Договор купли продажи между супругами

Содержание

Недвижимость супругов в браке: покупка, продажа в 2020 году

Договор купли продажи между супругами

После заключения брака перед гражданами нередко возникает вопрос о том, как распоряжаться имущественными правами, включая права на недвижимость супругов.

При совершении сделок с недвижимым имуществом следует учитывать требования закона, установленные в отношении совместной собственности.

Можно ли поделить объекты недвижимости между супругами? Как правильно зарегистрировать права на квартиру, приобретаемую в период брака? В данной статье мы разберем особенности осуществления прав на недвижимое имущество супругов.

По общему правилу в период брачных отношений покупка недвижимости супругами осуществляется в рамках режима общей совместной собственности. Граждане могут также оформить брачный договор или заключить соглашение о разделе имущества, что позволит каждому по отдельности распоряжаться жилыми и нежилыми помещениями.

Если квартира досталась гражданину в наследство, то такое жилье не войдет в состав совместного имущества. Подаренная недвижимость также будет принадлежать только тому лицу, которое приняло объект в дар.

Указанные обстоятельства имеют свои особенности правового регулирования, которые мы далее рассмотрим более подробно.

Недвижимость супругов в общей совместной собственности

После официального оформления семейных отношений покупка или продажа недвижимости супругами осуществляется в рамках режима общей совместной собственности.

Так, квартира купленная в период брака, находится в собственности обоих супругов. Граждане несут равные обязанности по оплате коммунальных и иных расходов, а также на условиях взаимного согласия определяют, как распоряжаться приобретенным жильем.

В случае, если один из супругов захочет продать жилое помещение, ему следует получить соответствующее согласие. Согласие супруга на продажу недвижимости необходимо удостоверить нотариально – это позволит беспрепятственно осуществить законную сделку.

Если граждане по какой-либо причине не хотят распоряжаться недвижимостью сообща, то они вправе оформить брачный договор или соглашение о разделе имущества.

Заключение таких сделок позволит урегулировать права супругов на имеющиеся или приобретаемые в будущем объекты недвижимости.

Чтобы оперативно распределить права на собственность в рамках закона, необходимо обратиться к квалифицированному юристу по разделу имущества супругов.

Раздел недвижимости супругов

Итак, супруги решили произвести раздел недвижимости. Они вправе заключить:

  1. Брачный договор. Данная сделка может совершаться до, в период брака и после его расторжения, а ее предметом могут являться не только уже имеющиеся в собственности объекты, но и недвижимость, которую супруги намерены приобрести в будущем.
  2. Соглашение о разделе имущества. Супруги могут заключить данное соглашение только после регистрации брака, распределив права на объекты, имеющиеся в их собственности на момент оформления сделки.

Важно помнить, что вышеуказанные соглашения должны быть удостоверены у нотариуса. Если требование к форме договора не будет соблюдено, имущество супругов не будет распределено в законном порядке. Для составления таких документов желательно привлекать семейного юриста.

Раздел недвижимости позволяет избежать многих проблем в будущем, и имеет следующие преимущества:

  • возможность распределить доли в праве собственности на квартиру, дом или нежилое помещение;
  • отсутствие имущественных споров при разводе;
  • возможность распоряжаться недвижимостью без согласия другого супруга.

Супруги, которые не определили доли в праве общей собственности на объекты недвижимости, могут стать участниками длительного и трудоемкого судебного процесса в случае развода. Чтобы предотвратить возможные судебные тяжбы, необходимо получить своевременную юридическую консультацию, в ходе которой грамотный специалист разъяснит нюансы раздела недвижимого имущества.

В каких случаях недвижимость принадлежит каждому из супругов в отдельности?

При разделе недвижимости супругов следует помнить о том, что не все объекты могут принадлежать им на праве общей собственности. Каждый из супругов отдельно распоряжается недвижимым имуществом:

  • приобретенным до брака;
  • полученным в наследство;
  • принятым в дар.

Далее мы детально рассмотрим вопросы заключения сделок с недвижимостью супругов, в том числе, принадлежащей им на праве личной собственности.

При совершении таких сделок следует предварительно получать добровольное письменное согласие супруга, не участвующего в сделке.

Соблюдение этого условия позволит избежать такое негативное последствие, как признание сделки недействительной.

Предварительное обращение в юридическую компанию даст возможность супругам получить квалифицированные услуги юристов, которые разъяснят, как законно оформить сделку с недвижимостью.

Купля-продажа недвижимости в браке

Если супруги намерены продать или купить квартиру, земельный участок либо нежилое помещение, при совершении сделки они должны учесть требования статьи 35 СК РФ.

