. Письмо о согласии из банка, если квартира является залогом по ипотеке.
  4. Выписку из ЕГРН о наличии прав собственности на квартиру (бывший ЕГРП).

Если покупатель состоит в законном браке, разрешение его супруги(а) также необходимо. Несмотря на то, что список кажется большим, лично покупатель готовит только этот документ. После сбора документацию необходимо проверить на достоверность и соответствие. Теперь приступайте к оформлению соглашения.

Как составить договор?

Желательно привлечь к процедуре юриста. Скачать образец несложно, но он послужит лишь примером. Каждый случай отличается, и важно учесть все нюансы. Унифицированной формы договора на переуступку прав на квартиру по ДДУ нет. Пользуются общими положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации. Документ обретает юридическую силу при наличии следующих обязательных атрибутов:

  1. Дата заключения, место события.
  2. Название, регистрационный номер.
  3. Нотариальное заверение.
  4. Отметка о регистрации в ЕГРН.
  5. Полные реквизиты участников сделки.
  6. Подписи представителей юр лиц.
  7. Печати (для юридических лиц).

Существует два типа таких соглашений: двустороннее и трехстороннее. В первом случае договор визирует продавец и покупатель. Такая форма предусмотрена на случай, если взнос за квартиру первоначальный дольщик внес в полном объеме. Трехстороннее соглашение предполагает участие застройщика.

Это если деньги за жилье внесены не полностью, и вместе с правом требования передаются долговые обязательства. Со стороны юридических лиц подписи ставят официальные представители. Это первые руководители или сотрудники, выступающие на основании доверенности.

Сам же договор переуступки прав по ДДУ признается ничтожным (незаключенным, недействительным), если отсутствует заверение нотариуса.

Что после?

Последним этапом оформления является посещение государственного регистратора. Нет четких ограничений по срокам регистрации в Росреестре, но это нужно делать незамедлительно.

Предварительно, еще до подписания договора проверьте, чтобы недвижимость не была обременена. Это возможно, например, если дольщик признан неплатежеспособным.

Банкротство предполагает арест имеющейся недвижимости с последующей реализацией, чтобы получить средства для погашения долгов.

А чтобы пройти процедуру регистрации цессионарий (новый владелец недвижимости) готовит следующий пакет документации:

  1. Квитанцию об уплате государственной пошлины за услуги регистратора.
  2. Копии и все экземпляры подписанного договора о переуступке прав по ДДУ.
  3. Паспорта каждого из участников или их представителей с доверенностями.
  4. Согласия мужей и жен продавца и покупателя, если стороны – физические лица.
  5. Собственно договор первичного дольщика с застройщиком (о долевом участии).
  6. Справку об отсутствии задолженности перед застройщиком или договор о переводе долга.
  7. Разрешение, выданное компанией-застройщиком на право перепродать квартиру.
  8. Банковские разрешения (для ипотеки) или закладная (если жилье – залог по кредиту).

На основании регистрации вам выдадут выписку, где сказано, кто является новым собственником и на основании каких правовых актов. Но перед этим сотрудник МФЦ или Росреестра примет бумаги, выпишет расписку об изъятии. Процедура длится от 7 до 10 дней. В назначенную дату выписка будет готова. Чтобы ее получить, возьмите гражданский паспорт.

Налог

Став собственником, придется платить налог на недвижимость. На цессионария не накладывается дополнительного налогообложения. Согласно Налоговому Кодексу России НДФЛ взимается с лиц, получающих денежную выгоду от сделки.

Цессия – договор возмездный, но покупатель тратит деньги, и налоги не платит. Однако он может вернуть себе часть затраченных на покупку средств, а именно 13%, если оформит налоговый вычет.

Как только дом введут в эксплуатацию и вы подпишете акт приемки квартиры, подавайте декларацию по форме 3-НДФЛ.

У возврата есть и ограничения. 13% возвращается с суммы, потраченной на покупку жилья. Лимит – 2 миллиона рублей, если квартира приобретена за личные средства, и 3 миллиона, если за счет кредитных средств, выданных банком. Для цедента ситуация выглядит иначе.

С него государство потребует заплатить 13% НДФЛ, если субъект является резидентом Российской Федерации. Нерезиденты РФ платят 30% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Если речь идет о переуступке прав по ДДУ, но из начисленной суммы необходимо вычесть деньги, потраченные на оплату доли застройщику.

Ипотека

В своем общем порядке процедура идентична той, что описана ранее. Однако есть одно отличие. Банк также является участником. Если недвижимость приобреталась за счет кредитных средств, необходимо получить разрешение кредитора, даже если застройщик получил всю стоимость квартиры.

Важно, чтобы ипотечный займ был погашен или покупателю придется принять обязательства по кредитному договору на себя. Покупать квартиры по переуступки ДДУ в ипотеку также разрешено. Соберите документы согласно перечню, приведенному выше, отправляйтесь в банк, пишите заявление. Обговорите условия, подпишите кредитный договор, выплачивайте взносы (теперь уже банку).

Застройщик и цедент в этом случае получат причитающиеся деньги в полном объеме.

Если застройщик требует денег за согласие

Подобные ситуации на практике встречаются часто. Когда дольщик решает продать квартиру в недостроенном доме, застройщик не дает согласие, требует иногда до 20% стоимости. В Гражданском Кодексе РФ и Федеральном законе 214-ФЗ нет положения, подтверждающего наличие данной повинности, но и запретов также не указано.

Здесь решающий фактор – условия договора долевого участия. В тексте может находиться пункт, предполагающий подобный перерасчет. Подпись дольщика свидетельствует, что он ознакомлен и добровольно согласился с данным условием. Поэтому перед оформлением переуступки прав по ДДУ обязательно вычитайте документ.

Если такого пункта в тексте не окажется, требования застройщика незаконны, и сделку доводят до конца.

Источник: https://pereustupka-spb.ru/stati/pereustupka-prav-po-dogovoru-ddu/

Договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве – Договор об уступке права требования

Договор переуступки прав долевого строительства

г. _______________                                                                         “__”___________20___г.

______________________________________, в лице __________________________________, действующе__ на основании ________________, именуемое в дальнейшем “Цедент”, с одной стороны, и

Гр. _________________, именуем___ в дальнейшем “Цессионарий”, с другой стороны, совместно именуемые в тексте настоящего договора “Стороны”, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Цедент уступает Цессионарию часть имущественных прав, принадлежащих Цеденту как участнику долевого строительства по  договору № ______ участия в долевом строительстве от ____________20__ г.

(далее по тексту- Договор), зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по _______________________ за № __________ от «___» ___ 20__ года,  заключенному между застройщиком – ________________________________ (далее – Застройщик) и участником долевого строительства – Цедентом, заключающихся в праве требования от Застройщика передачи в собственность __-х комнатной квартиры, общей площадью _____(___________) кв. м, жилой площадью ____(_________) кв. м., под условным номером __ (далее – Объект) в соответствии с проектно-сметной документацией в доме, строящемся на строительной площадке по адресу: _______________, согласно _____________ (Разрешительный документ от Администрации), Договора  аренды земельного участка №  ______ от ____________ 20___г. , Соглашения об уступке прав аренды земельного участка от ______________20___г., а Цессионарий обязуется принять указанное право требования и уплатить за него цену в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

1.2. Права по договору участия в долевом строительстве передаются от Цедента Цессионарию на тех же условиях,

которые существовали к моменту перехода права.

1.3. Цедент гарантирует, что уступаемое Цессионарию право требования на квартиру, оплачено полностью и не является предметом залога или иных обязательств со стороны третьих лиц, не находится под арестом или запретом.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА, ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ
И ПОРЯДОК ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ОПЛАТЕ

2.1. Уступка права по настоящему договору является возмездной.  Цессионарий обязуется уплатить Цеденту  за переданные права по Договору цену в размере ________________  (___________________________) рублей путем перечисления денежных средств на расчетный счет Цедента, либо в кассу ____________________________________ для перечисления на расчетный счет.

2.2. Оплата цены, предусмотренной в п. 2.1. настоящего договора, производится Цессионарием единовременно в течение трех дней со дня подписания настоящего договора.