Обязательное условие продажи недвижимости в браке – добровольное согласие второго супруга. Гражданам нужно обратиться к нотариусу и удостоверить согласие на отчуждение или приобретение объекта.

Можно провести сделку без согласия и зарегистрировать права новых собственников.

Тогда Росреестр внесёт соответствующую пометку об отсутствии документа, а в будущем данная сделка может быть оспорена вторым супругом.

Иногда требуется совершить продажу недвижимости супругом супруге. В таких случаях стоит сначала выделить доли нажитого имущества, а затем заключать контракт.

Также можно продать квартиру или нежилое помещение близкому родственнику, который, в свою очередь, подарит недвижимость второму супругу.

Такая юридическая уловка позволит передать супругу право собственности на дом, квартиру или нежилой объект без выдела долей и дополнительных расходов на оформление раздела недвижимости.

Брак и дарение недвижимости

Супруги могут получать или отчуждать недвижимость безвозмездно, заключив договор дарения и оформив переход права собственности в Росреестре. Особенности регулирования данной сделки зависят от того:

  • кто будет являться ее участником;
  • распределяли или нет имущество супруги.

Рассмотрим подробнее несколько ситуаций.

  1. Один из супругов получает в дар недвижимость. Здесь важно помнить, что подаренные объекты не подлежат разделу между супругами. Однако если стоимость актива значительно возросла за счет вложений из семейного бюджета, такое имущество можно будет распределить в будущем. Обязательно следует сохранить договор дарения и акт, подтверждающий безвозмездное отчуждение объекта.
  2. Супруги намерены подарить недвижимость третьему лицу. Если совместное имущество не распределялось, оформляется нотариальное согласие одного из супругов на совершение сделки. Нотариус предоставит вам образец согласия супруга на отчуждение недвижимости. В ситуации, когда раздел имущества был осуществлен предварительно, супруг может подарить принадлежащий ему/ей объект без одобрения мужа или жены.
  3. Супруг дарит недвижимое имущество второму супругу. Например: квартира была куплена супругом до брака, а значит принадлежит ему единолично. Между супругами оформляется договор дарения. После регистрации сделки в Росреестре право собственности на объект переходит другому супругу.

Если одному из супругов завещали недвижимость

Любая недвижимость, полученная одним из супругов в наследство, будет единоличной собственностью гражданина. Второй супруг не вправе претендовать на данное имущество.

Таким образом, гражданин, получивший квартиру, дом или нежилое помещение от умершего родственника, может продать, обменять или подарить объект без согласия супруга.

Не стоит забывать про исключения. Например: супруг вложил свои средства в ремонт дома, полученного в наследство другим супругом.

В случае спора о разделе имущества, суд может привлечь к участию в судебном процессе специалиста по оценке стоимости недвижимости и признать такой объект совместной собственностью.

Право собственности на недвижимость возникает после внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). После заключения договора сторонам необходимо оформить переход прав на объект к новому владельцу, предоставив в Росреестр заявление, квитанцию об оплате госпошлины, а также документы по сделке.

Если по каким-либо причинам нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости не было оформлено, Росреестр обязан зарегистрировать переход прав к другому собственнику с пометкой о такого документа.

В ситуации, когда имущество супругов распределено, квартира или нежилое помещение будет числиться в ЕГРН за соответствующим супругом. Если раздел недвижимости не производился, то любой объект, приобретенный в браке, будет находиться в общей собственности граждан.

При этом собственником в ЕГРН может быть указан только тот супруг, который являлся стороной сделки.

Чтобы оперативно оформить права на недвижимость супруги могут обратиться за юридическими услугами к опытным специалистам, которые составят заявление и помогут со сбором документов.