3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Цедент обязан:

3.1.1. уведомить Застройщика в пятидневный срок с момента государственной регистрации настоящего договора об уступке права по  договору долевого участия в строительстве;

3.1.2. обязан передать Цессионарию в день подписания настоящего договора все необходимые документы, удостоверяющие права и обязанности, а именно:

  •  нотариально удостоверенную копию Договора долевого участия, со всеми приложениями, дополнительными соглашениями  и другими документами, являющимися неотъемлемой частью указанного договора;
  • справку Застройщика, подтверждающую оплату имущественных прав Цедента требовать от Застройщика передачи ему в собственность Объекта.

3.2. Цессионарий обязан:

3.2.1. исполнить обязательства по оплате цены за уступаемые права в соответствии с условиями раздела 2 настоящего договора;

3.2.2. нести расходы по государственной регистрации настоящего Договора.

3.3. Стороны обязаны обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области с целью государственной регистрации настоящего договора в течение 15 дней со дня полной оплаты цены, указанной в п. 2.1. настоящего договора.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За нарушение условий настоящего договора, за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2. Цедент отвечает перед Цессионарием за недействительность переданных ему прав, но не отвечает за неисполнение договора участия в долевом строительстве Застройщиком.

4.3. В случае нарушения сроков оплаты по настоящему договору Цессионарий уплачивает Цеденту неустойку (пени) в размере 0,15 % от  суммы долга по настоящему  договору  за каждый день просрочки.

4.4. В случае нарушения Цессионарием сроков оплаты цены передаваемого права более чем на один месяц Цедент вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

5.2. С момента вступления в силу настоящего договора Цессионарий приобретает все права и обязанности Цедента, вытекающие из договора долевого участия в строительстве в объеме, указанном в настоящем договоре.

При подписании договора Цессионарию переданы все необходимые документы, предусмотренные п. 3.1.2. настоящего договора, удостоверяющие имущественные права, уступаемые по настоящему договору.

5.3. По всем вопросам, не урегулированным настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством.

Все споры, возникающие при исполнении настоящего договора, разрешаются с обязательным соблюдением досудебного претензионного порядка. Срок рассмотрения претензии – 15 дней со дня получения претензии.

В случае не получения стороной претензии, направленной по адресу, указанному в настоящем договоре, претензионный досудебный порядок урегулирования спора  считается соблюденным с момента получения стороной, направившей претензию, возвращенной кореспонденции.

При недостижении взаимоприемлемого решения стороны передают спорный вопрос на разрешение в суд по месту нахождения Цедента в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации

5.4. Изменения и дополнения к настоящему договору должны быть составлены в письменной форме, подписаны сторонами и вступают в силу с момента их государственной регистрации.

5.5. Цессионарий вправе уступить принадлежащие ему права и передать обязанности по настоящему договору третьему лицу только после полной оплаты по настоящему договору, государственной регистрации настоящего договора.

5.6. Настоящий Договор составлен в 4-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой стороны, один экземпляр – Застройщику и один передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

5.7. До подписания настоящего договора Цессионарий ознакомлен с условиями Договора. Указанные условия Цессионарию разъяснены и понятны.

6. АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

Цедент_________________________/_________________Цессионарий_____________________/_________________

Цессионарий с Договором участия в долевом строительстве №_____ от «__» ________ 20___ г.  ознакомлен, документы, указанные в п. 3.1.2 договора получил                                        ____________/_____________

                  (подпись, Ф.И.О. полностью)

С договором ознакомлен (Застройщик)

 _____________/_____________

             (подпись, Ф.И.О. полностью)

М.П.

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D1%83%D1%81%D1%82%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%B8_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B0_%D1%86%D0%B5%D1%81%D1%81%D0%B8%D0%B8_%D0%BF%D0%BE_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%83_%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%B8%D1%8F_%D0%B2_%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D0%B2%D0%BE%D0%BC_%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5/

Как перепродать квартиру в новостройке, которая ещё не достроена – Новостройки – Журнал Недвижимости

Договор переуступки прав долевого строительства

Что такое договор долевого участия (ДДУ) и уступка

Договор долевого участия в строительстве — это договор, который заключает с застройщиком дольщик. Это гарантирует ему приобретение будущей квартиры в новостройке. Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются небезызвестным законом № 214-ФЗ.

Человек, который заключил ДДУ, ещё не купил квартиру, а имеет только право требования по договору. Продать ещё не построенное жильё невозможно, можно только уступить свои права по ДДУ.

Это можно сделать сразу после того, как ДДУ зарегистрирован (бывает, передумали), но ДО того, как будет подписан акт приёма-передачи квартиры (так как после этого квартира считается «полученной» новым владельцем).

Такая сделка оформляется специальным соглашением об уступке прав, которое подписывают «продавец» и «покупатель» (в этом соглашении они называются «цедент» и «цессионарий», а сама уступка носит название «цессия»). Чтобы не пугать вас дальше этими словами, будем использовать привычные «продавец» и «покупатель», хотя с юридической точки зрения это не совсем верно.

Особенности переуступки прав на квартиру

Покупателю нужно помнить:

  • Соглашение об уступке полностью уступает все права и обязанности по ДДУ. Изменить или дополнить первоначальный договор нельзя.
  • Продавец отвечает за действительность своих прав, но не за застройщика и его действия. Если со стройкой что-то пойдёт не так, обратиться к человеку, который переуступил права на квартиру, будет нельзя.
  • После регистрации уступки у покупателя будут только отношения с застройщиком.

Заключенный ДДУ регулирует имущественные права, поэтому все правила о «совместно нажитом» супругами распространяются и на него. Даже если ДДУ подписал один из них.

Проверьте продавца по ДДУ так же, как и обычного собственника при покупке недвижимости — попросите паспорт, уточните семейное положение и посмотрите брачный договор, если он есть. Чтобы Росреестр зарегистрировал уступку по ДДУ, подписанному одним из супругов, вам понадобится нотариально заверенное согласие второго супруга.

Что проверить в ДДУ перед уступкой

Помните, что все права и обязанности по договору долевого участия полностью перейдут к вам, поэтому внимательно изучите сам договор.

Основные условия договора

Проверьте, что в ДДУ указаны все основные условия. Если какого-то из них в договоре нет, он считается незаключённым.

В договоре должны быть:

1. Описание объекта долевого строительства, характеристики дома и квартиры.

Дом: должны быть указаны материал стен и перекрытий, этажность дома, его общая площадь, класс энергоэффективности, сейсмостойкость, вид и другие сведения.

 
Квартира: этаж, общая площадь, количество комнат, число лоджий, веранд, балконов. Все характеристики объектов, прописанные в договоре, должны соответствовать проектной декларации.

2. Срок передачи квартиры.

3. Цена квартиры. Она может быть указана одним из 4 способов: 

  • фиксированной суммой;
  • как произведение площади квартиры на цену 1 квадратного метра;
  • как произведение приведённой площади квартиры на цену 1 квадратного метра приведённой площади. Этот способ может применяться, если в квартире есть лоджии, балконы или другие вспомогательные площади с понижающими коэффициентами.
  • суммой на возмещение затрат на строительство и оплату услуг застройщика. Этот метод применялся в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.

4. Гарантийный срок на объект: не менее 3 лет на инженерное и технологическое   оборудование, не менее 5 лет на сам объект долевого строительства.

5. Способы обеспечения обязательств:

  • залог дома и земельного участка — это обязательное условие, оно должно быть прописано во всех договорах долевого участия;
  • поручительство или страхование гражданской ответственности — в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.

Данные о регистрации ДДУ

На договоре должна быть отметка о регистрации с номером и датой. До регистрации ДДУ права по нему уступить нельзя.

Порядок уступки прав по ДДУ

Проверьте, какая процедура прописана в договоре. Возможно, застройщика можно просто уведомить об уступке, но, как правило, она допустима только с его согласия.

В таком случае дольщик сначала должен направить застройщику запрос на согласие, получить его, и только после этого вы сможете подписать соглашение и зарегистрировать передачу прав по договору.

Что ещё нужно проверить при передаче прав на новостройку

Итак, вы проверили ДДУ, убедились, что с ним все в порядке, и запросили согласие у застройщика. Что еще стоит проверить до подписания соглашения?