Супруги, которые распоряжаются имуществом совместно, могут столкнуться с рядом трудностей при совершении сделок, включая продажу недвижимости, приобретенной в браке. Вот несколько советов, позволяющих защитить права граждан на недвижимое имущество.
  1. Для того, чтобы права супругов на недвижимое имущество были четко определены, рекомендуется заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества. Совершение таких сделок – надежный способ закрепить договоренности между гражданами относительно их прав на объекты недвижимости. Раздел имущества супругов даст возможность не тратить время и средства на трудоемкие судебные тяжбы в будущем и позволит распоряжаться имуществом без получения письменного согласия второго супруга.
  2. Для того, чтобы один из супругов мог продать или подарить второму объект недвижимости, необходимо произвести раздел имущества, но это не всегда удобно. Решением возникшей проблемы является совершение сделки с привлечением третьего лица. На практике это выглядит так: супруг продает квартиру, дом или нежилое помещение одному из близких родственников, который затем заключает договор дарения со вторым супругом. Так, в случае раздела имущества в будущем, объект недвижимости будет признан собственностью того супруга, который принял его в дар.
  3. Если в браке приобретается недвижимость на денежные средства одного из супругов, то такой объект всё равно будет находиться в общей совместной собственности. Однако, существует исключение, при котором право собственности на недвижимое имущество признается судом за тем лицом, которое непосредственно вкладывало денежные средства при его покупке. Так, квартира, приобретенная одним из супругов на средства, вырученные от продажи недвижимости, купленной до заключения брака, будет принадлежать ему единолично при соответствующем решении суда. Но, для судебного доказывания, необходимо наличие документов, которые касаются продажи старого и покупки нового жилья.
  4. По общему правилу, недвижимость, приобретенная гражданами до заключения брака разделу не подлежит. Но, при распределении имущества между супругами, часто возникает вопрос “Как быть, если квартира/дача приобретались до вступления в брак, но после его заключения второй супруг произвел существенные денежные вложения в ремонт указанной недвижимости”. В таком случае закон позволяет признать данное имущество совместно нажитым. Однако, необходимо сохранить все документы, подтверждающие, что услуги по ремонту и строительные материалы покупались на личные средства второго супруга, а также произвести соответствующую экспертизу объекта.

Недвижимость – это ценный актив, покупка и продажа которого требует привлечения опытных специалистов. Юристы ЮК “Хелп Консалтинг” помогут подготовить нужные документы, при необходимости составят иск о разделе имущества и представят интересы супругов в суде.

Наша компания специализируется на различных правовых направлениях. В частности, мы помогаем в разрешении споров в области трудового законодательства, включая вопросы незаконного увольнения.

Связаться с нами можно по телефону и в форме обратной связи на сайте компании, а контактные данные можно посмотреть в разделе «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/semeynoe-pravo/nedvizhimost-suprugov

О сделках между супругами

Договор купли продажи между супругами
28 Мая 2013

Уважаемые граждане! Адлерский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю предлагает вашему вниманию информацию о сделках между супругами и правовых последствиях подобных сделок.

Как показывает практика отдела, супругами представляются на государственную регистрацию договоры, противоречащие требованиям действующего законодательства.

Так, например, при подписании договоров купли-продажи следует обратить внимание, что один из супругов не может действовать в качестве представителя по доверенности представляемого – третьего лица и от его имени приобрести имущество на имя своего супруга (в сделке купли-продажи муж выступает в качестве представителя продавца, а жена является покупателем).

В этом случае приобретаемое имущество супругов будет являться совместной собственностью, если иное не предусмотрено брачным договором (ст. 33 Семейного кодекса Российской Федерации), следовательно, в данном случае сделка представителем будет совершена в своих личных интересах, то есть в отношении себя лично.

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.

Не соответствует закону “продажа” одним супругом другому недвижимости, находящейся в совместной собственности, но зарегистрированной на имя одного из супругов, так как имущество из совместной собственности “поступает” в совместную собственность тех же лиц, и не происходит ни изменения, ни прекращения, ни установления права собственности.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Если супруг, на имя которого оформлено имущество, являющееся совместной собственностью супругов, продает его другому супругу, а последний уплачивает супругу-продавцу денежную сумму, сформированную в период брака за счет общих доходов супругов, то каждый из них соответственно становится сособственником полученных другой стороной в сделке недвижимого имущества и денег.

Таким образом, никаких правовых последствий, на которые направлен договор купли-продажи, а именно отчуждения имущества и перехода права собственности к другому лицу, не происходит.

Следовательно, подобная сделка по “распоряжению” совместно нажитым имуществом имеет все основания быть охарактеризованной как мнимая, совершаемая лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В результате неё состав имущества супругов, каждого из них не меняется. Супруги остаются в том же положении, что и до заключения договора.

Такая сделка ничтожна, а значит, в регистрации подобных договоров будет отказано на основании того, что они по содержанию не соответствуют требованиям закона, так как сделкой признается действие, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, возмездный договор, заключаемый между супругами по поводу совместно нажитого имущества, не приводит ни к установлению, ни к изменению, ни к прекращению гражданских прав и обязанностей.

Рассматриваемая сделка не порождает правовых последствий, наступление которых желали вступающие в сделку лица, и которые определены законом для данной сделки.

Единственным последствием такой сделки будет только формальное изменение имени собственника недвижимого имущества в правоустанавливающих документах (с супруга-продавца на супруга-покупателя) и держателя денежных средств (с супруга-покупателя на супруга-продавца).

При этом договор противоречит семейному и гражданскому законодательству РФ.