Проверьте застройщика

После уступки прав вы будете иметь дело с самим застройщикам и предъявлять претензии продавцу будет поздно. Поэтому заранее наведите справки о застройщике:

  • найдите сайт застройщика и изучите все документы, которые там выложены (учредительные документы, документы о госрегистрации и постановке на налоговый учет);
  • закажите выписку из ЕГРЮЛ или получите её онлайн на сайте налоговой;
  • проверьте документы по объекту — прежде всего разрешение на строительство и проектную декларацию — они должны быть на сайте застройщика;
  • найдите в интернете отзывы о застройщике и информацию о готовых домах.
  • оцените дома застройщика вживую.

Кто кому и за что платит: рассрочка, ипотека на квартиру, рефинансирование ипотеки с переуступкой прав

Цена. Если за время, прошедшее со времени заключения ДДУ, квартиры в новостройке подорожали, то владелец может запросить за квартиру больше, чем он платил за неё сам — это не запрещено.

Цена, указанная в соглашении об уступке прав на квартиру, никак не связана с тем, сколько заплатил первый дольщик.

Но если продавец получит больше, чем заплатил сам, ему придётся заплатить налог за полученный доход.

Рассрочка. Часто оплата по ДДУ (особенно если это ДДУ без ипотеки) происходит в рассрочку. Запросите у продавца документы, которые подтверждают оплату. Всё, что не было им оплачено, автоматически становится вашим долгом после переуступки прав. По закону вы должны либо полностью оплатить ДДУ либо взять на себя долг продавца.

Ипотека. Если дольщик выплачивал за квартиру ипотеку, то права на квартиру находятся в залоге у банка. Это отображается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Попросите у продавца кредитный договор, договор ипотеки (или закладную) и документы, которые подтверждают погашение ипотеки полностью или частично.

https://www.youtube.com/watch?v=i2Q4_RiGBv8

Если квартира всё ещё в ипотеке, сначала нужно получить согласие банка на переуступку прав. Если вы не готовы выплатить всю сумму, на вас будет переоформлена ипотека. В этом случае вы выплатите часть денег по договору уступки предыдущему владельцу, а оставшуюся — будете платить банку по договору ипотеки. Порядок переоформления определяет банк.

Если у вас есть вся сумма для выкупа прав по ДДУ, а квартира находится в ипотеке, то после погашения кредита за предыдущего владельца (это делается по соглашению, просто взять ваши деньги и пропасть он не сможет), банк снимет ипотеку, а права по ДДУ целиком и без обременений перейдут к вам.

Рефинансирование ипотеки с переуступкой. Если вы сами планируете взять кредит на новостройку в другом банке, то нужно обсуждать варианты оплаты уступки по ДДУ и снятия старой ипотеки и регистрации новой сразу с двумя банками.

В любых подобных вариантах вопросы уступки, оплаты и залога прав по ДДУ решаются между участниками сделки — сотрудники банков помогут вам определиться с подходящим вариантом, проверят права по ДДУ и подготовят документы.

Как подписать соглашение об уступке прав по ДДУ

После проверки всех документов и застройщика составьте проект соглашения об уступке и подпишите его в 4 экземплярах. Два экземпляра останутся у вас и продавца, один предназначен для Росреестра и один — для застройщика.

Не забудьте прописать в соглашении:

  • по какому договору уступаются права. Укажите полные реквизиты, дату и номер государственной регистрации ДДУ;
  • характеристики объекта недвижимости, как они описаны в договоре долевого участия;
  • сумму, которую вы платите за уступку прав по ДДУ и порядок выплат;
  • сумму, которую продавец уже оплатил по ДДУ;
  • обязанность продавца уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав — если ДДУ допускает уступку с уведомлением, без согласования застройщика;
  • обязанность продавца зарегистрировать уступку прав в Росреестре и ответственность за невыполнение этого условия (например, штраф);
  • обязанность бывшего собственника прав передать вам оригинал договора долевого участия и другие документы, которые понадобятся вам как новому дольщику;
  • ответственность продавца за действительность передаваемых прав.

Соберите все документы, оплатите государственную пошлину и подайте пакет на регистрацию. Общий пакет документов для регистрации почти ничем не отличается от списка бумаг для других сделок.

Вам понадобится само соглашение, справка от банка или от застройщика, подтверждающая оплату ДДУ экс-владельцем (о полной или частичной оплате), согласия супругов, паспорта сторон и квитанция об оплате госпошлины в размере 350 рублей.

И сразу после регистрации уступки вы станете полноценным дольщиком по договору долевого участия. Останется только дождаться окончания строительства или момента, когда жильё подорожает, чтобы переуступить его снова.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Вера Хохлова

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/kak-pereprodat-kvartiru-v-novostroyke-kotoraya-esche-ne-dostroena/

Договор переуступки права требования по ДДУ – особенности и правила оформления – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Договор переуступки прав долевого строительства

Часто в литературе и на различных сайтах употребляется термин «договор переуступки прав», это разговорное употребление, однако речь идет именно о заключении договора уступки.

Договор уступки прав требования по ДДУ позволяет продать квартиру на стадии строительства, когда она еще не передана дольщику застройщиком. Несмотря на то, что квартира уже куплена, до ее фактического получения продать ее, заключив договор купли-продажи, невозможно.

В таком случае единственным выходом будет заключение договора уступки прав по договору долевого участия (цессии).

Новый участник сделки, который по итогу получит недвижимость, называется цессионарием, а первоначальный инвестор – цедентом.

Не следует путать данную сделку с покупкой квартиры, поскольку на момент ее совершения продаваемого объекта еще не существует.

Участник договора долевого участия передает не сам объект недвижимости, а только возможность требования передачи объекта у застройщика в будущем.

Сделка проходит по следующему алгоритму:

  1. Поиск покупателя.
  2. Составление договора уступки прав по договору долевого участия (договор цессии).
  3. Подписание договора цессии по ДДУ.
  4. Регистрация договора уступки.
  5. Проведение расчетов сторонами договора.
  6. Уведомление застройщика о произошедшей уступке.

Если передача происходит с переводом долга – перед выполнением всех указанных выше действий нужно получить согласие застройщика и банка на уступку прав по договору долевого участия.

Договор уступки по ДДУ не может быть заключен в любое время. Для этого подходит конкретный период: с момента, когда ДДУ пройдет государственную регистрацию в Росреестре до момента подписания передаточного акта.

Когда объект уже достроен и передан дольщику, считается, что застройщик выполнил перед ним свои обязательства. Продавать квартиру в данном случае можно в обычном порядке, после оформления ее в свою собственность.

Цедент может передать только свои права, которыми реально владеет, и именно в том объеме, который имеет сам. Например, наряду с правом требования передачи квартиры передается и право на неустойку при наличии просрочки по ДДУ. Цедент не несет ответственности за все последующие действия строительной компании и не отвечает перед новым участником за любые нарушения, допущенные застройщиком. После заключения цессии, все претензии новый дольщик может предъявлять только к застройщику, но не к прежнему участнику долевого строительства. Еще до совершения сделки по переуступке прав прежний участник договора должен произвести все расчеты с застройщиком.

Если дольщик не расплатился в полном объеме с застройщиком, сделка возможна только в случае, если новый участник согласится перевести на себя долг.

Для этого между сторонами подписывается специальное соглашение, в котором цессионарий обязуется полностью погасить долг цедента перед застройщиком. В противном случае заключение договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве невозможно.

Также может понадобится согласие застройщика на переуступку квартиры или иного объекта по ДДУ. Согласно 11 статье ФЗ-214 согласие застройщика при заключении договора уступки прав по ДДУ не обязательно. Но бывают исключения.

Например, в ДДУ может быть дополнительное условие, которое обязует дольщика получать письменное согласие застройщика при уступке прав. В таком случае застройщик может злоупотреблять своим правом на согласование уступки.

Некоторые застройщики требую за согласование уступки денежную компенсацию, которая иногда может составлять 10% от цены договора.

Если долг перед застройщиком полностью выплачен, а застройщик уклоняется от согласования уступки, то сделка и без такого согласия будет считаться совершенной, а договор действующим после государственной регистрации в Росреестре.

Если основная сумма по ДДУ еще не выплачена застройщику, то для уступки прав необходимо получить его письменное согласие. Если у дольщика оформлена непогашенная ипотека – необходимо дополнительно получить согласие банка.

В обязательном порядке необходимо направить в адрес застройщика письменное уведомление о цессии, приложив копию договора об уступке прав и обязанностей дольщика.

В противном случае новый дольщик принимает на себя все возможные риски наступления неблагоприятных последствий.