Следовательно, в случае, если имущество приобретено супругом в период брака и отсутствует документ, подтверждающий изменение законного режима имущества супругов, то договор купли-продажи такого недвижимого имущества, где сторонами выступают супруги, не соответствует требованиям действующего законодательства (ст. 256 Гражданского кодекса Российской Федерации, глава 7 Семейного кодекса Российской Федерации).

Как же быть в случае, если в процессе семейной жизни возникла необходимость переписать имущество с одного супруга на другого? Следует действовать законным путем.

Законом предусмотрены договоры (соглашения), в которых супруги выступают сторонами как сособственники и решают вопрос о передаче друг другу (любому из них) принадлежащего им имущества, это соглашение совершается в простой письменной форме – не требует нотариального удостоверения, может быть заключено как в период брака, так и после его расторжения. Заключив соглашение о разделе общего имущества супругов, они могут перевести имущество, принадлежащее на праве совместной собственности, в долевую собственность или в личную собственность любого из них. Правовой результат раздела общей совместной собственности супругов сводится к прекращению отношений общей совместной собственности с образованием индивидуальной собственности каждого из них или же к преобразованию отношений общей совместной собственности в отношения общей долевой собственности. Произведенный во время брака раздел совместной собственности супругов означает прекращение права общей собственности только на разделенное имущество. Поэтому та его часть, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляет их совместную собственность (п. 6 ст. 38 Семейного кодекса Российской Федерации), если, конечно, иное не предусмотрено договором между ними.

Семейным кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность изменения установленного законом режима совместной собственности, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов посредством заключения между супругами брачного договора. Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Для брачного договора установлена не только письменная форма, но и обязательное нотариальное удостоверение. Брачный договор относится к сделкам строго личного характера, следовательно, он не может быть заключен представителем действующим по доверенности (доверенным лицом), супруга вступающего в брак.

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Брачным договором супруги можно установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

Сам по себе брачный договор не подлежит государственной регистрации, но возможна государственная регистрация права собственности, если, например, по условиям брачного договора добрачное имущество одного из супругов передается в индивидуальную собственность другого.

Супруги по соглашению между собой в любое время вправе изменить или расторгнуть брачный договор, оформив вновь достигнутое ими соглашение в той же форме, что и основной договор.

Односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается.

Брачный договор прекращает свое действие вместе с прекращением брака, исключение составляют те обязательства сторон, которые предусмотрены соглашением на случай прекращения брака.

Субъектами брачного договора могут быть не только супруги, но и будущие супруги. В случае, если брачный договор заключается до регистрации заключения брака, брачный договор вступает в силу с момента регистрации брака.

В брачном договоре может быть установлен любой из возможных и предусмотренных законодательством имущественных режимов: общей совместной, общей долевой или раздельной собственности как на все имущество, так на его часть; как в отношении имеющегося в наличии имущества, так и в отношении того, которое будет приобретено в будущем.

Основными критериями для отнесения нажитого супругами имущества к общему в ситуации, когда его приобретение/отчуждение осуществляет один из супругов, являются:

– период приобретения – в браке;

– средства приобретения – общие доходы супругов;

– основание приобретения – возмездные сделки.

Приобретение одним из супругов имущества за счет общих доходов супругов на основании возмездной сделки порождает право собственности другого супруга на это имущество, независимо от того, кто из супругов участвовал в сделке по его приобретению (отчуждению) или на имя кого из них оно оформлено. На общее имущество супруги приобретают равные права

независимо от способа и активности участия того или иного супруга в формировании совместной собственности.

Супруги, как участники совместной собственности, владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В соответствии с п. 1 ст.

35 Семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, осуществляется по их обоюдному согласию.

При государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом одним из супругов, в соответствии с законодательством Российской Федерации он должен действовать с согласия другого супруга.

В соответствии с п.3 ст.35 Семейного кодекса Российской Федерации для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

На совершение любых сделок одним из супругов с добрачным, поступившим в дар и по безвозмездным сделкам недвижимым имуществом, в том числе в порядке приватизации жилых помещений, а также перешедшим в порядке наследования недвижимым имуществом согласие другого супруга не требуется.

Сделки, совершаемые между супругами, предметом которых является передача одним супругом в собственность другому супругу недвижимого имущества, возможны только в случае, если объект недвижимого имущества принадлежит на праве собственности одному из супругов, а другой приобретает его по безвозмездным основаниям.

Напоминаем вам, уважаемые заявители, что обратиться за более подробной информацией, задать свои вопросы и получить консультации в Адлерском отделе можно в понедельник, вторник, четверг, пятницу с 11-00 до 13-00.