Например, застройщик может передать жилье не новому, а прежнему участнику, что будет считаться надлежащим исполнением обязательств.

Новому дольщику нужно учесть несколько существенных моментов. В случае, если он решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, он получит только ту сумму, которая была оплачена по условиям договора долевого участия, а не ту, которую он уплатил по договору цессии. Разницу никто возвращать не будет.

Если же будет принято решение прибегнуть к взысканию неустойки – расчет ее величины будет проводиться от цены, прописанной в ДДУ. Для того, чтобы избежать дополнительных рисков, необходимо проверить юридическую чистоту всех документов.

Заключение договора уступки по договору долевого участия – всегда рискованный процесс, который безопаснее совершать с юристом.

Зачем платить застройщику от 30 000 рублей за оформление уступки по ДДУ, когда можно поручить это профессионалам всего за 9 900 рублей? Звоните нам по номеру: +7 (495) 150-07-65 Консультация бесплатно!

Договор уступки прав на квартиру по ДДУ может нести риски для каждой из сторон.

Обо всех рисках, возникающих при передаче объектов по уступке, можно прочитать в статье «Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия».

Для того, чтобы покупатель мог максимально снизить риски, перед тем, как оформить уступку по ДДУ, рекомендуется внимательно проверить документы прежнего дольщика и самого застройщика.

Перед тем как оформить договор уступки прав необходимо проанализировать документы застройщика:

  • которые имеют отношение к строительству объекта: разрешение на строительство, проектную документацию, правовые документы на земельный участок, свидетельство о государственной регистрации, проектную декларацию на строящийся объект;
  • документы, которые относятся к застройщику (выписка из ЕГРЮЛ, отчеты о финансовой стабильности, бухгалтерский баланс, заключения о соответствии и др).

Для заключения договора уступки прав требования квартиры по договору долевого участия необходимо собрать следующие документы:

  • копию ДДУ с отметкой о государственной регистрации;
  • выписку из ЕГРН о зарегистрированных ДДУ (при необходимости);
  • свидетельство о браке, брачный договор цедента и цессионария;
  • справку из психического диспансера для проверки дееспособности;
  • квитанции об оплате по договору долевого участия.

Для совершения сделки по уступке прав по договору долевого участия необходимо как покупателю, так и продавцу получить разрешение второго супруга на ее совершение, заверенное нотариусом.

Подытожив, можно составить четкий алгоритм, которому нужно следовать для заключения договора уступки права на квартиру при долевом участии в строительстве:

  1. Получить письменное согласие застройщика на уступку (в случае необходимости).
  2. Получить от застройщика справку об отсутствии долга перед ним.
  3. Получить нотариальное согласие супруга(и).
  4. Получить письменное согласие банка, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию.
  5. Составить и подписать договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве жилья.
  6. Зарегистрировать договор в Росреестре;
  7. Уведомить застройщика о состоявшейся уступке.

Договор уступки права требования на квартиру по дду нужно сделать в четырех экземплярах. Оригинал должен получить цедент, застройщик, Росреестр и цессионарий.

Законом предусмотрены существенные условия договора уступки квартиры по ДДУ, при несогласовании которых договор будет считаться незаключенным.

Примерное содержание договора:

  1. Вводная часть: номер и дата договора, все данные о цеденте и цессионарии.
  2. Полное наименование и реквизиты компании-застройщика.
  3. Номер ДДУ из которого вытекает уступка прав требования.
  4. Подробное описание квартиры, права на которую передаются (ее номер, этаж, площадь, полная стоимость, адрес).
  5. Порядок и сроки оплаты.
  6. Обязанности сторон, для цедента – это передать цессионарию все необходимые документы по договору (ДДУ, квитанции и др.). Для цессионария – уплатить стоимость уступки.
  7. Если продавец не выплатил всю сумму договора застройщику, в документ включаются условия перехода долга.
  8. Государственная регистрация имеет большое значение, поэтому важно не забыть прописать условие, обязывающее зарегистрировать оформление договора уступки по договору долевого участия.
  9. В договоре уступки прав требования по договору долевого участия также прописывается ответственность обеих сторон за неисполнение своих обязательств, указывается, как и где будут разрешаться споры междусторонами, срок его действия и дополнительные условия.
  10. В конце указываются адреса, а также ставятся подписи обеих сторон.

Дополнительно к договору переуступки права требования по договору долевого участия необходимо составить акт приема-передачи, в котором указываются списком все передаваемые документы.

После заключения сделки у покупателя должны остаться копии следующих документов:

  • копия ДДУ;
  • первичные документы, подтверждающие оплату первоначального дольщика по ДДУ;
  • согласие на уступку от супруга(и) контрагента.
  • согласие банка, застройщик (в случае, если были получены при совершении сделки);
  • справка из диспансера и др. документы.

Зачастую сделка по переуступке прав по ДДУ совершается на возмездной основе, но бывают исключения. Как правило, новый дольщик оплачивает прежнему участнику не только стоимость внесенных им средств по договору, но также и дополнительное вознаграждение за передачу своих прав.

Соглашение о переуступке необходимо зарегистрировать в Росреестре, и уже после этого производить все расчеты с продавцом. Вносить денежные средства заранее – значит подвергнуться риску потерять деньги, если договор не пройдет регистрацию.

Это может случиться по причине продажи данного объекта ранее другому лицу, что в подобных сделках происходит довольно часто.

Наиболее безопасный способ расчетов – аккредитив.

Аккредитив представляет собой безналичную форму расчетов в виде условного обязательства банка. Банк обязуется выполнить платеж в адрес продавца в случае предоставления последним документов, соответствующим условиям аккредитива. Это помогает существенно снизить риски для обеих сторон, ведь контроль соблюдения условий банк берет на себя. Условием раскрытия аккредитива и перевода денег цессионарию будет предоставление в банк зарегистрированного договора цессии.

Если по каким-либо причинам сделка не состоялась, средства будут возвращены покупателю.

В случае, если между физическими лицами расчеты производятся наличными, можно использовать банковскую ячейку.

Часто сторонам приходится проводит достаточно сложные схемы расчетов. Порой стороны могут указывать в договоре иную сумму в целях оптимизации налогового бремени.

Важно четко прописывать все условия и страховать все свои риски на стадии расчетов.

Юридическая консультация юриста по недвижимости поможет грамотно провести расчеты между сторонами и избежать массу рисков, как покупателю, так и продавцу.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве – сделка, которая должна пройти обязательную государственную регистрацию. Чтобы оформить договор, в государственный орган подаются следующие документы:

  • удостоверение личности участников сделки, если вместо одной стороны присутствует ее представитель, необходима доверенность, заверенная нотариально;
  • заявление, написанное совместно обеими сторонами;
  • подлинный экземпляр ДДУ;
  • договор цессии;
  • документ от застройщика об уплате всей или части суммы по договору, а также соглашение о переходе долга на нового участника, при наличии;
  • согласие девелопера на сделку (при необходимости);
  • нотариально заверенное согласие супруга(и) на данную сделку (для обеих сторон);
  • согласие банка и кредитный договор, если жилье приобретается в ипотеку;
  • документ об уплате госпошлины.

После сбора необходимой документации стороны совместно обращаются в Росреестр для регистрации сделки. Подать документы также можно через МФЦ. Росреестр проводит государственную регистрацию сделки в среднем в течение 10 дней.

После того, как договор будет зарегистрирован, необходимо направить его экземпляр в адрес застройщика.

Во время оформления договора переуступки прав требования по ДДУ стороны могут столкнуться с многими вопросами.

Нужно ли получать согласие застройщика и банка? Что делать, если застройщик отказывается согласовать сделку или просит за согласование существенные суммы? Как обезопасить себя при расчетах? Как провести госрегистрацию договора? Это лишь малая часть вопросов, грамотные ответы на которые помогут избежать серьезных последствий и финансовых рисков.

Юридическая консультация позволяет свести к минимуму все риски и максимально быстро добиться желаемого результата. Юрист подскажет, как провести сделку, поможет с оформлением всех документов и ответит на все тревожные вопросы.

Специалисты нашей компании имеют большой опыт по сопровождению сделок по переуступке прав из ДДУ. Мы будем рады ответить на ваши вопросы. Чтобы связаться с нами, достаточно посетить раздел «Контакты», где вы найдете наши координаты.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/dogovor-pereustupki-prava-trebovaniya-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.