Источник: https://sochifrs.ru/news/detail.php?ID=1809

Покупка супругами в общую долевую собственность или в совместную: основные нюансы

Договор купли продажи между супругами

Собственность супругов считается совместной в том случае, если мужчина и женщина совершили ее покупку во время брака на общие средства. Если муж или жена приватизирует жилье (без регистрации в нем второго супруга), то такая квартира не может быть признана совместно нажитой, так как на ее покупку не были потрачены денежные средства.

В случае покупки недвижимости одним из супругов у постороннего лица право собственности возникает и у второго члена семьи, основанием для этого является указание закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса).

У супруга, который приобрел жилье, право собственности появляется при составлении договора купли-продажи (мены). В случае покупки кооперативной квартиры оба супруга также могут получить права собственности, но только после полной оплаты паевого взноса за данное жилое помещение из средств их общего совместного имущества.

Право совместной собственности муж и жена получают вне зависимости от того, кто из них является членом ЖК (ЖСК), оно также сохраняется после расторжения брака.

Все имущество, которое находилось в собственности каждого из лиц до вступления в законный брак, остается их личной собственностью.

Если во время проживания в браке кто-либо из супругов получил в дар или по наследству имущество, оно также остается в собственности данного лица, разделу не подлежит.

Взыскание по обязательствам мужа либо жены может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 Гражданского кодекса РФ). На основании действующих норм семейного законодательства РФ общая долевая собственность образуется у супругов при установлении договорного режима на имущество.

Они могут принять такое решение при следующих ситуациях: в случае заключения брачного договора (действие режима будет распространено на все совместное имущество супругов, определенное условиями договора); в случае заключения договоров по покупке (созданию) имущества. Во второй ситуации может быть такое, что часть имущества супругов будет находиться под действием законного режима, а другая часть — договорного.

При покупке квартиры в общую долевую собственность можно оформить право собственности на одного супруга либо на обоих. Если имущество будет оформлено только на одного из них, то данная жилплощадь будет совместной собственностью.

И еще, на такую покупку нужно оформить нотариальное разрешение второго супруга. Таким образом, по документам у квартиры будет всего один собственник, но владеть и распоряжаться ею сможет любой из них, все решения, касающиеся данного имущества, они должны принимать только совместно.

Любые действия, касающиеся данной квартиры, можно осуществлять только при наличии подтвержденного нотариусом согласия второго из супругов. Если же покупка будет оформлена на обоих супругов, то в договоре купли-продажи будут указаны имена обоих супругов.

Также договор содержит информацию о долях владения, как правило каждому присваиваются равные половины.

Состав документов, подлежащих передаче в органы регистрации, практически такой же, как при наличии у квартиры одного владельца (кого-либо одного из супругов), разница лишь в том, что в данном случае нужно указывать доли мужа и жены.

Главное преимущество такого оформления покупки заключается в том, что оформление долевой собственности не требует получения и заверки согласия второго супруга на совершение такой сделки.

Планируя покупку квартиры в долевую собственность, следует подумать, как вы будете ее оплачивать.

Лучше сделать это пропорционально долям: муж оплачивает свою часть имущества, а жена – свою.

Такой порядок действий позволит предупредить возникновение вопросов со стороны госорганов и налоговой службы при заявке на имущественный налоговый вычет.

Покупка общей долевой собственности может быть осуществлена также только одним из супругов, для этого он должен получить нотариально заверенную доверенность от второго на осуществление таких действий.

Необходимо принять во внимание тот факт, что вне зависимости от того, в какой долевой собственности находится квартира, она принадлежит обоим супругам одинаково, так как является совместно нажитым имуществом.

Предположим, что квартира по договору купли-продажи находится во владении супругов на ¼ у одного и на ¾ у другого, но в случае раздела имущества квартира все равно будет поделена пополам. Избежать этого можно лишь одним путем – составить брачный договор.

Брачный договор предназначен специально для того, чтобы регулировать имущественные отношения супругов. В случае раздела имущества он является обязательным к исполнению. Только с его помощью можно урегулировать долевой вопрос без обращения к законам РФ.

Приведем пример: в брачном договоре указано, что, в случае раздела недвижимости, квартира останется у лица, на которое она зарегистрирована.

В подобных случаях сразу видно, зачем при покупке жилья распределять доли: получается, что часть квартиры, принадлежащая супругам по документам, останется в собственности у каждого из них после развода.

Покупка квартиры супругами в общую долевую собственность предполагает наличие всего лишь нескольких документов: паспортов супругов и согласие одного из них при оформлении в собственность одним из супругов.

Для подписания договора можно использовать доверенность.

Покупка имущества в ипотеку требует большего количества обязательных документов: паспортов обоих супругов (либо одного – зависит от количества заемщиков); в случае покупки квартиры одним супругом – согласие второго (или оформленная доверенность); документы, подтверждающие наличие официального дохода; сертификат, указывающий оценочную стоимость приобретаемой квартиры.

Покупка квартиры в общую долевую собственность супругами в браке влияет на расчет имущественного вычета по НДФЛ. Регистрировать имущество в совместную или долевую собственность? В случае раздела имущества это не принципиально (если нет брачного договора), а вот при возмещении налога на доходы физических лиц принятое решение может оказать существенное влияние на величину полученных средств.

Если собственность совместная, то вычет могут получить либо оба супруга, либо кто-то один из них. Во втором случае один из супругов должен в письменной форме представить отказ от получения вычета в пользу другого лица, у которого сумма вычета будет выгоднее для семьи. Если квартира находится в долевой собственности, то вычет получит каждое из супругов.

Сумма вычета окажется пропорциональной распределенным долям. По общему правилу вычет для одного объекта недвижимости составляет 2 000 000 руб.

Если покупка квартиры обошлась в сумму меньшую либо равную этой цифре, то вычет для каждого из супругов рассчитывается следующим способом: полная стоимость квартиры распределяется пропорционально долям (не имеет значения, на сколько людей оформлена собственность).

Квартира, конечно, может стоить и дороже, в таком случае вычет на каждого будет рассчитываться как 2 млн руб., умноженные на долю супруга. Получается, что больший вычет будет у того, чья доля больше. При владении долевой собственностью каждый получает вычет по НДФЛ в своем размере, дополнительных заявлений для этого не требуется.

Еще больше интересных материалов у нас на сайте: https://www.gkh.ru/article/102366-pokupka-obshchey-dolevoy-sobstvennosti

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/59ce088d9b403c8aa4ae8005/pokupka-suprugami-v-obscuiu-dolevuiu-sobstvennost-ili-v-sovmestnuiu-osnovnye-niuansy-59e46160799d9d70f76be6f8

Продажа недвижимости между супругами: условия и образец договора

Договор купли продажи между супругами

Продажа недвижимости между супругами осуществляется по общим правилам договора купли-продажи с учетом особенностей, установленных семейным законодательством.

Существенное влияние на порядок оформления оказывает момент (до брака или после брака) и основания приобретения имущества членами семьи в собственность.

В рамках настоящей статьи проанализируем, может ли продать квартиру или дом муж жене, и какой порядок переоформления прав собственности применяется в данном случае.

Правовой статус имущества супругов

Недвижимое имущество, принадлежащее мужу или жене, в соответствии с гл. 7 СК образует 2 основные группы:

  • совместное;
  • личное кого-либо из супругов.

Законодатель в ст. 34 СК закрепил основное правило приобретения недвижимостью правового статуса общей совместной собственности. Для этого необходимо его приобретение по возмездным сделкам (купля-продажа, мена, долевое участие в строительстве и иные) в период нахождения в законном браке, т.е. с момента его заключения и до даты расторжения в органах ЗАГСа.

Недвижимость относится к личной собственности мужа или жены в следующих случаях (ст. 36 СК РФ):

  • приобретение до официальной регистрации семейных отношений;
  • получение имущества по сделкам, носящим безвозмездный характер (например, дарение, наследование и иным);
  • основания, прямо закрепленные в брачном контракте.

Таким образом, в зависимости от основания и момента приобретения квартира, дом или земельный участок признаются совместной или личной собственностью. Отметим, что законодатель закрепил возможность перехода имущества из категории личного в совместное. В соответствии со ст.

37 СК подобные случаи являются исключениями из общего правила и предполагают участие другого супруга, выраженное в любой форме (труд, вложение денежных средств иные способы).

Важным условием является существенное удорожание объекта, например, в результате проведения капитального ремонта.

Способы переоформления недвижимости между супругами

Заключение возмездных сделок, предполагающих встречное исполнение (например, купли-продажи, мена и иные), между мужем и женой в отношении имущества, которое имеет режим общей совместной собственности, противоречит законодательству.

При заключении купли-продажи в таких случаях в силу норм семейного и гражданского законодательства каждый из супругов будет выступать в качестве продавца и покупателя.

При этом не имеет значения, кто из членов семьи фактически является собственником имущества, приобретенного после регистрации брака.

Исключением являются безвозмездные сделки, в том числе дарение. В этом случае, все имущество по договору переходит в личную собственность участника соглашения. Распоряжение такой недвижимостью супруг осуществляет единолично.

Переоформление имущества, находящегося в собственности жены, на мужа или наоборот может быть произведено как по возмездным, так и безвозмездным договорам.

Несмотря на то, что сотрудники регистрационной палаты пропускают подобные договоры, и право зарегистрировать удается, впоследствии заинтересованные в этом лица могут в судебном порядке признать подобную сделку в соответствии со ст. 168 ГК РФ недействительной.

Продажа недвижимости супругу

Порядок оформление купли-продажи между супругами будет зависеть от правового статуса реализуемой недвижимости. Квартиры и дома в подобных ситуациях продаются по общим правилам купли-продажи, сформулированным в ст. 549-558 ГК РФ.

Документ должен быть составлен в письменной форме и подписан мужем и женой, в котором, например, муж выступает в качестве продавца, а жена в качестве покупателя.

Следует помнить, что независимо от того, кто выступает покупателем имущества в браке, оно в этом случае входит в группу общего совместного имущества.

Несоблюдение письменной формы является основанием для признания договоренности недействительной в силу ст. 550 ГК РФ.

проблема при оформлении купли-продажи между членами семьи заключается в обязательной государственной регистрации.

В случае отказа регистрирующим органом в удостоверении сделки, она будет признана недействительной в силу несоблюдения формы.

Исключить возможность отказа в регистрации позволит брачный контракт, устанавливающий правовой режим собственности в пользу одного из супругов, заключенный до совершения купли-продажи.

При оформлении купли-продажи квартиры (дома), входящей в состав общей совместной собственности, независимо от того, что на стороне покупателя выступает муж или жена, потребуется согласие супруга на ее продажу. При отсутствии такого согласия в государственной регистрации сделки может быть отказано.

Следует помнить, что в анализируемой ситуации не удастся воспользоваться налоговым вычетом и вернуть часть денежных средств. Налоговое законодательство прямо закрепляет отказ в предоставлении льготы при приобретении недвижимости у родственников и иных взаимозависимых с покупателем лиц (ст. 220 НК РФ).

Образец договора продажи недвижимости супругом супруге

Купля-продажа между супругами предполагает обязанность одного из них передать в собственность другого квартиру, дом, строение или земельный участок.

Договор является возмездным, поэтому покупатель обязан уплатить стоимость имущества.

При отсутствии фактических действий по оплате условий о цене и порядке оплаты впоследствии суд может признать подобную сделку мнимой в порядке ст. 170 ГК РФ.

Существенными условиями сделки являются:

  • предмет – указание на конкретный объект, в отношении которого заключается документ;
  • цена – стоимость объекта, согласованная сторонами.

Помимо указанных обязательных условий договор должен содержать следующие сведения:

  • наименование и реквизиты сторон, позволяющие идентифицировать (например, ФИО, адрес регистрации и пр.);
  • условий передачи (в том числе переход риска случайной гибели) и оплаты;
  • дата и место заключения сделки.

По оформлению договор купли-продажи недвижимости между супругами не отличается от типовой формы, которую можно скачать на нашем сайте.

Источник: https://pravovseh.ru/prodazha-nedvizhimosti-mezhdu-suprugami-pravila-oformleniya-i-obrazets-dogovora/

Особенности сделок между родственниками: может ли муж продать квартиру жене и наоборот?

Договор купли продажи между супругами

Продать недвижимость супругу можно, однако для того, чтобы сделка состоялась, должны быть выполнены определённые условия. Законодательные нормы РФ не содержат точных указаний относительно таких сделок, поэтому каждая ситуация должна рассматриваться в индивидуальном порядке.

После того как брак официально регистрируется, все имущественные отношения граждан начинают осуществляться с учетом тех особенностей, которые устанавливает семейный кодекс РФ.

Правовой статус объекта недвижимости имеет следующие особенности:

  1. Личной собственностью супругов является то имущество, которое было приобретено по безвозмездным сделкам (по договорам дарения или наследования).
  2. Та недвижимость, которая принадлежала мужу и жене до того, как брак был зарегистрирован, по-прежнему остается личной собственностью граждан.
  3. Имущество, приобретенное в браке за счет средств семейного бюджета, приобретает статус совместного и претендовать на него имеют право оба партнера.

Справка: Если квартира является личной собственностью мужа или жены, то он имеет право распоряжаться ею без обязательного получения разрешения от второго супруга, и даже отчуждение недвижимости будет проходить по правилам, которые установлены для всех прочих гражданских сделок.

Если квартира приобретена после регистрации брака – ситуация меняется и имущество приобретает статус совместно нажитого. Распоряжение такими активами имеет ряд отличительных особенностей:

  • Продажа может быть осуществлена только при получении письменного согласия от всех прочих собственников.
  • Каждый владелец доли в квартире должен выступать продавцом при проведении сделки.
  • Отчуждать недвижимость при отсутствии согласий других собственников невозможно.

Таким образом, для того чтобы сделка стала возможна потребуется изменить правовой режим жилья и выделить доли. Но даже в этом случае сделка будет иметь ряд особенностей, так как при продаже имущества между зарегистрированными супругами имеет место ситуация, в которой часть жилья передается самому себе.

Когда такое возможно?

В некоторых случаях муж может продать жене квартиру или наоборот и сделка не вызовет никаких претензий со стороны регистрирующего органа и ФНС. Эти условия напрямую связаны с определением личной собственности мужа и жены.

Недвижимость может принадлежать исключительно одному из супругов если:

  • Право собственности перешло к нему до того, как был зарегистрирован брак.
  • Если основанием для перехода права собственности была безвозмездная сделка (дарение, наследование и т. д.).
  • Если жилье передано согласно условиям брачного контракта.

Таким образом, если жилье было приобретено мужем в так называемом гражданском браке до момента официального заключения союза – никаких сложностей, чтобы купить квартиру у супруга, не возникнет. Для того чтобы снять возможные вопросы регистратора – в договор купли-продажи необходимо внести пункт подтверждающий режим личной собственности.

Как это сделать?

Передать объект недвижимого имущества супругу или супруге можно следующими способами:

  1. Оформить договор дарения.
  2. Оставить жилплощадь в наследство.
  3. Выделить соответствующую долю и продать ее.

Все большую популярность приобретают брачные договора в которых четко прописываются нюансы касающиеся раздела совместной собственности. В этом документе можно указать, что имущество имеет статус личной собственности.

Если брачный контракт не заключен, то возникает ситуация, которая противоречит законодательным нормам РФ – супруг, являющийся владельцем жилья, на возмездной основе передает право собственности супруге, а в результате сделки возникает совместное право собственности, так как согласно статье 34 Семейного Кодекса РФ имущество, которое было приобретено за счет средств семейного бюджета в период официального брака является общим, независимо от того, на чью имя оно зарегистрировано.

Таким образом, продавец в этой ситуации совершает сделку сам с собой, что запрещено Гражданским Кодексом РФ.

Таким образом, для того, чтобы продать недвижимость между супругами сначала следует заключить брачный договор с указанием, что имущество имеет статус личного, а потом заключать договор купли-продажи.

Может ли купить в ипотеку?

Такая сделка невозможна, так как квартира из собственности супруга поступит в совместную собственность.

Также стоит отметить, что банки крайне неохотно одобряют сделки между родственниками. Это обусловлено следующими факторами:

  • Кредитные организации опасаются, что при совершении сделок возможен сговор, призванный снизить рыночную стоимость объекта. Именно по этой причине приобретение недвижимости у супругов или детей запрещено на законодательном уровне.
  • При попытке купить квартиру в ипотеку придется доказывать банку, что сделка не является фиктивной и не проводится с целью обогащения.

Важно! Если у жилья несколько владельцев и часть из них не связана родственными связями с заемщиком – проблем с оформлением не возникает.

Также проведение сделок с родственниками, в том числе и с супругом, лишает участников права на получение налогового вычета.

Основные сложности

  1. Режим совместной собственности мужа и жены. Согласно законодательству РФ все имущество, приобретенное в браке, считается совместным в равных долях.

    Именно по этой причине при продаже недвижимости мужем жене он юридически совершает сделку сам с собой, ведь независимо от того, кто именно будет владеть квартирой, он, как супруг, имеет право на 50% квартиры. Поэтому ответ на вопрос, может ли муж продать долю в квартире жене, отрицательный.

    Такие сделки на законодательном уровне признаются ничтожными.

  2. При совершении сделок с имуществом, в том случае, если продавец состоит в официальном браке, ему требуется заручиться согласием мужа или жены на сделку.

    Дав такое разрешение, продавец опять же будет представлять обе стороны сделки, что повлечет за собой проблемы на этапе регистрации договора и проведения регистрационных действий по переходу права собственности.

Последствия сделки

Если сделка все же будет проведена после ее регистрации:

  • Жилье перейдёт в статус совместной собственности мужа и жены. Продавец получит право собственности на половину своей же квартиры.
  • Если в договор купли-продажи был включен раздел о том, что доли должны быть распределены – продавцу перейдет часть объекта.
  • Все средства, полученные за продажу объекта недвижимости становятся собственностью продавца, они не переходят в бюджет семьи и распоряжаться ими может только супруг.

Таким образом, хотя на законодательном уровне такие сделки и не запрещены – какого-либо юридического смысла они не имеют.

Осуществить продажу можно заключив брачный контракт между супругами или выделив доли, которые впоследствии можно будет продать или подарить.

Однако, следует помнить, что такие действия могут привлечь внимание контролирующих органов, и повлечь за собой отказ в регистрации.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/mozhet-li-muzh-sbyt-zhile-zhene-i-naoborot.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.